Investimenti. Mari o monti?

Monti o mare? Anche per l’investitore il dilemma è di stagione: dove investire? Quello delle case nei posti di velleggiatura è un mercato ancora interessante, in una situazione generale stagnante. L’estate 2010 era andata bene per la case al mare. E l’inverno per quelle in montagna. Cosa fare nell’estate 2011? Quali sono le opportunità migliori. Of lo ha chiesto a Mario Breglia, uno dei maggiori esperti del settore, fondatore e presidente di Scenari immobiliari e blogger delle News di Of.

Of: Innanzitutto, vogliamo dare dei consigli per l’acquisto di case al mare o ai monti solo come investimento. Perché, se a uno piace Cervinia per trascorrere i giorni di riposo, i consigli non servono: comprerà a Cervinia. Allora: conviene di più al mare, ai monti o ai laghi? E perché? quali sono i trend degli ultimi anni?
Breglia: Se si compra una seconda casa per investimento (cioè non per abitarla, ma per affittarla) conviene scegliere una località dove c'è una doppia stagionalità di affittanza. Quindi no a località usate per brevi periodi (come la Sardegna)

Of: …ma?
Breglia: Cervinia o Bormio dove si scia anche d'estate.

Of: La scelta migliore?
Breglia: La Riviera di Ponente in Liguria dove una casa per vacanze si usa quasi tutto l'anno.

Of: Quali sono le località in cui c’è un rapporto ancora interessante tra prezzo e attese di rivalutazione? Facciamo tre ipotesi per le case al mare, con 300mila euro a disposizione; 700.000 o un milione. Dove puntare?
Breglia: Le case al mare più convenienti si trovano sull'Adriatico. Meglio Rimini o Riccione, ma costano meno a Senigallia o Fano. Con 700mila euro conviene la Liguria, mentre per cifre superiori Argentario o Forte dei Marmi.

Of: … e dove puntare per i monti...
Breglia: Conveniente il Trentino, Con cifre superiori la Valtellina o la val di Susa. Per il top le località più note della val d'Aosta: Courmayeur o Champoluc

Of: ... e infine per i laghi... con 300mila, 700mila e un milione da investire…
Breglia: Nell'ordine; Garda, Maggiore (lato lombardo) e Como (ramo di Como). Orta ----

Of: Gli stranieri in questi anni hanno lanciato le mode della Toscana, prima, e poi dell’Umbria e delle Marche. Ci sono ancora opportunità per gli italiani? Ci sono ancora cascinali da ristrutturare?
Breglia: Nelle zone più note (ad esempio Chianti o Val d'Orcia) ormai tutto è stato ristrutturato. Sia italiani che stranieri puntano nelle zone più interne, dove ci sono beni da rimettere a posto e il loro costo non è ancora aumentato.

Of: Che fine ha fatto l’investimento in comproprietà? Sembrava una buona idea, ma è stata definitivamente travolta dalla cattiva speculazione? Cosa c’è oggi di simile e alternativo?
Breglia: Purtroppo sin dal suo esordio (anni Settanta) il comparto della multiproprietà è stato caratterizzato da truffe e fallimenti. Starne alla larga. Meglio che non ci sia qualcosa di simile.

Of: E volendo investire all’estero? Ancora Croazia? Il Nord Africa è ancora una meta o troppo pericolosa in questa fase di rivolte e di guerre?
Breglia: Lascerei perdere i paesi insicuri dal punto di vista politico o economico. Occorre scegliere dentro l'Unione Europea, dove vanno bene Francia, Spagna o Grecia. Oppure gli Stati Uniti. Fuori da questo gruppo ci sono solo rischi per chi compra una casa all'estero.

Of: Proviamo a dare un consiglio a chi ha voglia di rischiare qualcosa in più nell’ipotesi di rendimenti che vanno al di sopra delle piccole cifre di un certificato del Tesoro. Dove converrebbe, secondo lei, rischiare?
Breglia: Si compri un ufficio locato ad un buon inquilino: rendimento tra il 5 e il 7%.

Of: Ma come sta andando, in generale, il mercato degli uffici nelle grandi città?
Breglia: Si passa da immobili uso ufficio datati, con consumo energetico elevato e spazi sprecati verso immobili nuovi e attenti al risparmio di spazi ed energia.

Of: E’ vero che per la prima volta in Italia abbiamo un problema di una offerta che supera di gran lunga la domanda? Esiste un caso Milano?
Breglia: La vacancy, cioè gli spazi vuoti sul totale stock, sono dell'8% a Milano, contro il 7 di Parigi e il 10 di Madrid. Siamo nella norma. ----

Of: Si chiama telelavoro. Se ne parla da trent’anni, più o meno. Ma oggi, anche grazie alle nuove tecnologie, è partito per davvero. Anche in Italia. Prima con 3M. Ora la Microsoft: tutti i dipendenti al lavoro da casa; via la vecchia sede, solo un open space, dove incontrarsi di tanto in tanto. E il mercato degli uffici?
Breglia: In realtà anche queste aziende hanno grandi spazi per uso ufficio, solo lo chiamano "creativo" e senza barriere. Significa che la proprietà fa lavorare più persone in meno mq. Ricordiamoci che gli Usa sono la patria del business e quindi si cerca di ottimizzare i ricavi non il bene dei lavoranti. Se le due cose coincidono per breve tempo bene. In Italia e in Europa questa filosofia convive con i tradizionali uffici ad personam. Il mercato degli uffici vive di cambiamento tra sedi inadatte e immobili nuovi e funzionali.

Of: E se una gran parte dei lavoratori lavora da casa, come potrà cambiare il mercato immobiliare, anche per il residenziale? se ognuno può lavorare da dove gli piace...
Breglia: Mah, questo tema ci ha affascinato negli ultimi 15 anni. In realtà il telelavoro (salvo professori e giornalisti)è per attività ultraprecarie

Of: E come possono adattarsi le strategie di investimento a questa realtà in movimento?
Breglia: I grandi fondi investono in uffici moderni e in centri commerciali

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