Immobiliare Firenze/Tecnocasa: “Ecco perché con l’Expo conviene investire a Firenze”

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L’Expo, strano ma vero, aiuterà anche il mattone fiorentino a risollevarsi. Ne è sicuro Tommaso Birignani, Consulente d'area di Firenze per il Gruppo Tecnocasa, che prevede un 2015 positivo per chi dovrà acquistare casa a Firenze. Il motivo? Per prima cosa, i prezzi si manterranno stabili. Aiutando quindi chi cerca una casa da abitare. Secondo, la domanda di appartamenti in affitto, anche per brevi periodi, incrementerà sull’onda dell’ingente afflusso di turisti previsto in arrivo dal prossimo maggio. Promettendo quindi buoni rendimenti per chi nell’immobiliare crede ancora e lo sfrutta per investire.
Ecco come cambierà il mercato nei prossimi mesi. Quanto si potrà guadagnare dall’investimento in immobili. Dove converrà acquistare. E, soprattutto, in quali zone i recenti interventi di miglioramento urbanistico porteranno a un incremento dei rendimenti attesi.

Of: Il mercato immobiliare sembra essere in leggero miglioramento in tutta Italia. Cosa succede a Firenze?
Birignani: Bisogna partire con una premessa: Firenze ha peculiarità che la rendono più attrattiva per alcuni particolari segmenti di mercato rispetto ad altre città italiane. Gli affitti, il turismo e tutto il comparto delle strutture ricettive funzionano infatti in modo diverso rispetto alla maggior parte delle città italiane.

Of: Influenzando quindi le compravendite?
Birignani: Esatto. Basti pensare che di norma Firenze ospita circa 7 milioni di turisti ogni anno. Ma nel 2015, complice l’Expo, ci aspettiamo di raggiungere fino a 10 milioni di visitatori. Il fatto che Firenze sia una città così frequentata dai turisti inevitabilmente influenza anche l’andamento del mercato immobiliare. Con benefici che chiaramente si riflettono su ogni settore del mercato, dal residenziale al commerciale.

Of: Come sta andando il residenziale?
Birignani: Le compravendite nel solo comune di Firenze si aggirano intorno alle 4.000 l’anno. Certo il numero si è leggermente ridotto rispetto agli anni pre-crisi quando se ne registravano circa 5.000. Ma comunque si tratta di un calo contenuto. Nel primo semestre del 2014, per esempio, si è registrata una crescita dell’11,2% delle compravendite portate a termine rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Of: Cosa è cambiato?
Birignani: Il fatto è che i prezzi delle abitazioni sono diminuiti notevolmente rispetto agli anni pre-crisi. Arrivando a segnare, anche qui, proprio come la media nazionale, un -20, -30% rispetto al biennio 2007-2008. Inoltre, in trattativa chi è bravo a condurre gli affari può anche sperare di ridurre il prezzo finale di un ulteriore 5-10%. Ecco perché in questi ultimi mesi è incrementata anche la domanda.

Of: In quale zona si cerca di più?
Birignani: Gli appartamenti del centro storico, quelli più vicini alle principali attrazioni storiche, artistiche e culturali sono sicuramente dotati di maggiore appeal.

---- Of: Chi compra casa da queste parti?
Birignani: Generalmente la domanda è composta soprattutto da chi già ci abita e che, complice la riduzione del costo delle abitazioni, ora può permettersi di migliorare la sua situazione abitativa. Si tratta, comunque, di famiglie ad alto reddito, che hanno bisogno di un credito non eccessivo da parte delle banche per poter finanziare l’acquisto. Ma c’è anche un’altra componente.

Of: Vale a dire?
Birignani: Gli investitori, sia stranieri che italiani. Nel caso di Firenze rappresentano circa il 15% della domanda. E sono in continuo aumento. Da un lato c’è chi trascorre le vacanze in città ed è alla ricerca di una seconda casa. Dall’altro, c’è chi è alla ricerca di un appartamento da mettere a reddito.

Of: Quanto rende in media l’investimento nel mattone fiorentino?
Birignani: Dipende. Ci sono due tipi di investimento.

Of: Partiamo dal primo…
Birignani: Quello residenziale. Si può ottenere un margine di guadagno del 4-5%, perché anche se i canoni di locazione si sono leggermente ridotti di un 15% rispetto ai periodi pre-crisi, è comunque possibile sfruttare il minor costo per l’acquisto dell’immobile. Così ora si può affittare un bilocale a un prezzo che varia dai 600 ai 650 euro al mese. Realizzando un guadagno di circa 7.200, 7800 euro per bilicali che valgono tra i 140.000 e i 150.000 euro.

Of: Però poi ci sono le tasse…
Birignani: Certo anche questo può scoraggiare chi acquista a scopo di investimento perché le tasse e soprattutto l’Imu sono molto elevate. Ma il vero problema è un altro: Firenze ha tempi giudiziali eccessivamente lunghi. Cioè per liberare l’appartamento da un inquilino moroso in media ci vuole più di un anno. Ecco perché la messa a reddito degli immobili sta prendendo un’altra direzione, che consente di tutelare meglio l’investimento.

Of: Quale sarebbe?
Birignani: Quella degli affitti a tempo, che a Firenze, da qualche anno a questa parte, sono molto in voga. Da quando Internet li ha resi disponibili con siti come Airbnb, per esempio, è molto alta la possibilità di ottenere rendimenti. Per esempio a Firenze abbiamo una percentuale di occupazione degli appartamenti del 98%-100%.

Of: Lei parlava, però, di due tipi di investimento…
Birignani: Infatti, ed è quello in attività commerciali. Le numerose vie dello shopping frequentate costantemente da un numero sempre molto consistente di turisti, trasformano il centro della città in una sorta di centro commerciale naturale. Per questo anche l’investimento in attività commerciali può essere redditizio.

Of: Monetizzando, quanto si può ricavare?
Birignani: Fino all’8% per i negozi. Anche se, anche in questo caso, le tasse molto elevate ne riducono l’attrattività.

Of: Spostandosi dal centro invece come cambia il mercato?
Birignani: Dipende dai quartieri, ovviamente. Non in tutte le zone di Firenze la situazione è altrettanto rosea. Le zone limitrofe, quelle più vicine al centro storico, hanno un buon potenziale di sviluppo e se la stanno cavando bene.

Of: In quali quartieri, per esempio?
Birignani: Dalle parti di Campo Marte, Coverciano e Firenze Sud le vaste aree verdi e la disponibilità di posti auto, oltre che la vicinanza alle principali vie della città che conducono al centro le rendono particolarmente attrattive. Inoltre, è possibile trovare soluzioni con un buon rapporto qualità-prezzo, magari dotate di posti auto e sfoghi esterni, come per esempio balconi o giardini.

---- Of: Chi cerca casa da queste parti?
Birignani: Chi ha la possibilità di accedere al credito e, magari, ha anche un buon anticipo da mettere in contanti.

Of: E le zone in cui il mercato immobiliare va peggio?
Birignani: Oggi soffrono particolarmente quelle particolari tipologie di appartamento che sono totalmente sprovviste di accessori. Come posti auto, affacci esterni, balconi, giardini, ascensori, accesso facile alle principali vie della città. Negli anni antecedenti alla crisi questi appartamenti si vendevano comunque bene. Ora invece il prezzo è crollato, e molto di più di quegli appartamenti che invece sono dotati di tutti questi accessori. Dunque in misura non proporzionale con il resto del mercato.

Of: Cos’è successo?
Birignani: Questi appartamenti posti in contesti di edilizia popolare, di scarsa qualità, all’interno di quartieri dormitorio come ce ne sono un po’ dappertutto nelle grandi città, e dislocati soprattutto nella zona nord di Novoli e Baracca hanno perso appeal. Perché se prima della crisi erano destinati a famiglie mono-reddito che necessitavano nella maggior parte dei casi di un finanziamento che coprisse il 100% del valore della casa, ora che questo mercato a livello finanziario non esiste più.

Of: Si spieghi meglio…
Birignani: In questi ultimi anni dunque il delta tra appartamenti in classe signorili e costruzioni popolari si è ulteriormente aggravato. E chi non ha le caratteristiche per accedere al credito viene ulteriormente penalizzato.

Of: Eppure i numeri che diffonde Bankitalia parlano di un numero sempre crescente di mutui concessi…
Birignani: E infatti è vero. Le banche sono ritornate a concedere credito. Solo che ora lo danno esclusivamente a chi può permettersi di rimborsarlo. Questa situazione è più che evidente a Firenze. Basti pensare che solo su Firenze il sistema creditizio toscano eroga circa il 35% di quanto assegnato a tutta la Toscana.

Of: Quindi chi può accedere al credito a Firenze?
Birignani: Da quando non esistono più i mutui al 100% gli acquisti vengono fatti per lo più come frutto di vendite di case già possedute. Noi questo fenomeno lo chiamiamo permuta, anche se non è il termine letterale corretto. Chi acquista, in pratica, lo fa perché, pur essendo già proprietario, vuole cambiare casa. Oppure è il caso di chi ha ereditato un appartamento o una parte di esso con altri co-eredi e in questo caso riesce ad avere i soldi necessari a concedere l’anticipo.

Of: Come pensa che sarà il 2015?
Birignani: Credo che l’Expo aiuterà molto a incrementare gli investimenti. Considerando soprattutto la mole di turisti che ci aspettiamo. Ma non è solo questo aspetto che influenzerà l’andamento del mercato.

Of: Cosa lo influenza?
Birignani: Molte aree della città che in questi ultimi anni sono stati oggetto di una riqualificazione urbanistica, o che hanno visto la realizzazione di opere pubbliche, performeranno molto meglio. E potrebbero essere quindi di un certo appeal per chi cerca una seconda casa, o vuole investire.

Of: Dove conviene investire quindi?
Birignani: Innanzitutto nel centro storico, che di recente è stato pedonalizzato rendendo quindi molto maggiore l’interesse da parte dei turisti. Poi ci sono le zone di Talenti-Isolotto e Scandicci che, grazie alla nuova tramvia consentono una maggiore qualità della vita per chi ci abita. Ma anche in prossimità delle principali piazze storiche si potranno trovare soluzioni interessanti, perché l’amministrazione comunale ha provveduto allo spostamento dei mercati.

Of: Chi invece cerca casa da abitare cosa dovrà aspettarsi?
Birignani: A livello di prezzi io mi aspetto una normalizzazione per il prossimo anno. Non credo però che assisteremo a un rialzo delle quotazioni immobiliari. Quello che è certo è che (finalmente) vedremo una fine della corsa al ribasso.

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