Mutuo addio. Si torna all’affitto

In un mercato boccheggiante come quello dell’immobiliare, quasi praticamente fermo, con le compravendite che si sono ridotte di oltre il 40% dal 2006 a oggi, passando da più di 800.000 a circa 530.000 (leggi qui), spicca il successo di società come Solo Affitti Spa, il franchising immobiliare nato nel 1997 e ora diffuso su tutto il territorio nazionale con oltre 300 filiali. E un po’ stupisce.
Perché si tratta di agenzie immobiliari a tutti gli effetti, con sedi fisiche sul territorio e un portale con tutte le offerte, divise per regioni, in vetrina. Ma con la caratteristica di essere dedicate esclusivamente all’affitto. Funzionano un po’ da mediatori tra domanda e offerta. E forniscono un servizio di consulenza che si occupa anche di gestire per intero tutta la parte burocratica legata all’avvio di una pratica di locazione.

“Il nostro compito è quello di far incontrare domanda e offerta. Valutiamo, in base a regioni e province, il prezzo medio per ciascuna determinata tipologia di immobili e lo comunichiamo al proprietario che vuole affittare. Mentre dal lato del richiedente, valutiamo la sostenibilità della sua rata. Che ovviamente varia in base alle sue entrate mensili. Ecco perché noi richiediamo una documentazione di reddito. In modo che l’affitto non superi il 40 – 50% delle entrate mensili”, spiega Isabella Tulipano Responsabile Comunicazione Marketing di Solo Affitti Spa. “Inoltre, in quanto mediatori”, continua, “noi mettiamo a disposizione i nostri consulenti che studiano il tipo di contratto che meglio si adatta alle esigenze delle parti, evidenziando le eventuali agevolazioni. Gestiamo la relazione tra locatore e locatario. E per tutelare i proprietari, mettiamo anche a disposizione una polizza Affitto Sicuro, che subentra in caso di insolvenza dell’affittuario e rimborsa 12 sue mensilità”.
Anche il gruppo Tecnocasa, nato nel 1986 come rete di agenzie di intermediazione immobiliare in franchising, alla quale si affianca successivamente una rete di mediatori creditizi, punta sull’affitto. E direttamente dalla homepage del sito consente di selezionare le offerte a disposizione, suddivise per regione.

Affittare casa costa meno di qualche anno fa. Oggi, con gli spread dei mutui che volano e arrivano, in media, al 4,22% per i fissi, al 4,14% per i variabili e al 6,27% per i misti (Fonde DBPB – DataBase dei Prodotti Bancari di Of su un campione di 88 prodotti), costa anche meno di un mutuo. “Con il crollo delle compravendite il mercato è cambiato”, spiega Tulipano (Solo Affitti), “le banche non concedono più credito e gli affitti si sono avvantaggiati da questa situazione”. “In difficoltà ad acquistare un immobile sono soprattutto coloro che non hanno capitale iniziale da investire per l’acquisto di una casa e non riescono a ottenere un mutuo”, conferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio studi Tecnocasa, “tra questi soprattutto i monoreddito, i single e i separati ”. “Ecco perché tornare a ripensare ad una soluzione abitativa basata sull’affitto, oggi, è oggettivamente necessario”, conclude Tulipano (Solo Affitti), “tanto che le domande di locazione, negli ultimi anni, hanno cominciato ad aumentare progressivamente”.
“In realtà, in questo particolare contesto di mercato, la situazione si mostra difficile non solo per le compravendite, ma anche per il settore della locazione”, avverte Luca Dondi, Responsabile del settore immobiliare di Nomisma, “sicuramente il settore degli affitti va meglio oggi rispetto a qualche anno fa. Ma la crisi non risparmia nemmeno le locazioni. Sostenere i canoni di mercato, per le famiglie di fascia bassa o medio-bassa, che poi sono i clienti tipo, resta comunque complicato”.

---- I prezzi
I prezzi, però, non hanno risentito dell’aumento di domanda. “Anzi”, interviene Tulipano (Solo Affitti), “sono in leggero calo. E ogni anno fanno registrare una flessione che si aggira intorno al 3 - 5%”. “I canoni medi dei contratti di locazione sono in contrazione da alcuni mesi perché si sono verificate varie situazioni che hanno portato a una lenta ma costante riduzione del prezzo”, chiarisce Megliola (Tecnocasa) che aggiunge, “tra queste, spicca la maggiore offerta di immobili in locazione ”. “Gli italiani, negli anni del boom, hanno investito molto nel mattone, considerandolo il bene rifugio per eccellenza e utilizzandolo, quindi, a scopo di investimento”, spiega Tulipano (Solo Affitti), “coloro che si ritrovano ad avere seconde, terze case, acquistate appunto per investire e far fruttare i risparmi, adesso sono nella condizione di dover affittare per poter guadagnare qualcosa. Non potendo vendere, visto che il mercato è praticamente fermo”.

A questo si aggiunge anche l’insieme di difficoltà economiche frutto della crisi. Gli stipendi si sono abbassati e le famiglie fanno sempre più fatica ad arrivare alla fine del mese. “Sempre più spesso i locatori sono disposti a ridurre i canoni mensili per evitare di incorrere in problemi di insolvenza”, continua Megliola (Tecnocasa), “in questo momento il loro interesse è la continuità del rapporto di locazione”. Ma le garanzie richieste sono aumentate. “ In realtà è sempre stato così”, chiarisce Megliola (Tecnocasa), “anche se, oggi, i locatori sono molto più attenti rispetto al passato”. La dichiarazione di reddito diventa indispensabile da esibire. Mentre, sempre più spesso, sono richieste garanzie extra, fornite magari dai genitori, se si tratta di studenti.

La domanda
Anche la domanda è cambiata notevolmente negli ultimi anni. “Un tempo avevamo richieste che provenivano più che altro da clienti trasfertisti, single, giovani coppie e studenti. Oggi anche le famiglie con figli si rivolgono a noi”, rivela Tulipano (Solo Affitti), “in Italia le giovani coppie senza figli rappresentano il 37% dei locatari, mentre quelle con figli sono il 27% del totale. Il target familiare, è aumentato dell’8% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso e ancora di più rispetto a tre anni fa, quando costituiva solo il 15% della domanda”. Secondo l’Ufficio studi di Tecnocasa, la maggior parte degli affittuari restano comunque i single che rappresentano il 50,3% del totale. Mentre sale al 35,6% la percentuale di coppie coniugate e arriva all’11,40% il numero di separati.

---- Co-hausing
“Nelle grandi città, tipo Milano, Bologna e Roma, dove i prezzi delle case, e anche degli affitti sono molto più cari, sta aumentando il fenomeno del co-hausing, cioè la condivisione dell’abitazione”, svela Tulipano (Solo Affitti). A Milano, per esempio, il 14% dei contratti di locazione stipulati dalle agenzie di Solo Affitti è per appartamenti in condivisione. Ricercati da lavoratori trasfertisti nel 28% dei casi. Mentre a Roma la percentuale di persone che accettano di condividere l’appartamento è più alta e arriva a sfiorare il 28% circa. Di questi, il 19% è richiesto in affitto da lavoratori.

Futuro
Ma cosa accadrà in futuro? “Secondo noi il mercato degli affitti è destinato a crescere ulteriormente”, dice Tulipano (Solo Affitti), “fino ad oggi questo settore è sempre stato abbastanza limitato in Italia, soprattutto in confronto con gli altri paesi europei, prevalentemente nordici, come la Germania. È una condizione tipica dei paesi del mediterraneo. Anche in Spagna, infatti, si ha la percezione che il mattone sia un bene rifugio, e che la casa vada comprata e non affittata. Ma la mobilità sociale, il posto di lavoro lontano da casa, magari nelle grandi città d’Italia, potrebbero spingere verso una maggiore mobilità. Quindi anche verso una condizione di abitazione più precaria”.

“Il mattone, per noi, resterà sempre il bene rifugio per antonomasia”, controbatte, invece, Megliola (Tecnocasa), “per ora le condizioni di accesso al credito, la situazione economico-finanziaria, e la precarietà lavorativa, hanno posto un freno alle compravendite. Il mercato delle locazioni è andato ad assorbire tutta la domanda rimasta vacante. Ma non è detto che questa situazione continuerà anche nei prossimi anni. Anzi, se le condizioni di accesso all’acquisto della casa cambieranno, sarà molto probabile che coloro che sono oggi in affitto decidano di acquistare”.
“Per i prossimi due anni”, concorda Dondi (Nomisma), le prospettive incerte e le difficoltà di accesso al credito punteranno a spingere ancora di più il settore degli affitti. Ma, prima poi, il credito tornerà a essere concesso. E il numero di compravendite a incrementare. E allora, la maggior parte della domanda, oggi assorbita dal settore della locazione, tornerà a investire nel mattone”.

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