Investire nel mattone. Crisi di un amore.

“Chi ha comprato casa a scopo di investimento 20 anni fa, oggi ha un ritorno reale (al netto dell’inflazione) pressoché nullo. Mentre un analogo investimento fatto 10 anni fa ha garantito un ritorno reale negativo a due cifre”, svela senza mezze misure Luca Dondi, Direttore Generale di Nomisma, lasciando ben poche speranze a chi la casa la acquista per metterla a reddito. “Il fatto è che”, chiarisce ancora Dondi, “troppo spesso il connotato della tangibilità dell’investimento induce a valutazioni errate circa la sua sicurezza in termini di redditività”. Detto in parole povere: il mattone potrebbe non essere più quel bene rifugio per eccellenza in grado di garantire (nel lungo periodo) un guadagno che sia quantomeno superiore all’inflazione.

“Certo bisogna ricordare che si tratta di un investimento a lungo termine, per cui l’aspetto difensivo implica che almeno per dieci anni una casa non si venda. Al di sotto di questo periodo è facile avere una perdita”, conferma anche Mario Breglia, Presidente e fondatore di scenari immobiliari che, però, smussa, “il mattone non ha perso sicuramente le sue storiche caratteristiche di bene rifugio. Ma ci vuole pazienza”. “In realtà”, interviene Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, “se si tiene conto che chi investe sul mattone punta soprattutto alla rivalutazione dell’abitazione da questo punto di vista il mercato immobiliare non ha tradito le aspettative: dal 1998 ad oggi c’è stata una rivalutazione nominale del 49%”.

Eppure, rispetto a qualche anno fa quando l’investimento nel mattone rappresentava uno strumento imprescindibile per diversificare il livello di rischio, una flessione si è registrata.
“Le compravendite realizzate dal Gruppo Tecnocasa nel primo semestre 2014 evidenziano una contrazione della percentuale di coloro che hanno acquistato per investimento”, spiega Megliola (Tecnocasa) , “si passa dal 17,1% del 2013 al 16,3% attuale”. Contro una domanda, ancora più consistente e pari al 22,1% nel primo semestre del 2009.

“Negli ultimi due anni, in effetti, è calata la propensione ad investire sul settore immobiliare”, fa eco Breglia (Scenari Immobiliari) , “colpa delle tasse che hanno inciso sui rendimenti di almeno un mezzo punto percentuale”. E che, con l’avvicendarsi di vari governi, negli ultimi anni, hanno contribuito a incrementare, non poco, l’aggravio fiscale per chi possiede casa. “Ad essere stata penalizzata è soprattutto la proprietà dell’immobile”, conferma Dondi (Nomisma) , “mentre con l’introduzione della cedolare secca l’eventuale locazione ha beneficiato di un alleggerimento. Oltre alla gravosità del prelievo, la penalizzazione dell’investimento immobiliare è scaturita dalla perdita di valore in conto capitale registrata negli ultimi 7 anni, nonché dalla crescente morosità dell’inquilinato, che ha invece colpito il ritorno da locazione”.

---- Il calo delle compravendite rispetto agli anni pre-crisi, poi, è stato drastico. Nel 2006 se ne sono registrate 870.000, nel 2013 poco più di 403.000. E le previsioni per i prossimi due anni parlano di un numero che dovrebbe attestarsi abbondantemente sotto le 500.000 unità. I prezzi degli immobili si sono ridotti di conseguenza di circa il 20%. E i tempi di vendita (con la domanda che latita anche per via delle difficoltà di accedere al credito) si sono allungati di molto, scoraggiando i risparmiatori a liquidare i loro investimenti.

Il “pasticcio" dei fondi immobiliari
Anche i fondi chiusi immobiliari, quei particolari strumenti finanziari che permettono l’investimento collettivo di capitali in abitazioni e edifici commerciali, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società operanti nel settore, da sempre oggetto di critiche per il loro funzionamento, non se la stanno passando meglio.

I rendimenti dei principali fondi quotati a Milano, soprattutto dopo il tracollo del 2008, sono caratterizzati nella maggior parte dei casi da segno negativo. Qf Bnl Portfolio Imm. di BNP Paribas REIM SGR fa registrare una performance da inizio anno del -36,39%. Europa Immobiliare, collocato da Poste Italiane, da gennaio, ha una performance positiva (del 22,96%) ma è in calo rispetto a un mese fa (-6,17%). Mediolanum Re B, emesso da Mediolanum Gestione Fondi SGR e quotato a partire dal 1° ottobre 2012, rispetto a 9 mesi fa, ha perso il 12,30%. Mentre Socrate, emesso a inizio anno da Fabrica Immobiliare Sgr, ha perso in soli 6 mesi oltre il 30% del suo prezzo di vendita.

C’è poi il problema della solvibilità. Circa la metà dei primi fondi ad essere lanciati sul mercato a partire dal 1997 (più o meno 2,5 miliardi di euro contro i 5 totali), infatti, avrebbe dovuto scadere proprio nel 2014. Ma l’impossibilità di vendere i beni sottostanti (gli immobili, appunto) ha creato non pochi grattacapi alle Società di Gestione del Risparmio che non sono riuscite a liquidare gli investitori. Alcune, sfruttando la ciambella di salvataggio lanciata dal Governo e da Banca d’Italia hanno prorogato la durata dell’investimento fino al 2018. Mentre altre, come Prelios Sgr, hanno optato per la liquidazione a scadenza del fondo, lasciando che gli investitori perdessero parte del capitale investito.

Dove investire?
Dove acquistare quindi se si vuole ancora provare a investire nel mattone? Ci sono località che rendono più di altre? Quale segmento di questo mercato è “scampato” alla crisi?
“Non ci sono zone franche in Italia, il movimento ribassista ancora in atto caratterizza l’intero territorio nazionale e tutte le tipologie immobiliari”, chiosa Dondi (Nomisma), “è difficile individuare settori in grado di garantire ritorni nell’immediato, specie se la scelta è quella di prescindere dalla locazione dell’immobile”.

---- Ma c’è anche chi non concorda. “Si potrebbe puntare su città e zone dove c’è una buona domanda di immobili in affitto, soprattutto nelle grandi città (zone universitarie, turistiche ecc.)”, assicura Megliola (Tecnocasa), “le zone centrali delle grandi città hanno mediamente tenuto bene, così come gli immobili di pregio. Sul settore non residenziale, in particolare sui negozi, in genere i rendimenti sono più elevati (intorno 7-8% annuo lordo, con punte anche più elevate) ma vanno anche a compensare un maggior rischio legato all’attività commerciale che in questo periodo di crisi economica si avverte maggiormente”.

C’è anche un’altra via: orientarsi verso altri mercati. “Molti italiani, circa 40.000 famiglie nel corso dell’ultimo anno, hannoinvestito oltrefrontiera sia per vacanza che per investimento”, riporta Breglia (Scenari Immobiliari), “ma si tratta ancora di un mercato marginale”. “In questo caso le prospettive non sono necessariamente fosche”, concede Dondi (Nomisma) che però avvisa, “bisogna tenere presente che servono competenze molto spesso non in possesso del piccolo investitore. La ciclicità del settore non vale solo per l’Italia, anche all’estero è bene guardarsi dai falsi miti”.

Il boom del risparmio gestito
Con il mercato immobiliare che si è indebolito, soprattutto dal punto di vista dell’investimento, c’è però anche chi ne è uscito rafforzato. È il caso del risparmio gestito, storicamente considerato più rischioso, nelle sue varie declinazioni: dalle gestioni di portafoglio a quelle collettive, dai fondi comuni di investimento (obbligazionari o azionari) ai Sicav. Solo ad agosto, per esempio, sono stati incassati 12,7 miliardi, superando la soglia record di 88,4 miliardi di patrimonio gestito da inizio anno, per un totale complessivo di tutta l’industria che ammonta a 1.510,4 miliardi di euro.

Stando ai dati diffusi a luglio dall’Ufficio Studi di Mediobanca, che analizza l’andamento di Fondi di investimento e Sicav dal 1984 al 2013, la raccolta netta dei fondi, dopo 9 anni in rosso (nel 2003 le sottoscrizioni non superavano i riscatti), è stata positiva per circa 17 miliardi di euro. Inoltre, nel 2013 i fondi hanno chiuso con un utile di 8,6 miliardi di euro, per un rendimento netto medio del patrimonio valutabile al 3,4%. Ancora insoddisfacente, comunque, fanno notare i ricercatori, rispetto all’utile dei Btp. Chi, infatti, nel 1984 ha acquistato 100 euro di fondi si è ritrovato, a fine 2013, un patrimonio di 491 euro. Contro un rendimento complessivo di 592 euro se gli stessi capitali erano investiti, invece, in Titoli di Stato.

Diverso invece il caso di chi ha optato per l’investimento nel mattone. Stando ai dati diffusi a giugno dall’ufficio studi di Tecnocasa, e relativi all’andamento delle quotazioni degli immobili dal 2003 al 2013, infatti, nel primo trimestre del 2003 si poteva avere un rendimento annuo lordo del 4,90%, considerando il rapporto tra i canoni di locazione annui e il capitale investito per l’acquisto dell’immobile. Sceso al 4,20% nel terzo trimestre del 2013. “La componente da locazione garantisce un 4/4,5% lordo”, spiega Dondi (Nomisma) che mette in guardia, “al netto della componente fiscale nelle diverse forme e delle spese ordinarie a carico della proprietà si riduce a meno della metà”.

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