Immobiliare Firenze/ Guadagnare investendo nel centro città

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Gli operatori di mercato fiorentini ne sono sicuri: il 2015 per il mercato immobiliare sarà un anno buono, per chi compra, per chi cerca una seconda casa ma, soprattutto, per chi è alla ricerca di un investimento redditizio. Il motivo, che forse un po’ coglie di sorpresa, è strettamente collegato con l’esposizione universale che avrà luogo a Milano, e con il suo correlato patrimonio di 20 milioni di visitatori, tra turisti, espositori e addetti ai lavori, che dovrebbero popolare il centro lombardo ma anche, in parte, varie città d’Italia almeno da maggio fino al prossimo ottobre.

In effetti, la geografia aiuta: Firenze dista solo un’ora e quaranta di treno da Milano, se si opta per l’alta velocità. Non c’è da stupirsi, dunque, che la città si aspetti un numero di turisti per i prossimi mesi che dovrebbe arrivare a sfiorare quota 10 milioni. Contro i 7 che, di media, giungono da ogni parte del mondo per fare una passeggiata tra i capolavori del rinascimento italiano.
Più turisti, dunque, implicano un incremento della domanda di abitazioni in affitto, anche per brevi periodi di tempo. E maggiori rendimenti per chi ha una seconda casa o un appartamento da mettere a reddito.

I primi segnali di una ripresa del mercato sono già evidenti. La domanda è in crescita. Le compravendite, nel primo semestre del 2014 sono aumentate dell’11,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, secondo Tecnocasa, la società immobiliare in franchising. I prezzi, che durante gli ultimi anni di crisi hanno perso un buon 20% (anche se nelle periferie si può arrivare anche a un -30% sul confronto con il 2007) stanno tenendo bene: nel 2014 si è registrata una flessione dello 0,7%, rispetto al primo trimestre 2013. E la disponibilità di spesa è aumentata a sua volta. Nel 30% dei casi, infatti, l’acquirente medio ha a disposizione un budget che si aggira tra i 170 e 249.000 euro. Mentre il 24,8% delle compravendite portate a termine ha richiesto un esborso mediamente compreso tra 250 e 349.000 euro.

La zona con più appeal, senza dubbio, è il centro storico. Il restyling da poco completato ha trasformato le più belle vie e piazze del centro, restituendo loro lo splendore originario. I quartieri nelle immediate vicinanze dei siti storici di maggiore interesse sono stati pedonalizzati. E le piazze più famose e apprezzate dai turisti sono state liberate dai mercati. Risultato? Investitori italiani e stranieri (soprattutto russi e inglesi) hanno iniziato a fiutare l’affare. Attirati dalla possibilità di sfruttare l’intenso afflusso di turisti per mettere in affitto gli appartamenti a prezzi maggiorati.

Ma in quale zona del centro si possono trovare le soluzioni più redditizie? In quali quartieri si può ottenere un affitto più elevato nell’ipotesi di voler mettere a reddito un appartamento appena acquistato? E in quale via, invece, è meglio orientarsi se si cerca una casa da abitare? Of-Osservatorio finanziario, con l’aiuto dell’Ufficio Studi di Tecnocasa, ha analizzato il costo al metro quadro degli appartamenti nelle zone più pregiate, lussuose e ricercate del centro di Firenze. Partendo dal cuore della città, che ospita alcuni tra i principali monumenti e musei del mondo, raggiungibili tutti con una breve passeggiata. Per farlo ha utilizzato una mappa interattiva che mostra i prezzi al metro quadro delle principali zone delle città. Quelle con più appeal per turisti e investitori. E quelle dove chi cerca una casa da abitare può concludere gli affari migliori.

---- Una delle location più apprezzate di tutto il centro è quella che sorge nelle immediate vicinanze di Piazza Santa Croce, una delle più famose di tutta Firenze e dominata dalla maestosa facciata in stile neogotico dell’omonima Basilica francescana di Santa Croce. Qui si affacciano palazzi storici che risalgono a un periodo compreso tra la fine del 1400 e la fine del 1800, con soffitti alti e affrescati, travi a vista e con il pavimento in cotto fiorentino originale. La spesa per un appartamento in buone condizioni arriva a un massimo di 5.000 euro al metro quadro.

Ma ne sono richiesti almeno 6.000 per soluzioni poste in contesti signorili e di lusso, magari con vista panoramica sui principali monumenti, e di recente ristrutturazione. Proseguendo a piedi verso l’incrocio con via Dei Benci e dirigendosi verso il Duomo di Firenze si possono trovare soluzioni storiche in contesti di lusso più o meno allo stesso prezzo. Mentre servono almeno 5.500 euro se si vuole trovare casa sul Lungarno, possibilmente in un appartamento con un affaccio esterno che consenta di godere anche di una vista panoramica sulla città.

Giungendo a Piazza del Duomo, dove sorge la splendida Cattedrale di Santa Maria del Fiore, simbolo della città e luogo di ritrovo di turisti e appassionati di arte, nelle vie e nei vicoli che conducono alla Piazza della Signoria, diramandosi intorno a Via dei Calzaiuoli, una delle più celebri del centro storico fiorentino, si aprono i portoni di palazzi d’epoca, edificati tra il 1600 e il 1700, dall’immenso valore storico e culturale. Gli appartamenti in questa zona, si trattano a un prezzo che sfiora i 6.000 euro al metro quadro, se ristrutturati di recente e dotati di vista panoramica. Sono investimenti particolarmente ambiti per soluzioni di affitto temporaneo ai turisti che visitano la città solo per qualche giorno, o qualche settimana.

Di fronte alla Cattedrale, in Piazza San Giovanni, che prende il nome dal celebre Battistero in stile romanico reso immortale dalla Porta del Paradiso scolpita da Ghiberti su lamelle rivestite d’oro, imboccando Borgo San Lorenzo si raggiunge in 5 minuti di passeggiata il Mercato Centrale. Inaugurato nel 1874, è stato riqualificato un anno fa con l’apertura, al piano superiore, di ristoranti e attività per lo più legate alla ristorazione che hanno portato un beneficio in termini di redditività a tutta l’area circostante. La zona, infatti, ha assunto maggiore appeal, e le quotazioni degli appartamenti in buono stato hanno raggiungo un prezzo di 3.000 euro al metro quadro.

Affitti in centro
Anche il mercato degli affitti è molto dinamico. Studenti italiani e stranieri, ma anche professionisti che lavorano in centro e abitano nelle periferie più lontane, infatti, privilegiano le soluzioni medio-piccole per periodi di tempo limitato. Purché l’appartamento si trovi in zone strategiche della città, comodo per i mezzi pubblici e per raggiungere le principali università. Il prezzo medio varia dai 460 euro al mese per i monolocali ai 585 euro per i bilocali. Mentre le giovani coppie che non possono permettersi di acquistare casa, puntano prevalentemente sui trilocali da 680 euro al mese.

Ma è il turismo il vero business. Gli investitori si affidano per lo più a agenzie specializzate. Mentre chi ha un appartamento o più a disposizione, punta sempre più spesso sul fai-da-te. Così, per far fruttare un immobile, è sufficiente metterlo in affitto anche per pochi giorni sui portali specializzati, come Tripadvisor o Airbnb. Il prezzo, a discrezione del proprietario, deve essere proporzionato a dimensioni e vicinanza alle principali attrazioni artistiche e storiche. E include anche eventuali tasse di soggiorno.

Su Airbnb, per esempio, il portale specializzato nell’affitto di appartamenti ma anche camere, ville e case intere, è affittare un loft con angolo cucina in via Maggio, a pochi minuti a piedi dal Ponte Vecchio, a 54 euro a notte. Mentre per un appartamento appena ristrutturato che può ospitare fino a 3 persone, posto soli 50 metri da Piazza del Duomo, servono non più di 100 euro a notte.

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