Macchitella (UniCredit): “Ecco come saranno i nuovi mutui”

Un anno fa Of-Osservatorio finanziario aveva previsto la “morte del mutuo” (leggi qui). Un’espressione un po’ colorita, forse, che però è risultata essere esatta. Nel 2012 il mercato dei mutui è crollato. Gli studi di settore, tutti più o meno concordi, nel corso dei mesi hanno presentato stime di contrazioni sempre al rialzo. E c’è chi è arrivato a sostenere che domanda e erogazioni abbiano fatto registrare, lo scorso anno, perdite con picchi del 40, 47%. Anche se la percezione di Of è che si sia trattato di un fenomeno molto più esteso.
Ora, dopo 12 mesi, cosa aspettarsi? Cosa accadrà ai mutui casa? Gli analisti di Of, aprono il 2013 con un po’ di speranza (leggi qui). E ipotizzano un ritorno del finanziamento per la prima casa, almeno a partire dalla seconda metà dell’anno. Anche se con caratteristiche un po’ diverse. Ma gli esperti del settore sono d’accordo? Come pensano che evolverà il mercato? E, soprattutto, hanno iniziato davvero a far qualcosa di concreto per rilanciarlo?
Of-Osservatorio finanziario lo ha chiesto a Massimo Macchitella, Responsabile Prodotti Transazionali e di Finanziamento di UniCredit. Che ha svelato alcune novità in arrivo, almeno per i vecchi mutuatari. E ha rilasciato qualche indiscrezione sul futuro prossimo del mutuo per la casa. Anche se, ha detto, bisogna comunque aspettare le elezioni. Perché tutto, o quasi, potrebbe cambiare un’altra volta.

Of: Gli analisti di Of prevedono per il 2013 una ripresa del settore mutui.
Macchitella: Certo, noi vorremmo rilanciare il settore mutui. Così come tutte le altre banche. Anche se non sicuramente ai livelli di volume di 5, 6 anni fa.

Of: Ma?
Macchitella: Per ora siamo in una fase di stallo, dipende tutto dalle elezioni e dal governo che verrà.

Of: In che senso?
Macchitella: Mettiamo il caso che si verifichi lo scenario migliore possibile. E cioè che si instauri un governo, indipendentemente dal colore, con pieno appoggio europeo e maggioranza in senato, dunque in grado di governare. In questo caso la situazione finanziaria potrebbe tornare a stabilizzarsi e lo spread btp-bund potrebbe scendere, magari intorno al 2 o 2,20%.

Of: Se invece restasse tutto così?
Macchitella: La ripresa del mercato sarebbe più difficile. Ancora oggi il differenziale con i titoli di stato tedeschi continua a oscillare. Non c’è fiducia sui mercati. E la situazione italiana è altalenante e tutt’altro che pacifica. Anche per le banche, in una condizione di mercato come questa, non è facile. Noi abbiamo ancora in pancia i mutui con spread dell’1, 1,50% messi a catalogo qualche anno fa quando la situazione era più rosea.

Of: Quindi se lo scenario politico restasse così, i rubinetti del credito resterebbero chiusi?
Macchitella: Non la metterei così. Le banche non è che non vogliono fare mutui. Anzi, è il contrario. Noi abbiamo tutto l’interesse a concedere finanziamenti. Perché è il nostro lavoro, e ovviamente una delle potenziali fonti di margine.

---- Of: Eppure le garanzie richieste ai potenziali mutuatari sono aumentate rispetto a qualche anno fa. Alcuni lettori ci scrivono di due fideiussioni per un solo finanziamento…
Macchitella: Ma tutto questo non avviene perché ci sia una volontà a non erogare. Quello che è cambiato è il profilo di rischio dei clienti che naturalmente, nel contesto socio economico che si è andato delineando, si è deteriorato. E’ noto come il sistema stia registrando dei livelli di sofferenza in aumento. E ovviamente c’è maggiore cautela rispetto al passato nel concedere finanziamenti. Ma la situazione prima o poi si normalizzerà, e un miglioramento quest’anno ci potrebbe senz’altro essere, se la situazione politica avesse una svolta positiva. E le banche non vedono l’ora.

Of: Questo vuol dire che avete aumentato il plafond a disposizione?
Macchitella: Noi non abbiamo un plafond, non lo abbiamo mai avuto. Pensi che nel gennaio 2013, rispetto allo stesso mese del 2012 nel comparto prestiti personali UniCredit ha aumentato le erogazioni rispetto allo scorso anno. Non ci sono restrizioni creditizie. Valutiamo tutte le domande che ci arrivano e in base alle istruttorie ed alle analisi sulla fattibilità del finanziamento decidiamo se concedere il prestito o meno. Quello che condiziona oggi la concessione dei finanziamenti è la domanda e il livello dei tassi. L’incertezza economica non spinge le famiglie a indebitarsi, e i tassi, sebbene gli indici di riferimento siano ai livelli più bassi di sempre, non sono certo incoraggianti. Il fatto è che sebbene il Tan finito sia intorno al 3,20-4,20% (spread tra il 3 e il 4% + Euribor dello 0,20%), la percezione delle famiglie è che il tasso rimanga comunque troppo alto.

Of: Però c’è chi dice che nel 2013 i tassi aumenteranno…
Macchitella: L’Euribor è ai minimi storici assoluti, siamo in recessione. È ovvio che, non appena ci dovesse essere una diversa intonazione dell’economia gli indici di riferimento tenderebbero a risalire.

Of: Ma questo non ridurrebbe ulteriormente la domanda?
Macchitella: No, non sarebbe una cosa negativa. Anzi. Significherebbe che il mercato sta ritornando in una situazione di equilibrio, avviandosi verso un’uscita dalla recessione. Poi, in questo caso, probabilmente diminuirebbero anche gli spread.

Of: Quindi come sarà il mutuo casa del 2013?
Macchitella: È presto per dirlo. Dipende tutto da cosa accadrà al contesto economico e, su questo inciderà senz’altro l’esito delle elezioni politiche. Le banche stanno aspettando di vedere cosa succederà. Dopodiché potremmo assistere a delle modifiche anche dal lato offerta.

Of: Proviamo a fare un’ipotesi. E mettiamo che si verifichino le condizioni migliori possibili. Cosa cambierà?
Macchitella: Va premesso che credo che gli insegnamenti del passato porteranno comunque ad un approccio più prudente, specie da parte di operatori che avevano ecceduto. Cioè potremo dire addio ai mutui che coprivano fino al 100, 120% del valore dell’immobile. Noi non li abbiamo mai fatti, ma alcuni istituti sull’onda dell’euforia si sono un po’ lasciati andare.

---- Of: Oggi viene concesso il 60%. Nel 2013 a quanto si potrà ambire?
Macchitella: Direi che l’80% del valore dell’immobile potrebbe tornare ad essere uno standard. Certo, molto dipenderà anche dall’andamento del mercato immobiliare.

Of: In che senso?
Macchitella: Il fatto è che anche il mercato immobiliare oggi è volatile e intonato negativamente. Pensi solo al mercato di Roma. Oggi ci sono zone dove i prezzi delle case si sono ridotti di circa il 25%. Questo significa che la garanzia a suo tempo offerta alla banca potrebbe non coprire neanche il valore residuo del mutuo.

Of: E per quanto riguarda le garanzie richieste ai mutuatari?
Macchitella: Come dicevo, credo si avrà un approccio comunque più equilibrato e prudente. Non credo si tornerà indietro alla situazione di qualche anno fa quando c’era abbondanza di liquidità. Non va poi dimenticato il fatto che, oltretutto, per noi pignorare una casa e rivenderla all’asta è molto oneroso, oltre al fatto che si tratta di un procedimento lunghissimo. Ci vogliono 7/9 anni prima di rientrare in possesso dei capitali versati. È una opzione non conveniente per nessuno. Ecco perché, come ha insegnato questa crisi, gli strumenti di flessibilità che vanno incontro alle esigenze di pagamento del cliente sono e saranno sempre più importanti.

Of: Come gli strumenti di salto rata, per esempio?
Macchitella: Certo. Ma in questi ultimi periodi di crisi abbiamo anche avviato progetti più drastici. In pratica, nel momento in cui il cliente non riesce più a pagare la rata di un mutuo troppo oneroso, possono essere studiate soluzioni in cui una società di real estate della banca può temporaneamente acquistare l’immobile e riaffittarlo all’inquilino con la possibilità, dopo un certo numero di anni, di riacquistarne la proprietà. Poi, ovviamente, abbiamo iniziato a pensare ad altri strumenti per tutelare i clienti dal possibile rialzo dei tassi.

Of: Cioè?
Macchitella: Abbiamo appena lanciato un’iniziativa per i nostri vecchi clienti. Per coloro cioè che hanno acceso un mutuo a tasso variabile prima dello scoppio della crisi e che hanno ancora spread molto bassi, dell’1, 1,50%. A loro proponiamo un Cap fisso del 4,40%, che li tuteli in caso si verificasse un possibile incremento degli indici di riferimento.

Of: Altre novità in arrivo?
Macchitella: Come le dicevo, è presto per dirlo.

Of: Ci risentiamo dopo le elezioni allora.
Macchitella: Ok, a dopo le elezioni!

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