Of-MigliorMutuo a Tasso Misto 2014

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In gergo tecnico si chiamano mutui a tasso misto. Perché sono una via di mezzo tra i fissi e i variabili, in pratica. Cioè il tasso del finanziamento non resta immutato per tutta la durata del rimborso, ma può essere cambiato, anche più volte, nel corso del piano di ammortamento. Ce ne sono di diversi tipi. Quelli puri consentono di passare dal fisso al variabile a scadenze di tempo predeterminate, o viceversa. Per esempio, ogni due o cinque anni. Quelli a opzione, invece, partono a tasso variabile, ma permettono poi, in un momento qualsiasi, e a scelta del cliente, di passare al tasso fisso per un certo periodo di tempo. Poi ci sono i multiopzione che, magari, partono con il fisso, a 3 o 5 anni di solito, e poi proseguono con il variabile. Mentre alcuni lasciano aperta anche la possibilità di interrompere il rimborso calcolato sul tasso variabile per ritornare poi, eventualmente, ancora in un regime di tasso fisso.

Ma tutti questi prodotti hanno una caratteristica comune: consentono di ottenere un maggior riparo in tempi di crisi (leggi qui). Perché, pur costando (di norma) meno di un tasso fisso puro, tuttavia non hanno la stessa imprevedibilità dei mutui a tasso variabile. Sono un po’ più prudenti, quindi. E, se gestiti bene, possono offrire un riparo in caso di repentina risalita dei tassi di riferimento.

Nel 2014, poi, convengono anche un po’ di più. Gli spread medi si sono abbassati (-2,50% rispetto a un anno fa), passando dal 3,99% al 3,89%. Mentre i Tan si sono ridotti di conseguenza dal 4,79% al 4,57% (-4,59%). Questo vuol dire che lo stesso finanziamento di 100.000 da restituire in 15 anni che fino a un anno fa costava 142.543,47 euro, nel 2014 richiede un costo complessivo di 140.445,59 euro. Mentre la rata, a sua volta, si riduce di circa 11 euro al mese. Passando dai 791,91 ai 780,25 euro.

Ecco perché Of-Osservatorio finanziario ha analizzato tutti questi prodotti in un’unica classifica parziale: Of-MigliorMutuo a Tasso Misto. Calcolando, per ognuno dei 24 prodotti (il 20% del campione totale) di 17 istituti di credito, costantemente monitorati nel DB Prodotti Bancari, rata e montante sulla base di una simulazione a valori correnti che serve a dare un'idea del costo del mutuo. Ecco la top five dei migliori sul mercato. I pregi e i difetti di ognuno. E i servizi extra di cui sono correlati.

Il vincitore della classifica di Of edizione 2014 è Mutuo Domus Multiopzione 3 anni, con partenza a tasso variabile, di Intesa Sanpaolo. Il piano di rimborso parte con un periodo iniziale a tasso variabile per tre o cinque anni, a scelta del cliente. Mentre al termine del limite stabilito, si ha la facoltà di passare al fisso o di continuare con il variabile per il triennio o quinquennio successivo. Si può finanziare fino al 95% del valore dell’immobile, in caso di acquisto della prima casa, per un massimo di 300.000 euro. Il capitale, invece, deve essere restituito entro un massimo di 30 anni.

---- Lo spread applicato è al 3,10% per entrambe le tipologie di tasso. E comporta un Tan medio, calcolato secondo la simulazione di Of di un finanziamento di 100.000 euro da restituire in 15 anni, pari al 3,50%. La rata mensile, quindi, ammonta a 723,28 euro, mentre il montante arriva a quota 130.191,30 euro. Incrementano poi le spese totali anche le commissioni di perizia e istruttoria, rispettivamente di 900 e 320 euro. Mentre nessun costo aggiuntivo va messo in conto per l’incasso della rata mensile su conto corrente della banca.

Segue in seconda posizione l’altro finanziamento di Intesa Sanpaolo a tasso misto: Mutuo Domus Multiopzione 5 anni, con partenza a tasso variabile. In questo caso, infatti, il prestito ipotecario cambia faccia, e tasso, ogni 5 anni. Ma sempre partendo da un periodo iniziale con ammortamento a tasso variabile. Invariato lo spread, al 3,10%. Ma incrementa il Tan medio fino al 3,69%, portando quindi rata e montante a quota 733,35 e 132.003,60 euro. Invariati i costi per perizia e istruttoria.

Si guadagna la medaglia di bronzo Mutuo Opzione di Webank che, a scelta del cliente, può essere erogato sia a tasso fisso sia a tasso variabile (con spread sempre del 3,00%). Of ha scelto di utilizzare nella simulazione la partenza a tasso fisso. In questo modo il Tan medio è del 3,63% per un totale da restituire al termine dei 15 anni di 131.398,00 euro (con rate da 729,99 euro). Una volta scelto, il tasso iniziale resta invariato per i primi 5 anni. Mentre, alla scadenza, il cliente può scegliere se proseguire con lo stesso tasso o attivare l’opzione per passare al parametro alternativo.

La durata massima è di 30 anni. Il capitale massimo richiedibile a prestito non può superare l’80% del valore dell’immobile. Ma se si richiede meno del 60% si può ottenere uno sconto sullo spread dello 0,10%. Non sono previste spese di istruttoria o di perizia. E anche la polizza casa è gratuita. In più, è possibile usufruire di un servizio di consulenza personale per la stipula del contratto. Mentre in caso di sottoscrizione di un conto corrente della banca, in promozione, resta a zero l’imposta di bollo per i primi 6 mesi.

Quarta posizione, ex aequo, per Mutuo Freedom a tasso misto di Banca Mediolanum e Mutuo Arancio Tasso Fisso 5 Rinegoziabile di ING Direct. Il primo consente di passare, ad intervalli predeterminati di 3 o 5 anni, da una rata a tasso fisso ad una a tasso variabile e viceversa, sempre con uno spread del 3,85%. Il tan medio, calcolato nel caso ipotetico in cui si decidesse di partire con il variabile per poi proseguire con 5 anni di ammortamento a tasso fisso, è pari al 4,48%. La rata mensile risulta pari a 774,61 euro. Mentre il totale da restituire alla banca al termine dei 15 anni è di 139.430,70 euro.

---- L’istruttoria richiede una spesa di 500 euro. Per la perizia, invece, vanno messi in conto 540 euro. Ed è la spesa più alta in assoluto sul campione analizzato, penalizzata dunque dagli analisti di Of. Infine, in caso di ritardo nei pagamenti è previsto un tasso di mora pari al 2%, da sommare al Tan del finanziamento. Premiati, soprattutto, i servizi aggiuntivi. Che consentono, per esempio, di saltare il pagamento di una rata fino a due volte per ogni anno di ammortamento (allungando di conseguenza la durata del piano di rimborso). Ma solo a patto che l'opzione non venga esercitata più di sei volte nell’intera durata del finanziamento.

Il secondo, invece, Mutuo Arancio Tasso Fisso 5 Rinegoziabile di ING Direct, copre fino a un massimo dell’80% del valore dell’immobile. E prevede un primo periodo di ammortamento a tasso fisso, della durata di 5 o 10 anni, a scelta, per poi proseguire a tasso variabile. A intervalli di tempo prestabiliti è possibile rinegoziare le condizioni applicate, scegliendo se aggiornare il fisso o se invece passare al variabile. Lo spread applicato resta sempre pari al 3,25%, per un Tan medio, calcolato nell’ipotesi di Of di un finanziamento fisso per i primi 5 anni e variabile per i successivi 10, del 3,88%. Rata e montante, quindi, richiedono una spesa rispettivamente pari a 742,97 e 133.735 euro. Mentre il costo aumenta ulteriormente se si mettono in conto le altre voci di spesa obbligatorie.

Servono 750 euro per avviare l’istruttoria della pratica, e ulteriori 250 euro per la perizia. Restano a zero, invece, l’incasso della rata mensile e la polizza assicurativa. Nonostante le voci di costo siano nella media, tuttavia il finanziamento è stato penalizzato perché, da fine gennaio ha reso a pagamento le commissioni di perizia e istruttoria, prima gratuite.

Infine, chiude la top five Mutuo Famiglia Vantaggio Opzione di Bper. La promozione prevede uno spread applicato per i primi anni a tasso variabile del 2,70% mentre passa al 2,90% sul fisso, per un Tan medio del 3,43% e un montante di 129.543,90 euro da restituire in rate mensili da 719,69 euro.
Ma solo se si accetta di ottenere non più del 70% del valore dell’immobile, impegnandosi poi a restituire il debito in un massimo di 25 anni. Se invece si richiede un importo maggiorato, fino all’80%, con ammortamento a 30 anni, lo spread aumenta, arrivando al 3,00% per il variabile e al 3,20% sul fisso. Il passaggio dal fisso al variabile può essere richiesto gratuitamente anche più volte nel corso della vita del finanziamento. Ma l’opzione può durare al massimo 5, 10 o 15 anni.

Infine, sono previste commissioni di incasso rata di 2,75 euro al mese, tra le più alte sul mercato, anche se l'addebito dei pagamenti viene fatto su un conto corrente della banca. Mentre la polizza assicurativa a protezione del credito (la cosiddetta Cpi, Credit protection insurance) ha un numero di garanzie incluse inferiore rispetto a buona parte degli istituti di credito monitorati.

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