Buon giorno. Sono una 34enne con un mutuo fatto 5 anni fa con la Unicredit Banca per la Casa precisamente il mio è un mutuo cartolarizzato. Da maggio sto provando fare la surroga con la Credem Banca, ma la Unicredit non si presenta e non fa presente il debito residuo che ho ancora da pagare. Come devo comportarmi visto che non riesco a sostenere la rata di 1000 euro e passa al mese? Come posso avere la surroga a chi devo rivolgermi? Faccio presente che BdS ci contatta solo per raccomandata e non so ancora a chi devo telefonare, chi devo incontrare, niente. devo rivolgermi a un legale?

Vorrei chiedere solo una cosa. Ma la banca può decidere di cartolarizzare il mio mutuo senza chiedermi l'autorizzazione e poi rifiutarsi di farmelo rinegoziare? Io ho un mutuo a tasso variabile, vorrei portarlo a tasso fisso ed è un mese e mezzo che la banca mi dice che per ora non è possibile. Ma loro non mi hanno mai chiesto nulla prima di cartolarizzare il mio mutuo! La banca è la Banca di Roma: la motivazione che danno è che c'è una circolare che dice che i mutui cartolarizzati per ora non si possono rinegoziare. Mi hanno detto di aspettare fino ai primi di novembre quando avverrà la fusione con Unicredit. Ma nessuno mi dà la certezza che nel frattempo i tassi di interesse salgano ancora.

(Continua) Vorrei farvi presente l'ultimo scherzetto di Banca di Roma, quando io ho richiesto di portare il mio mutuo da tasso variabile a tasso fisso, la rata mensile sarebbe stata di 5 euro in più rispetto a quella del varibile, sarei cioé passata da 949 euro a 954 euro. Dato che il mutuo era cartolarizzato, la banca era sotto fusione ecc. si sono rifiutati di farmi rinegoziare il mutuo. Oggi mi è arrivata una lettera di banca di roma dove era indicata la nuova rata mensile, variabile: 987 euro!!!!! Se per loro questo "piccolo" aumento non è nulla, per me è tantissimo!!! Mi avevano assicurato che i mutui non sarebbero saliti e invece...ancora prima della fusione, l'aumento mi sembra notevole!!!

Buongiorno Dott.ssa Tedeschi, sono titolare di un mutuo acceso con Fineco nel 2004 recentemente ceduto a Unicredit Banca per la Casa a seguito dell'ingresso di Fineco nell’orbita del Gruppo Unicredit. Vorrei vagliare le possibilità offerte dalla rinegoziazione del mutuo in termini di tasso e durata tuttavia, chiamando il numero di Unicredit Banca per la Casa (800.264.264) mi viene riferito che Banca per la Casa è una banca TELEFONICA pertanto non è possibile recarsi presso nessuno sportello bancario per vagliare le ipotesi di rinegoziazione. In sostanza, l'unica possibilità che mi viene offerta è quella di compilare un modulo in cui richiedere le condizioni che voglio rinegoziare e a cui mi verrà data risposta sempre tramite lettera. Alla mia richiesta di voler parlare con qualcuno per ottenere informazioni sulla rinegoziazione e poterne simulare gli effetti, mi è stato risposto che non è possibile recarsi presso gli sportelli Unicredit in quanto Unicredit Banca per la Casa, pur essendo parte del Gruppo Unicredit, non ha gli stessi prodotti bancari.
Faccio presente che quando a suo tempo ho stipulato il mutuo con Fineco (di cui peraltro ero già correntista), mi ero recata presso uno degli sportelli fisici della rete cui Fineco si appoggiava, nonostante Fineco fosse una banca online.
Mi sembra scorretto e oltremodo poco trasparente da parte di entrambi gli istituti mettermi nella condizione di non poter più avere un referente fisico con cui parlare, tanto più che Unicredit Banca per la Casa non è la banca da me scelta per l'accensione del mutuo. Inoltre mi fa sorridere il fatto che Fineco vanti sul suo sito la possibilità di potersi appoggiare, per le operazioni di banking, alle 4.400 filiali del Gruppo Unicredit e che dal canto suo Unicredit Banca per la Casa, parte dello stesso Gruppo Unicredit, mi informi che le filiali Unicredit non trattano i prodotti di Unicredit Banca per la Casa!
Ho letto recentemente il suo articolo sulla rinegoziazione dei mutui cartolarizzati, in cui si sostiene che l'attività di amministrazione, gestione, incasso e recupero del credito ceduto resterebbe comunque in capo alla banca originaria erogante il mutuo. Posto che nel mio caso l'ente erogante (Fineco) e cessionario (Banca per la Casa) sono parte dello stesso Gruppo bancario (Unicredit), le chiedo se secondo lei le mie richieste sono legittime e presso chi dovrei far valere le mie richieste, anche nel caso in cui dovessi decidere di surrogare il mutuo.

Buon giorno, Unicredit mi ha fatto non pochi problemi x rinegoziare o surrogare difendendosi dietro la cartolarizzazione. Vedo comunque che non vi hanno dato risposte precise. Mi consolo.Grazie

Sono stata proprio oggi nella mia banca "BANCA NUOVA" PALERMO x vedere di rinegoziare il mio mutuo che è come ho saputo in questi giorni è cartolarizzato. Avrei voluto rinegoziarlo, con attuale tasso o variare lo spread in quanto mio marito è dipendente INPDAP. Mi è stato risposto che in quanto cartolarizzato, del mio mutuo non potevo variare nè durata nè tasso nè niente. Cosa ne pensate?

Si ricorda. Sono quel Roberto del mutuo "Sonni Tranquilli" che sono poi riuscito a cambiare in un mutuo a tasso fisso. Grazie per i suoi blog sempre illuminanti! Il problema adesso è che Intesa Sanpaolo mi avverte con una lettera, senza data, che il mutuo è stato cartolarizzato presso una società s.r.l. di cui non so nulla e temo qualche guaio. C'è scritto che nulla cambia per me, ma sarà proprio vero? Mi tranquillizzi, per favore.

Tranquillizzo e avverto ancora una volta (leggi anche questo post qui ») che un mutuo cartolarizzato ha tutti i diritti di uno che non lo è.

Cosa significa cartolarizzazione?
La cartolarizzazione è una tecnica che consente ad una società (finanziaria o non) di finanziarsi attraverso la cessione di proprie attività ad una c.d. "società veicolo", che a sua volta si finanzia emettendo dei titoli. Questi titoli sono garantiti unicamente dalle attività che la società veicolo ha acquistato: si parla infatti di asset-backed securities, ovvero titoli collateralizzati da asset. La cartolarizzazione è disciplinata in Italia dalla legge 130/1999.

Quali sono gli effetti per il cliente?
Il cliente viene a conoscenza dell'avvenuta cessione del suo credito attraverso le modalità previste dalla legge (nel caso di cessione in blocco di crediti questo avviene attraverso la pubblicazione di un avviso nella GU e l'iscrizione presso il registro delle imprese). Inoltre il cliente riceve una comunicazione individuale, come prescritto dalla Banca d'Italia.
Per il cliente nulla cambia da un punto di vista pratico, in quanto la società che gestisce il credito e con la quale il cliente continua a rapportarsi è la stessa società cedente. Melo confermano anche dall'Ufficio Stampa di Intesa Sanpaolo: "Nel caso delle cartolarizzazioni effettuate da parte di Intesa Sanpaolo, tipicamente sui mutui fondiari, il cliente continua a rivolgersi alla propria filiale che potrà assisterlo per tutte le esigenze su mandato della società veicolo, come se di fatto la Banca non avesse mai ceduto il credito. Per dare un esempio concreto, non cambiano nemmeno le istruzioni di pagamento della rata del mutuo che continuano ad essere effettuate come già avvenivano prima della cessione. Il cliente quindi non subisce nessuna conseguenza pregiudizievole dal fatto che il suo credito è stato oggetto di cartolarizzazione."

Il piano di rimborso non cambia per effetto della cartolarizzazione Cosa sono le società veicolo?
Le società veicolo sono delle società che hanno come unico oggetto sociale la realizzazione di operazioni di cartolarizzazione. Sono vigilate dalla Banca d'Italia.
I titoli emessi dalle società veicolo vengono sottoposti ad una o più agenzie di rating che valutano le caratteristiche dell'operazione di cartolarizzazione e la bontà del portafoglio di crediti sottostante. Scrive l'Ufficio Stampa di Intesa Sanpaolo: "Nell'operazione Adriano Finance, l'ultima realizzata da Intesa Sanpaolo su crediti fondiari residenziali, tutti in bonis, con caratteristiche di elevata qualità e performance, sono state emesse due classi di titoli: la prima, rappresentante il 94,5% dell'emissione complessiva, ha ottenuto il massimo rating (AAA) sia da Standard and Poor che da Moodys; la seconda classe, senza rating, è stata interamente sottoscritta dalla stessa Intesa Sanpaolo.
Adriano Finance è la quarta operazione di cartolarizzazione di mutui fondiari residenziali in bonis realizzata dalla Banca sin dal 2000. Le tre precedenti operazioni godono di elevate performance essendo la loro struttura solida e i portafogli di crediti cartolarizzati sempre di elevata qualità".

Ringrazio l'Ufficio Stampa di Intesa Sanpaolo per la chiarezza e il supporto. Anche Unicredit Banca aveva garantito lo stesso in un mio post precedente. Purtroppo, però, continuano ad arrivarmi segnalazioni di problemi con BdC o con Banca di Roma (vedi sopra). FATE VALERE I VOSTRI DIRITTI, armandovi di pazienza e perseveranza.

Prezzi alti
Leggo quanto evidenziato sul mercato di Bari (e condivido che non solo in quello, ma in moltissime altre città) dove la gente si reca a fine giornata ad acquistare alimentari e addirittura fruga nei bidoni della spazzatura. Non è una novità, ora più che mai drammatica ma, mi perdonino tutti i vari soloni, economisti, imprenditori, politici: i prezzi li fanno i negozianti e guarda caso la combinazione con lo stesso prodotto il costo é il medesimo. Quando c'è recessione chi se ne è approfittato da sempre sono stati i sono stati i commercianti. Nessuno lo vuole dire per paura di perdere voti, si fa prima parlare di globalizzazione così nessuno ne capisce nulla e tutti hanno la coscenza a posto. In Italia non si pagano le tasse e la maggior parte che pratica questo sport sono i negozianti i commercienti ed i piccoli imprenditori.
I salari sono più bassi del 20% e la colpa è del petrolio? Il pane, la pasta, la frutta e la verdura sono inavvicinabili? Ma nelle mie zone la verdura viene lasciata a marcire e seccare nei campi o sparisce e non si sa dove va. Ma la colpa è il prezzo del petrolio!! I prodotti che vengono coltivati vicino alle città, vengono scentificamente fatti girare per l'Italia per far vedere che il gasolio da autotrasporto. Vergogna!! Dovrebbero vergognarsi tutti quelli che raccontano balle alla gente, giornalisti compresi. Ciò che affermo sicuramente verrà considerata da tutti una follia d'estate.
Andiamo avanti così, meno male che é arrivata la stagnazione o inflazione così i commercianti si riprendono quello che lo stato ha cercato negli ultimi anni di far pagare loro con tasse ed imposte dovute. Si vergognino i fornai, i macellai, i negozianti di frutta e verdura (compresi i supermercati). I prezzi aumentano e la colpa è sempre degli altri, del petrolio, del mondo intero, della Cina, dell'India del petrolio, del buco nell'ozono del caldo e del freddo!! E' disgustosa tutta questa nostra società di approfittatori. Se fossimo in un mondo surreale bisognerebbe aumentare del 20% i prezzi dei beni acquistati alla fonte e nulla più. Ma non si può.
Vergogna, vergogna. I giovani con salari e stipendi da fame, affitti alle stelle (così i proprietari si arricchisono) prezzi inavvicinabili.
Ma la generazione del benessere (la mia) vuole davvero far scomparire i figli e i nipoti per immolare tutto sull'altere del denaro? Per poi lasciarlo a chi? A sempre meno persone sempre più ricche? Ma quando moriranno (e per fortuna come diceva Totò la morte è una livella) cosa si faranno fare una bara con le tasce per mettere tutti i profitti ed il denaro accumulato?
Spero che un giorno i nostri figli si rendano conto di quanto li abbiamo rovinati.

Salve, nel 2006 ho acceso un mutuo per 100.000,00 con tasso variabile e rata fissa, durata 20 anni. Logicamente per il momento non ne risento dell'aumento, ma in futuro...... Secondo voi cosa mi conviene fare??? aspetto tempi migliori??? Grazie.

L'Euribor a tre mesi, che è l'indice di riferimento della grande maggioranza dei mutui, ha iniziato proprio stasera (10 ottobre) a scendere anche se molto lentamente, da 5,39 a 5,38. Un niente se si pensa che ieri la BCE ha finalmente dato un taglio di 50 punti base al tasso di riferimento che è quindi di 3,75%. Una bella differenza rispetto al apssato quando tra tasso BCE ed Euribor c'era poco margine. Significa che la fiducia tra gli operatori bancari non è tornata e secondo gli analisti non tornerà tanto presto. Intanto chi presta (Banche centralie Governi) guadagna e chi invece deve trovare cash perde, chi ha capitali si arricchisce e chi non li ha no. Per lei che ha un tasso variabile dato che ha pagato già il massimo resista perchè i tassi dovranno scendere e di molto se come sembra siamo ormai in fase di recessione.

Non riesco a orientarmi sul mercato finanziario, attualmente ho un mutuo variabile stipulato nel 2006, spread 0,95%, euribor a 6 mesi, parametro di indicizzazione 2,6%. Voglio cambiare mutuo e stipularne uno a tasso FISSO. Considerando che devo fare una surroga mutuo, il valore residuo del mutuo è di circa € 75.000 su valore immobile di € 130.000, mancano circa 17 anni e 1/2 , come mi posso orientare? Mi hanno proposto IngDirect ma non mi sembra molto conveniente per richieste di mutuo inferiori a € 100.000. vorrei trovare una formula a zero spese con una rata conveniente, attualmente con il Variabile stipulato con Banco di Sicilia pago € 560,00/mese Grazie anticipatamente per un vostro suggerimento

Scrivo al vostro interessante blog perché avrei una serie di domande da ignorante in materia mutui. Con mia moglie giusto tre anni fa ho contratto un mutuo da 163.000 euro (100% della casa) a tasso variabile su 30 anni. Prima domanda: Innanzi tutto, non essendo sicuro di ricordare bene lo spread applicato sul mio muto a 30 anni da Intesa 3 anni fa, mi sto rileggendo il contratto, ma non sono sicuro di capire bene il "bancariese"... lo spread e' "la quota fissa mensile pari a 1/12 di punti 1,300 annui quale margine a favore della Banca"? Seconda domanda: Ammesso di aver ragione (spread di 1,3) che speranze ci sono di rinegoziare uno spread minore con la stessa filiale (son sempre stato regolare con i pagamenti). La rata era inizialmente sotto 1/3 del reddito, ma adesso, con mia moglie divenuta disoccupata e la bufera finanziaria che fa salire l'Euribor, e' diventata piuttosto incisiva sul bilancio familiare. Essendo solo a un 10mo della durata del mutuo, ho ancora piu' del 90% del valore dell'immobile non rimborsato. Ci sono secondo voi banche propense a surrogare questo tipo di mutui, o al momento cercare risulterebbe una perdita di tempo? Terza:Ci sono attenzioni da fare nell'eventuale surroga per non perdere i benefici fiscali del mutuo prima casa? Quarta:Con qualche sforzo potrei essere in grado di abbattere il capitale del mutuo dal 95% residuo all'85% residuo? Quinta:Esistono strumenti (online o meno) per calcolare di quanto si ridurrebbe la rata mensile? Sesta:Che cosa può richiedere come pagamento la banca in casi come questi? :Sul mio contratto si parla di 1% del capitale versato più gli interessi maturati nel periodo del prestito (quindi 3 anni? e che tasso si applica? Dal contratto io non lo capisco :-| )? Ottava:E' ancora così o la legge Bersani ha cambiato qualcosa? Nona: Altra possibilità (visto che del “Tremonti” preferirei non usufruire) potrebbe essere allungare il mutuo a 40 anni (sono ancora sotto i 35 anni di età)? Decima:E' una cosa reversibile (magari via surroga in un futuro) e anche in questo caso, che tipo di riduzione possa aspettarmi sulla rata mensile? Grazie.

Ecco a lei dieci risposte alle sue domande:
1 – Sì lei paga un mutuo al 100% con spread pari a 1,3% che per un mutuo di questo tipo è oggi ottimale. Tenga presente che di mutui di questo tipo, chiamati mutui HLTV (High loan-to-value) ce ne sono molto pochi, circa il 7% del totale e sono stati quindi dati a pochi e con garanzie e anche assicurazioni.

2 – Tre anni fa, nel 2006, avrà sottoscritto un mutuo con una rata mensile di 885 euro. Oggi ne paga una di 1052 euro circa. Giusto? Forse anche di più se si considera l’assicurazione. Una enormità, tenendo conto che la moglie è disoccupata. Lo capisco. Nel suo caso la convenzione ABI-MEF che lei chiama “Tremonti” è probabilmente la strada più corretta, tornerà a pagare la rata iniziale e spalmerà il debito su più anni, che forse alla fine saranno meno del previsto, dato che tutti gli indicatori prevedono un calo dei tassi. Altra strada non c’è, nemmeno surrogando dato che oggi i tassi sono più alti, e uno spread inferiore a 1,3% per un mutuo come il suo è quasi impossibile trovarlo.

3 – Se lei surroga solo l’importo iniziale non perde nessun diritto all’esenzione fiscale prima casa.

4 – L’unico sforzo che vedo è mettere mano al portafoglio e mettere qualche risparmio nel mutuo per abbattere il capitale, altro sistema non c’è.

5 – Se va nella pagina indice del mio BLOG trova in basso un mini calcolatore che uso anch’io per fare simulazioni di rate e piani di ammortamento, ma può sempre avvalersi dell’aiuto della sua filiale che può fare altrettanto e stampare il tutto per lei.

6 – Nei casi di surroga la banca non deve chiedere nulla, nei casi della convenzione ABI-MEF neppure, nei casi di rinegoziazione può chiedere tutto, sta a lei trattare.

7 – Quell’1% di mora per estinzione anticipata non è più valido, se vuole estinguere in tutto o in parte prima non paga nulla.

8 – La legge Bersani è ancora valida.

9 – Se vuole può rinegoziare il mutuo allungado il piano di ammortamento anche a 40 anni, ma non per il 100% dell’importo non lo fa nessuno oggi. Pagherà ovviamente di più.

10 – Anche qui con il suo mutuo direi che il massimo a cui può arrivare è tornare a 885 euro di rata, oggi visto i tassi molto elevati. Se mantiene il tasso variabile o anche un fisso oggi a 40 anni pagherà intorno ai 970 euro al mese. Le conviene?