Immobiliare Roma/ Gabetti: quanto si guadagnerà con il mattone nel 2015

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Il 2015 del mattone si apre con buone notizie per chi vuole ritornare a investire in case e immobili. A patto che lo faccia a Roma. Non ha dubbi Claudio Sugamosto, Consigliere Delegato di Tree Real Estate area Centro Italia, la holding controllata da Gabetti Property Solutions che opera nell’ambito del franchising immobiliare (e a cui fanno capo alcuni tra i principali marchi del mercato come Gabetti Franchising Agency, Professionecasa e Grimaldi): il mercato romano è tra i più dinamici in Italia. Cosa vuol dire per chi acquista? E cosa significa per chi cerca alti rendimenti? E cosa accadrà nel 2015?

Of: A livello nazionale il mercato immobiliare sembra stia iniziando a riprendersi. A Roma come sta andando?
Sugamosto: Roma sta riprendendo quota. Le transazioni concluse nel corso del 2014 mostrano numerosi segnali positivi. E ci sono le premesse per parlare di una ripresa del settore nella capitale.

Of: Quali sono i segnali positivi?
Sugamosto: Nel primo trimestre del 2014, per esempio, abbiamo registrato una variazione delle compravendite del +21% rispetto allo stesso periodo del 2013. Nel secondo trimestre la variazione si è attestata a +3,9%. Mentre nel terzo trimestre si è registrato un +11,8%,sempre valutati nel confronto anno su anno con lo stesso periodo del 2013. In pratica Roma, così come quasi tutte le grandi città, sta performando meglio della media nazionale.

Of: Cioè a Roma si compra di più rispetto ad altre città italiane?
Sugamosto: Diciamo che le performance del mercato romano sono migliori della media nazionale che, seppur positiva, si attesta su una variazione del +1,4% nel primo semestre e del +4,1% nel terzo trimestre come numero di transazioni. Anche se non è solo Roma ad andare bene, in realtà. Le principali città italiane del centro stanno registrando compravendite in crescita. Come Firenze e Perugia, per esempio. Ma anche Cagliari.

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Of: In quali zone della città si compra di più?
Sugamosto: Roma è composta da varie macro-aree tutte molto diverse tra loro e caratterizzate da dinamiche di mercato peculiari che orientano domanda e offerta da un lato e andamento dei prezzi dall'altro.

Of: Qual è l'area più dinamica?
Sugamosto: Quella del centro sicuramente. Trainata soprattutto dalle zone di pregio del centro storico, i Parioli e la zona Prati. Perché è vicina a tutti i principali luoghi di interesse e attrae l'attenzione soprattutto degli investitori esteri. Anche se la domanda abitativa di chi acquista per utilizzo diretto è costituita da una clientela affluent, in grado di far fronte alle elevate quotazioni della zona, di solito già residente in zona.

Of: Vale a dire? Chi sono i clienti?
Sugamosto: Oggi la tendenza è quella di non spostarsi verso l'esterno, a vantaggio delle zone centrali, che rimangono appetibili sia per chi già abita in loco e, magari, cerca un appartamento un po' più grande, sia per coloro che cercano una prima abitazione e ora, grazie alla riduzione dei prezzi, possono ambire a soluzioni anche nelle zone più centrali rispetto al passato.

---- Of: Quanto costa comprare casa da queste parti?
Sugamosto: Le quotazioni hanno registrato, rispetto a un anno fa, lievi flessioni nelle zone del centro, ma si mantengono comunque su parametri elevati. Nella zona di Pinciano e Parioli per esempio abbiamo avuto un -5% nell’ultimo semestre ma le quotazioni sono comunque intorno ai 7.800 euro al mq per il signorile ristrutturato, con punte superiori intorno agli 8.500 euro al mq per gli immobili di particolare pregio.

Of: Chi non può permettersi il centro dove si orienta?
Sugamosto: Poi c'è il semicentro. Quella zona che non è molto distante dalle attrazioni della città pur rimanendo in un'area esterna. Ma che è comunque ben collegata grazie alla rete di trasporti urbani. Dalle parti di Villa Gordiani, sulla Prenestina, per esempio, l'attività di compravendita, da quanto emerge dall’esperienza della nostra rete, è particolarmente vivace. Stimolata anche dalla riduzione dei prezzi che in questi anni di crisi economica hanno permesso a un target più ampio di cercare casa in quest'area.

Of: Di quanto si sono ridotti i costi delle case qui?
Sugamosto: Nella media della città di Roma, la variazione è stata del -2% nel 1° semestre del 2014, mentre nel 2013 abbiamo avuto una variazione del -7%. Dal 2009 ad oggi la variazione è stata intorno al -20%.
Nel semicentro si è avuta una tendenza similare, a fronte però di una maggiore tenuta delle compravendite, rispetto alle zone periferiche.

Of: Chi è il cliente-tipo che cerca casa nel semi-centro?
Sugamosto: Giovani coppie, ma anche famiglie che fino a qualche anno fa vivevano in periferia perché non potevano permettersi di comprare casa in quest'area. Ora, invece, con i prezzi che si sono ridotti, si può trovare un appartamento ben tenuto anche intorno ai 4.000 euro al metro quadro. Quasi gli stessi soldi che servivano in tempi pre-crisi per acquistare casa nella parte più esterna della periferia. È chiaro, quindi, che sia diventata sempre più evidente da parte delle famiglie la volontà di avvicinarsi al centro. Perché per un appartamento di 60 metri quadrati si può anche arrivare a spendere intorno ai 240.000 euro.

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Of: Uscendo dal centro, invece?
Sugamosto: In periferia resiste una solida fetta di domanda composta per lo più da giovani e famiglie mono-reddito che hanno quindi la necessità di richiedere un mutuo abbastanza consistente (per poter acquistare casa, nonostante la contrazione dei prezzi in questa zona sia stata ancora più significativa.

Of: Di che valore stiamo parlando?
Sugamosto: Diciamo che dal 2009 si è assistito a una variazione del -25, -30%. Ma che comunque non è stata sufficiente per rilanciare il mercato in queste aree.

Of: Dal 2015 cosa accadrà secondo lei ai prezzi? Torneranno a salire in tutta Roma?
Sugamosto: Innanzitutto c'è una cosa da specificare: è vero che i prezzi, si sono ridotti, ma di fatto ora sono riallineati ad un mercato più reale. Nel 2015 per Roma, ma in generale a livello italiano, prevediamo ancora lievi diminuzioni dei prezzi.

---- Of: Quindi chi deve vendere è meglio che aspetti tempi migliori?
Sugamosto: In realtà penso che siamo ben lontani dagli anni del boom quando le quotazioni erano gonfiate. E credo che anche per il prossimo anno per Roma non ci saranno incrementi. Questo è quindi un buon momento per comprare, essendoci sul mercato diversi prodotti interessanti in termini di rapporto qualità/prezzo.

Of:E chi deve investire, invece, in quale zona è meglio che si orienti?
Sugamosto: Credo che le aree della città che stanno subendo trasformazioni infrastrutturali saranno quelle con maggior potenziale rendendo quindi più appetibile l'acquisto per investimento, sia in termini di rendimento da locazione, sia come capital gain generato da una successiva vendita.

Of: Secondo lei dove accadrà?
Sugamosto: Credo che anche in questo caso il centro sarà la zona di maggiore interesse. Nel quartiere di San Giovanni, che non ha mai avuto una metropolitana, per esempio, a breve diventerà operativa una fermata proprio sulla linea C. In quest'area quindi, la vicinanza al centro e il miglioramento dei collegamenti garantiti dai trasporti pubblici potrebbero contribuire ad una successiva rivalutazione.

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Of: Poi?
Sugamosto: Resisterà anche il centro storico pregiato, che continuerà ad attrarre soprattutto i capitali stranieri. Anche se in questo caso il motivo non è di carattere strutturale.

Of: Le opere d'arte continuano ad avere appeal?
Sugamosto: Certo. In fondo Roma è sempre la città eterna.

Of: Quanto può guadagnare chi acquista a scopo di rendimento?
Sugamosto: Il rendimento da locazione nel residenziale solitamente si attesta tra il 3 e il 4%, ma si possono ottenere rendimenti superiori nel caso di soluzioni come per esempio l’affitto per studenti.

Of: Cioè a quanto ammontano gli affitti in media?
Sugamosto: In zona centrale per un bilocale siamo intorno ai 900 euro al mese, che salgono a 1.100 euro per il trilocale, chiaramente con differenze a seconda delle specifiche zone e canoni più elevati nelle zone di pregio.

Of: Come sta andando, invece, il settore commerciale (uffici e negozi)?
Sugamosto: In questi settori Roma ha mostrato segnali positivi nell’ultimo trimestre, anche se parliamo di volumi inferiori rispetto a quello che è il core business delle nostre agenzie, rappresentato dal settore residenziale: +5,7% le transazioni nel settore commerciale ( per un totale di 397 transazioni) e + 37% nel settore terziario, per un totale di 162 transazioni (dati Agenzia del Territorio).

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