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Case all’estero: dove investire con 300, 600 o 900 mila euro OF OSSERVATORIO FINANZIARIO

SOMMARIO

Secondo Scenari Immobiliari, il numero degli italiani interessati a investire in una casa all’estero, è aumentato del 5,5% rispetto al 2012. Le mete più gettonate? Le città americane, le grandi capitali europee, ma anche destinazioni esotiche, come Brasile e Repubblica dominicana. Berlino, Lugano, New York, Londra, Miami... Of-Osservatorio finanziario indaga a quali case e a quali località si può ambire con cifre al di sotto del milione.

Case all’estero: dove investire con 300, 600 o 900 mila euro

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Mentre il mercato immobiliare nazionale sembra essersi paralizzato, una tendenza completamente opposta, negli ultimi anni, si sta diffondendo. È il fenomeno che vede un numero sempre più consistente di famiglie italiane, guardare all’estero per l’acquisto e l’investimento di un immobile, situazione che ha portato a un significativo risultato: negli ultimi cinque anni, secondo un’indagine condotta da Scenari Immobiliari, istituto indipendente specializzato in ricerche e studi sui mercati immobiliari, che, inoltre ha in programma nelle giornate del 13 e 14 settembre 2013, a Santa Margherita Ligure, l'appuntamento annuale con il 21° Forum Scenari Immobiliari, per fare il punto sulle prospettive del mercato immobiliare per il 2014, gli acquisti all’estero sarebbero aumentati dell’oltre 20%.

‹‹Nel primo semestre 2013 le famiglie italiane hanno acquistato quasi 19.000 appartamenti oltrefrontiera, un aumento del 26,7% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente››, ha dichiarato Mario Breglia, fondatore e presidente di Scenari Immobiliari, cifra che è destinata ad aumentare, prevedendo un risultato, a fine anno, di 42.000 acquisti, con un aumento del 5,5% rispetto al 2012.

Dove si può concretamente investire

La scelta del Paese e della località in cui acquistare l’immobile, dipende dalle motivazioni che spingono la famiglia a volgere la propria attenzione all’estero, dagli obiettivi che ci si pone e, ovviamente, dal budget di cui si dispone.
Ecco di seguito alcuni esempi di cosa si può acquistare nel mercato immobiliare estero, dati forniti a Of-Osservatorio finanziario, da Paola Gianasso, responsabile mercati esteri di Scenari Immobiliari, divisi in tre fasce distinte: investimenti per 300, 600, o 900 mila euro.

300 mila euro:

Quartiere Wilmersdorf, Berlino
1) Trilocale di alto livello in un condominio di recente costruzione nel quartiere Wilmersdorf, a Berlino, nei pressi delle scuole internazionali e dei principali servizi commerciali. Il rendimento si aggira intorno al 6%.



Upper East Side, New York
2) Ampio monolocale in un edificio di 12 piani in una zona tranquilla di Upper East Side, a New York. E’ adatto sia come pied à terre che come investimento. L’immobile è dotato di servizio di portineria 24 ore su 24, lavanderia e patio condominiale sul tetto. Il rendimento è di circa il 7%.

600 mila euro:

Lugano
1) Villetta unifamiliare su due piani con piscina alle porte di Lugano, in una zona ben collegata al centro della città. L’immobile ospita un giardino di 500 mq, la cantina, la lavanderia e tre posti auto, due coperti e uno scoperto. E’ ipotizzabile un rendimento intorno al 5%.



Mykonos
2) Piccolo complesso residenziale da ristrutturare, formato da due monolocali e due bilocali a Mykonos, vicino al porto e a due passi dal famoso quartiere Kastro, soprannominato “la piccola Venezia”. Il rendimento dipende dal tipo di ristrutturazione. ---- 900 mila euro:

Quartiere Hammersmith, Londra
1) Tipica casa inglese in stile vittoriano, suddivisa su due piani, con quattro camere da letto e doppi servizi, di fronte a Bedford Park, nel cuore del Quartiere Hammersmith, a Londra. Rendimento di circa il 5%.



Coral Gables, Miami
2) Grande penthouse con finiture di lusso, bagni in marmo blu, terrazzo con jacuzzi, immersa nel verde e situata a breve distanza dal centro di Coral Gables, a Miami. Il rendimento può arrivare al 9-10%.

Il 46% del campione, acquista un immobile per investimento, e punta alle grandi capitali europee e a mete oltreoceano, un terzo delle famiglie ricerca invece una seconda casa al mare, concentrandosi soprattutto sulla fascia mediterranea con le sue note mete turistiche, mentre un quarto degli acquisti è causato da motivi personali, come vincoli lavorativi o di studio di un famigliare.
‹‹La spesa media è in lieve calo››, continua Breglia, ‹‹intorno a 130.000 euro: tuttavia l’oscillazione è ampia, da 70.000 euro a investimenti milionari››.
Una curiosità: è in considerevole aumento l’attività delle famiglie campane, che hanno ormai raggiunto quelle laziali, e superato le emiliane e le piemontesi, mentre oltre un terzo degli acquisti proviene da lombardi e veneti.

Investimenti a basso rischio

Per chi può contare su un capitale consistente ed è alla ricerca di un investimento sicuro, il consiglio di Paola Gianasso, è quello di indirizzarsi verso immobili di buon livello nelle grandi città europee o americane.
Si tratta di una tipologia che ha risentito della crisi in misura limitata, dove la rivalutazione è pressoché certa. Un investimento valutato con attenzione in città come Londra, Parigi, New York, Miami, Zurigo, Ginevra, Lugano, presenta rischi praticamente nulli e buone prospettive di rivalutazione della somma investita.

Interessante anche Berlino che, a parità di garanzie, presenta il vantaggio di prezzi molto più bassi, circa un terzo rispetto alle altre grandi capitali europee.
‹‹In sensibile aumento l’interesse per la Svizzera››, afferma ancora Breglia, ‹‹dove il trend del mercato immobiliare è stato uno dei migliori in Europa per tutto il periodo della crisi. Recentemente si comincia a parlare di rischio di scoppio della bolla speculativa, perché in alcune località le quotazioni sono aumentate del duecento per cento in dieci anni››.

Si tratta in ogni caso di investimenti da valutare in un’ottica di medio-lungo periodo, anche perché in alcune città, come quelle svizzere, l’imposizione fiscale presenta aliquote decrescenti in base alla durata di possesso dell’immobile, poiché ci si pone l’obiettivo di scoraggiare la speculazione. Se l’immobile è messo a reddito, invece, il rendimento varia da città a città e da quartiere a quartiere, ma si può ipotizzare una media del 5-6% annuo. ---- Per chi è alla ricerca di una seconda casa

Le famiglie che cercano la seconda casa al mare, invece, possono trovare buone opportunità sul Mediterraneo. Le località turistiche spagnole e greche sono le più richieste perché presentano un’offerta notevolmente abbondante, con prezzi che hanno registrato un vero e proprio crollo negli ultimi anni. ‹‹La Spagna›› commenta Breglia ‹‹è la meta privilegiata degli investimenti low cost, dal momento che il mercato offre un’ampia gamma di occasioni a prezzi scontati, mediamente inferiori del 40% rispetto alle punte di mercato del passato, con aspettative di una graduale ripresa a partire dal 2014››.
In queste zone si possono accaparrare appartamenti di discreto livello a meno di 100.000 euro in alcune zone delle isole Canarie, ad Atene o nelle isole greche meno importanti. Più difficile, invece, trovare immobili di qualità a prezzi altamente convenienti nelle più famose Cicladi e nel Dodecaneso, mentre Baleari e Canarie presentano minori prospettive di crescita, a causa dei prezzi registrati, caratterizzati da cali più contenuti rispetto alla media nazionale.

I rischi però non sono da sottovalutare, sia perché in questi Paesi il ciclo del mercato è ancora discendente e, dunque, sono possibili ulteriori svalutazioni, sia perché una parte dell’offerta è composta da immobili di qualità scadente o che nascondono problematiche di diverso tipo. E’ necessario, pertanto, un atteggiamento di estrema prudenza e selettività, tenendo presente che difficilmente le abitazioni di buon livello verranno messe sul mercato a prezzi stracciati.

In questa fascia sono interessanti inoltre gli investimenti in Croazia, specialmente a Spalato, Dubrovnik e nelle isole della Dalmazia, dove maggiori sono le possibilità di rivalutazione e la qualità edilizia, per quanto riguarda gli immobili recenti, è in fase di miglioramento. È comunque necessario, ogni volta, valutare con attenzione i progetti infrastrutturali nella zona che si prende in considerazione.
Le possibilità di rivalutazione sono quindi estremamente variabili, mentre il rendimento in caso di locazione può variare da una media del 4%, in caso di affitti annuali, ad oltre il 10% se si affitta l’immobile per periodi più brevi.

Investimenti speculativi

Chi, infine, intende investire in un’ottica speculativa, deve pensare ai Paesi emergenti, dove però i rischi, sia economici che politici, sono decisamente più elevati e, dunque, è indispensabile una ancor più maggiore prudenza. In questo momento riscuotono grande interesse il Brasile e la Repubblica dominicana, e se la crescita economica di questi Paesi proseguirà nei prossimi anni, le possibilità di rivalutazione a breve termine sono ottime.
Se si possiede un capitale più elevato, infine, si possono fare ottimi affari a Hong Kong e Singapore. Per acquistare un appartamento di alto livello sono necessari alcuni milioni di euro, ma le prospettive di crescita sono del 20% annuo e i rendimenti sono spesso a due cifre.
Scartate invece, per motivi soprattutto di sicurezza, Asia e nord Africa ---- Aspetti, rischi e consigli pratici per quando si investe

Per qualunque investimento all’estero, Paola Gianasso sconsiglia vivamente di muoversi da soli, ma di rivolgersi piuttosto a un’agenzia locale, che non solo si occuperà della ricerca dell’immobile e delle conseguenti fasi d’acquisto, ma si prenderà anche carico degli aspetti legali, fiscali e burocratici.
Solitamente si tratta di strutture di consulenza e commercio evolute e competenti, in grado di fornire un portafoglio di offerta più ricco e diversificato rispetto alle agenzie italiane e di indicare informazioni precise riguardanti l’imposizione fiscale e gli ostacoli legislativi e burocratici, e di evidenziare alcune spese extra che spesso possono essere escluse dal prezzo proposto, come stime, perizie, certificazioni energetiche, messa a norma degli edifici e traduzione dei documenti, con la possibilità, inoltre, di avere a che fare con personale che conosce la propria lingua.

Gran Bretagna, Germania e Francia hanno una tradizione immobiliare consolidata, che si ritrova in un numero di società prestigiose molto ampio, Paesi, inoltre, dove la maggior parte delle agenzie immobiliari aderisce a organizzazioni nazionali, come i Chartered Surveyors dell'Inghilterra.
Per altre nazioni, quali Grecia e Croazia, occorre armarsi di maggiore attenzione, astuzia e selettività, diffidando in ogni caso di pubblicità di dubbia provenienza.
Tuttavia, se l’aspetto della lingua straniera dovesse rappresentare uno scoglio non indifferente, ci si può rivolgere a un’agenzia italiana specializzata a trattare con il mercato estero.

Per quanto riguarda la burocrazia, solitamente, si tratta di procedure piuttosto semplici, ma comunque variabili a seconda della località, discorso che resta invariato per il fisco, poiché le tasse locali sono estremamente diverse da Paese a Paese.
L’immobile detenuto deve essere comunque dichiarato all’interno della dichiarazione dei redditi italiana, e verrà preso in considerazione dall’IVIE, tassa sugli immobili situati all’estero, nella misura dello 0,76% del valore dell’abitazione al momento dell’acquisto. Il mutuo può essere aperto sia in Italia che nel Paese in cui si intende intraprendere il proprio investimento.

Per quanto riguarda le spese di manutenzione e gestione, citate precedentemente, più l’agenzia si mostra competente ed esperta e maggiormente sarà in grado di fare luce su aspetti spesso non esplicitati nel prezzo indicato all’acquirente. In ogni caso i costi dipendono dal valore dell’abitazione e dalla località in questione. Una soluzione suggerita da Gianasso, è quella di confrontarsi con i futuri vicini per venire a conoscenza dello stato effettivo dell’immobile, di eventuali lavori in corso di ristrutturazione o altro.
In ogni caso è vivamente consigliata una visita esauriente sul luogo d’interesse, per poter verificare in prima persona la qualità dell’abitazione e ogni altro aspetto che si desidera approfondire. In caso contrario non si avrà altra scelta se non quella di affidarsi all’agenzia scelta e a eventuali fotografie ricevute, consapevoli del rischio, minimo o probabile, di fare i conti, poi, con una realtà poco coerente con le informazioni ricevute.

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