Mutui. Le (brutte) sorprese che non finiscono mai

I tassi di riferimento sono ai minimi storici. Il saggio di sconto della Banca Centrale Europea rimane fisso all’1%. L’Euribor va addirittura sotto e arriva, il 1° marzo 2012, a quota 0,55% per le durate mensili. E sui tre mesi, alla stessa data, fa registrare lo 0,97%. Anche l’IRS, l’indice a cui sono collegati i tassi dei mutui fissi, seppur di poco, lievemente migliora, dall’1,39% di dicembre 2011 all'1,27% di febbraio 2012.
Eppure, nonostante gli indici siano ai livelli più bassi di sempre, i mutui per l’acquisto della casa costano sempre di più. Colpa dello spread, la percentuale di guadagno della banca che, sommata all’indice Euribor, BCE o Eurirs, contribuisce a formare il tasso finito del finanziamento. E che da fine estate 2011 è in costante rialzo (leggi qui).

Poco meno di un anno fa, con gli spread che variavano tra l’1,50% e il 2,50%, nella situazione di tassi odierna, si sarebbe potuto portare a casa un finanziamento a tasso variabile Euribor con Tan del 3,05%, nel peggiore dei casi. Oggi, invece, si viaggia su ben altri costi. È quanto emerge dalla rilevazione datata febbraio 2012 di La Bussola Bouquet, il mensile di Of-Osservatorio finanziario di commento sulle variazioni relative ai prodotti analizzati nel DataBase dei Prodotti Bancari di Of. Così, per esempio, considerando il caso ipotetico di un finanziamento di 100mila euro da rimborsare in 15 anni, per un mutuo fisso il tasso medio arriva al 6,58% con uno spread, sempre medio, del 4,13%. I variabili BCE, quelli più convenienti, fanno registrare, utilizzando la stessa simulazione, spread medi del 4,3% per un Tan complessivo del 5,3%. Mentre i variabili Euribor costano il 5,48% con spread del 4,2%. Per i misti, invece, la media del Tan è del 5,72% con spread più elevati intorno al 5%.

Il fatto è che, nonostante il boom di aumenti che negli ultimi mesi del 2011 hanno portato i mutui a soglie decisamente poco appetibili, nei primi mesi del 2012 gli istituti di credito hanno introdotto nuovi rincari. Intesa Sanpaolo, per esempio, rispetto a dicembre 2011 a febbraio aumenta del 36% e porta lo spread del suo Domus Variabile Euribor a quota 3,40% dall’originario 2,50%. Mentre quello agganciato al BCE passa dal 2,45% al 3,65% per un incremento complessivo del 48,97%. UniCredit Banca interviene al rialzo (+12,5%) su tutti i finanziamenti della linea One, incrementando lo spread di 0,50 punti percentuali fino ad un massimo del 4,50%. MPS, invece, passa dal 2,97% di dicembre 2011 al 3,97% attuale per il finanziamento Prima Casa Giovani e Famiglie a tasso fisso (+33,67%). Mentre Mutuo On-Off variabile lievita dal 2,40% di due mesi fa al 3,90% odierno (+62,5%).

Più spese e meno erogazioni
Ma non sono soltanto i costi (elevati) a disincentivare le nuove sottoscrizioni. Anche le banche fanno del loro per dissuadere i nuovi potenziali mutuari. Tanto che, oggi, richiedere e ottenere un mutuo per la casa sembra essere, quasi, una missione impossibile. Per prima cosa diminuisce la percentuale di finanziabilità del prestito concessa dagli istituti di credito. Addio definitivo alle speranze di ottenere un finanziamento che copra il 100% del valore dell’immobile. Stessa cosa, ormai, anche per le coperture all’80%, che sembrano quasi essere un miraggio. Secondo la rilevazione effettuata da Of a febbraio 2012, infatti, in media, il capitale concesso a prestito non supera il 77% del valore complessivo, quando va bene. Ma già alcuni istituti di credito stanno pensando di ridurre ulteriormente la cifra finanziata e, a conti fatti, riescono a concedere a far tanto un 60-65%.

A volte, però, nemmeno questo basta. E allora è necessario fornire alla banca un elenco sempre più lungo di garanzie extra. Che vanno dalla firma dei genitori, tutti e due, a documenti di vario genere, come il contratto di lavoro, le buste paga degli ultimi due, tre anni, che si aggiungono a assicurazioni che diventano quasi obbligatorie, almeno per chi vuole tentare di negoziare spread più bassi.

---- Seconda cosa, c’è il problema dell’ostruzionismo svolto dalle banche che i mutui, dicono alcuni addetti ai lavori, proprio non vogliono erogarli. Il fatto è che le banche sono diventate super prudenti, e non è bastata nemmeno l’immissione di extra capitali da parte della Bce. I tempi di ottenimento di un finanziamento si sono allungati a dismisura, e le trappole lungo il percorso tortuoso, che porta alla sacrosanta firma sul contratto, ormai, sono innumerevoli. Così, al malaugurato futuro mutuatario può capitare di vedersi modificare le condizioni del finanziamento in corso d’opera, magari sotto forma di aumento improvviso dello spread. Oppure, può capitare che l’istituto di credito, che in fase preliminare aveva assicurato il buon esito della richiesta, all’ultimo secondo ci ripensi, e inizi a porre paletti aggiuntivi, inizialmente non specificati, che fanno scappare, quantomeno, la voglia di provare a vedere come va a finire.

Mutuo acquisto: missione impossibile
Tanti sono i mutuatari, potenziali, reali e delusi, che hanno scritto a Of denunciando la situazione odierna. C’è chi, per esempio, dopo un “sì” iniziale ha dovuto fare i conti con un po’ troppi “però”. “Ho deciso di comprare casa per andarci a vivere con il mio fidanzato, ma la rata del mutuo avrebbe dovuto pesare solo sul mio stipendio. La banca ha assicurato che si poteva fare senza problemi a patto che firmasse come garante anche un genitore”, racconta per esempio Marina L., “poi, però mi hanno chiesto di vedere anche il CUD del mio fidanzato, oltre a quello che già avevano in mano di mamma e papà. Così, per maggiore sicurezza. Ho ripetuto all’impiegato che il mutuo doveva essere intestato a me e basta, come se in quella casa ci andassi a vivere da sola. Ma loro mi hanno risposto: e se il tuo fidanzato ha intenzione di comprarsi un Suv senza che tu te ne accorga, come faresti a sostenere la rate?”.

C’è anche chi, invece, si trova a dover fornire tantissime garanzie. “Ho 28 anni e un contratto a progetto. La mia fidanzata, invece, è assunta a tempo indeterminato”, scrive Massimo L., “per poter sottoscrivere un finanziamento pari al 60% del valore della casa, tutto il resto lo mettevamo in contanti, ci hanno chiesto ben due fideiussioni! Hanno dovuto firmare entrambi i nostri padri”. Alcuni però, alla fine, dopo mille peripezie, il mutuo lo ottengono per davvero. Come Carlo R., “cercavo un finanziamento casa per mio figlio e la sua futura moglie. Mi sono rivolto alla mia banca, un grande gruppo a livello nazionale, di cui sono cliente da oltre 20 anni, pensando di non trovare nessun tipo di ostacolo. Invece, il direttore della filiale, che conosco personalmente, mi ha posto mille paletti, spiegandomi anche che è il computer a decidere e che lui non poteva darmi la sicurezza che tutto sarebbe andato a buon fine. Siccome il venditore, che è anche il costruttore dell’immobile che volevo acquistare, aveva fretta di concludere la trattativa, mi sono rivolto a un’altra banca, una territoriale con la filiale proprio a due passi da casa mia. Lì, dopo il colloquio iniziale e l’assicurazione che avrei garantito io per il prestito di mio figlio, è andato tutto liscio. Così ho spostato di corsa il mio conto corrente, e quello di mio figlio, e ho terminato la trattativa”.

Addio anche ai mutui di surroga?
Se il mutuo per l’acquisto della casa è diventato quasi proibitivo, o comunque difficile da ottenere, la situazione non migliora se si considerano le altre possibili finalità di finanziamento. Difficile, dunque, ottenere l’erogazione anche di finanziamenti per ristrutturazione o di sola liquidità, mentre i mutui di surroga, che nei primi tempi di crisi hanno rappresentato buona parte delle erogazioni, ora conoscono tempi di magra. Soprattutto per via degli spread, raddoppiati o triplicati rispetto a quando i mutui furono sottoscritti. Che rendono dunque meno conveniente la possibilità di traslocare il finanziamento presso un’altra banca.
BancoPosta, tra le prime a riorganizzare la sua offerta, per esempio, ha iniziato già il 6 dicembre 2011, rimuovendo dal catalogo mutui tutti i finanziamenti concessi per le finalità di acquisto più ristrutturazione, sostituzione più liquidità e solo liquidità.

Per chi il mutuo lo ha già
Molto più rosea, invece, la situazione per chi un mutuo già ce l’ha. Soprattutto per coloro che qualche anno fa, quando ancora i finanziamenti per la casa venivano erogati con molta (alcuni dicono: troppa) più facilità, hanno sottoscritto un finanziamento a tasso variabile o misto. Con spread molto più contenuti rispetto a quelli odierni, anche del 200% in meno, forse anche qualcosa di più, e tan massimo pronto a ridursi sull’onda del recente ulteriore ribasso degli indici di riferimento.
Così, per esempio, un mutuo acquisto sottoscritto nell’ottobre del 2008 comportava uno spread medio, rilevato da un’indagine di Of, dell’1,08%, che andava a sommarsi ad un indice Euribor 1 mese del 4,95% per un Tan complessivo del 6,03%. Quindi, utilizzando la simulazione di Of, capitale di 100.000 euro da restituire in 15 anni, la rata nel 2008 risultava di 845,48 euro. Con la situazione di tassi odierna, invece, con l’Euribor 1 mese che in media arriva a quota 0,65% (media di febbraio 2012), il Tan scende all’1,73%, per una rata mensile di 631,15 euro. Con una differenza di 214,33 euro.

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