Come sarà il 2013 del mattone? Poco buono. A meno che, a maggio…

Il 2012 è stato l’anno nero del mattone. Ampiamente superato dall’affitto, per chi cerca un immobile da abitare. O da altri prodotti finanziari tipo Btp, obbligazioni e prodotti di liquidità, per chi cerca un nuovo scenario di investimento (leggi qui).
Le compravendite, in continuo calo per tutto l’anno, di trimestre in trimestre hanno raggiunto valori allarmanti. Il Report diffuso dall’Agenzia del Territorio e relativo alla situazione degli ultimi 3 mesi del 2012, infatti, mostra una riduzione delle transazioni d’acquisto pari al 25,8% rispetto allo stesso periodo del 2011. Il valore più basso dal 2004. Ulteriormente aumentato, rispetto alle variazioni registrate nei primi due trimestri dell’anno, rispettivamente del -17,8% per i primi 3 mesi, e del -24,9% per i 3 successivi.

Anche il mercato dei mutui, da cui dipende buona parte delle transazioni d’acquisto portate a termine, non se la sta passando meglio. E il trend negativo iniziato già sul finire dello scorso anno, come sosteneva Of-Osservatorio finanziario (leggi qui), negli ultimi mesi ha continuato ad aggravarsi. Nel secondo semestre 2012, infatti, l’Istat ha registrato un calo complessivo dei finanziamenti erogati pari al 41,2%. Per un numero di mutui e finanziamenti, comprese le obbligazioni verso banche e soggetti diversi dagli istituti di credito, purché garantiti da concessione di ipoteca immobiliare, non superiore ai 69. 830, contro i 118.834 dello stesso periodo di un anno fa.

In un contesto simile le speranze per il futuro sembrano essere ben poche. Che cosa aspettarsi dunque nel 2013? Cosa accadrà al mercato immobiliare? Le banche ricominceranno a concedere credito rimettendo benzina nel motore dell’intero mercato immobiliare? Of-Osservatorio finanziario lo ha chiesto ai principali esperti del settore (in ordine alfabetico): Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari, Luca Dondi, Responsabile del settore immobiliare di Nomisma, Pietro Giordano, Segretario Generale Adiconsum, Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA e Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Tecnocasa. Che hanno previsto cosa accadrà il prossimo anno. Lasciando intravedere una luce in fondo al tunnel solo a partire da metà 2013.

La risposta, infatti, è stata quasi unanime. “Per il 2013 non si prevedono segnali di ripresa”, sintetizza Luca Dondi, Responsabile del settore immobiliare di Nomisma, la società di consulenza fondata a Bologna, “dal punto di vista dell'attività transattiva ci si attesterà sugli esigui livelli di quest'anno”. “Il 2013 non avrà un andamento molto diverso dall’anno che sta per concludersi”, concorda anche Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Tecnocasa, “difficile ipotizzare una svolta nel mercato immobiliare soprattutto se lo scenario economico non dovesse dare segnali di ripresa in grado di restituire fiducia e ridurre l’incertezza che tanto incide su una decisione di acquisto importante come quella della casa”.

----- Eppure, c’è anche chi lascia intravedere spiragli più ottimistici, smorzando un po’ i toni. “Alla luce di una crisi che, a detta dei maggiori osservatori, inizierà a vedere la luce nel secondo semestre del 2013 e una situazione di scarso finanziamento da parte delle banche, prevedere una ripresa del mercato non sembra possibile”, chiarisce, infatti, Pietro Giordano, Segretario Nazionale Adiconsum, l’Associazione Difesa Consumatori e Ambiente promossa dalla CISL, che però aggiunge, “al massimo si può pensare a una fine del periodo di stasi che ha bloccato vendite e mutui”.

Meglio di niente, verrebbe da dire. “In poche parole, non ci dovrebbero essere ulteriori discese”, chiarisce Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari, “ma il quadro resta instabile. Per la seconda parte dell’anno, abbinata a un miglioramento del clima economico ci potrebbe essere un recupero del mercato immobiliare. Prima nelle fasce alte e poi in quelle basse. Mentre, sicuramente, nei primi tre o sei mesi del 2013 sarà difficile vedere un rilancio del mercato. L’incertezza economica e quella politica rallentano gli investimenti e creano ancora difficoltà nel mercato finanziario”.

I prezzi
Secondo uno studio condotto dal Fondo Monetario Internazionale sul panorama europeo, i prezzi delle abitazioni dal 2011 al 2012 hanno subito una flessione media del 20%, che si aggiunge alla riduzione del 10% registrata tra il 2008 e il 2009. Con una leggera ripresa verso fine 2012. In particolare, la risalita dei prezzi nell’ultimo periodo dell’anno è dovuta, si legge in un report pubblicato recentemente, a una maggior disponibilità di credito. Che nel 2013, ipotizza il FMI, dovrebbe ulteriormente incrementare. Riaprendo anche tutto il settore del real estate. Ma c’è anche chi è convinto che l’ondata ribassista dei prezzi continuerà anche per i prossimi 12 mesi. Mantenendosi però su valori contenuti. “Negli ultimi anni i prezzi delle case hanno avuto discese medie contenute, tra il -2% e il -4% l’anno”, chiarisce Breglia (Scenari Immobiliari), “da un lato, infatti, c’è la pressione della domanda di chi cerca casa. Dall’altro lato la scarsa disponibilità di chi vende (perché raramente ha “necessità” di vendere) ad abbassare i prezzi. Mancano anche alternative valide alla casa. Questo mantiene alta la pressione sulle quotazioni, che non dovrebbero scendere in modo significativo nel corso del 2013”. “E poi bisogna considerare anche che molti hanno preferito rinviare la vendita in attesa di tempi migliori”, aggiunge Giordano (Adiconsum), “mentre, dal canto loro, i mercati di eccellenza (immobili pregiati) hanno invece conosciuto un aumento dei prezzi. Il punto di fondo è riuscire, anche con l’attività delle banche, ridare slancio al mercato”.

“In pratica”, chiarisce Dondi (Nomisma), “quello che si verificherà è che non si attenuerà la tendenza ribassista, ancorché con flessioni di entità modesta rispetto agli attuali forti squilibri tra domanda e offerta. Proseguirà il graduale sgonfiamento delle quotazioni, nel processo di lenta transizione verso una posizione di equilibrio, che ai ritmi attuali non sarà possibile raggiungere prima della metà del 2014”.

Una riduzione media, dicono gli analisti, comunque quantificabile. “Per il 2013 ci aspettiamo una discesa compresa tra -5% e -3%”, conferma Megliola (Tecnocasa) che spiega, “tra le grandi metropoli si prevede una tenuta delle zone centrali di Milano e Roma. Più difficile che questo accada nelle zone con immobili di qualità bassa, come certe zone popolari e periferiche. Infatti, anche nel 2013 sarà la qualità abitativa a fare la differenza”.

---- E si potranno scovare, magari, anche occasioni vantaggiose. “In effetti, si aprono nuove opportunità di acquisto”, conferma Megliola, “il ribasso dei prezzi che si è avuto nel 2012 e quello che ci sarà nel 2013 potrà consentire a coloro che hanno il capitale o che potranno ottenere un mutuo la possibilità di acquistare a prezzi molto vantaggiosi. Le realtà dell’hinterland potranno subire dei ribassi leggermente superiori perché presentano sia difficoltà di accesso al credito sia la presenza di una cospicua offerta immobiliare in seguito anche agli interventi di nuova costruzione che sono stati realizzati negli ultimi anni”.

Cosa accadrà ai mutui?
“Larga parte della crisi è da ascrivere al comportamento dei sistemi bancari” , accusa Giordano (Adiconsum). Soprattutto da quando gli istituti di credito hanno chiuso i rubinetti del credito. “Il fatto è che il mercato immobiliare risente fortemente della selettività del sistema creditizio”, spiega Dondi (Nomisma), “soprattutto in ragione del mancato adeguamento dei livelli prezzo alle nuove condizioni di mercato”.

“Ecco perché, durante il 2012, il mercato dei mutui alla famiglia ha privilegiato l’accesso al credito a mutuatari di età media (35->45 anni) in cerca della prima casa”, svela Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA, la società di intermediazione creditizia del Gruppo Tecnocasa, “per ottenere un finanziamento è stata fondamentale la situazione lavorativa del richiedente: la stabilità del posto di lavoro è stato un elemento chiave, valutato positivamente soprattutto quanto l’operazione ha coinvolto più portatori di reddito, per esempio il coniuge, un genitore o in ogni caso di un parente di primo grado. L’altro elemento discriminante è stato l’apporto personale nell’operazione: maggiore è stato il capitale investito nell’operazione dai richiedenti migliore il giudizio di fattibilità dell’istituto. Mentre, dal canto loro, surroga o portabilità, che a questi livelli di spread non sono più economicamente convenienti né per il cliente, né per gli istituti di credito che le ritengono anche rischiose, sono state praticate molto meno rispetto al recente passato”.

Una situazione di stallo che non sembra ancora aver ancora raggiunto la fine. “Al momento non è pensabile un allentamento dei vincoli nella concessione del credito”, interviene ancora Giordano (Adiconsum), “alcune situazioni di crisi conclamata, la necessità di far fronte alla liquidità necessaria per mantenere le operazioni in essere, il rafforzamento patrimoniale, la preparazione a Basilea3, anche se rinviata, come sembra, al 2014, non consente di sperare una riapertura dei cordoni della borsa del sistema bancario. Inoltre, il sistema bancario deve anche affrontare momenti di ristrutturazione e vede remunerare gli azionisti”.

“L’offerta bancaria rimarrà condizionata sia dal costo del funding, sia dall’andamento del sistema Paese Italia”, concorda Landoni (Kiron), “le stesse variabili influenzeranno il mercato del 2013. Per capire quale andamento aspettarsi per il futuro prossimo è bene specificare che molto dipenderà dalle decisione strategiche che verranno intraprese in sede europea a sostegno dell’economia dell’Area Euro. Anche se, per i prossimi mesi, si prevede comunque un andamento in linea con quanto rilevato nel 2012, con un probabile, ma non scontato, lieve incremento nella seconda parte del 2013”.

“Il paradosso di una sopravvalutazione accentuatasi nella fase recessiva si attenuerà nel corso del 2013, senza tuttavia annullarsi”, controbatte, invece, Dondi (Nominsma), più pessimista, lasciando poche speranze, “il settore immobiliare proseguirà la lenta transazione verso un punto di ripartenza che non appare ancora prossimo. Per vedere la luce in fondo al tunnel occorrerà fare ancora strada, o avere buona fantasia”. “Bisogna augurarsi che dopo le elezioni italiane il clima finanziario possa migliorare”, conclude Breglia (Scenari Immobiliari), “ma le prospettive sono comunque incerte”.

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