Immobiliare: il check di metà anno di Gabetti

Sul finire dello scorso anno le previsioni per il mercato immobiliare erano chiare: il 2015 sarebbe stato l’anno della ripartenza. Ne erano convinti tutti: esperti del settore, addetti ai lavori, agenti immobiliari, società di studi di settore indipendenti. E tutti concordavano su un fatto: il numero di compravendite portate a termine sarebbe cresciuto, a fronte di un ulteriore (ma leggero, avevano assicurato) calo dei prezzi. Poi è arrivata la frenata: nei primi 3 mesi dell’anno le compravendite non solo non sono incrementate, ma hanno addirittura perso strada rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Quando la ripresa sembrava ancora un miraggio lontanissimo.

La notizia tranchant l’ha data l’Agenzia delle Entrate, lasciando tutti di stucco. Nel primo trimestre dell’anno, infatti, sono state portate a termine 95.448 compravendite di abitazioni. Vale a dire il 3% in meno rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Cosa è successo? E cosa accadrà da qui alla fine dell’anno? Le previsioni ottimistiche diffuse 6 mesi fa devono essere riviste alla luce dei nuovi risultati, e ridimensionate in chiave negativa? Of-Osservatorio finanziario ha fatto un check di metà anno. E ha chiesto a Claudio Sugamosto, Consigliere Delegato Tree Real Estate Area Centro e a Roberto Perego, Consigliere Delegato Tree Real Estate Area Nord, del gruppo Gabetti, cosa ci si dovrà aspettare per i mesi a venire. Dove converrà comprare. E in quali città si potranno concludere gli affari migliori.

Of: Allora, come sta andando il mercato immobiliare?
Sugamosto: Meno bene del previsto, a dir la verità. Nel centro Italia nei primi 3 mesi dell’anno si è registrata una flessione del 7,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Andando contro ogni previsione. Per come si è chiuso il 2014 ci aspettavamo che il numero delle transazioni d’acquisto crescesse.
Perego: Invece non è andata come ci eravamo aspettati. Anche al nord Italia, nello stesso periodo di riferimento, si è registrato un calo, seppur leggero e inferiore rispetto alla media nazionale (del 2,4% contro il 3%). Ma la situazione, rispetto a qualche anno fa, appare comunque certamente più rosea.

Of: Cos’è successo?
Perego: Questa riduzione non deve essere vista come dato negativo in assoluto. In realtà il fatto che le compravendite si siano ridotte, rispetto allo stesso trimestre di riferimento del 2014 non è un fattore allarmante di per sé. È chiaro che il mercato non si è ancora stabilizzato. Ci vuole tempo. E poi, comunque c’è un motivo ben preciso per cui si è verificato questo calo.
Sugamosto: Esatto. È un dato che va ponderato sulla base delle peculiarità che hanno caratterizzato il primo trimestre del 2014 e il quarto trimestre del 2013. I numeri positivi raggiunti un anno fa, infatti, come segnala la stessa Agenzia del Territorio, sono stati influenzati all’entrata in vigore , a partire dal 1° gennaio 2014, del nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale applicabile agli atti di trasferimento a titolo oneroso di diritti reali immobiliari. Tale disciplina, normalmente più vantaggiosa può avere per questo indotto gli acquirenti a traslare la stipula degli atti di compravendita al 2014, con l’effetto di far risultare più depresso l’andamento dell’ultimo trimestre del 2013 e, per contro, più positivo l’andamento del I trimestre 2014.

---- Of: Questo vuol dire che il calo è meno negativo di quanto sembri?
Sugamosto: Dipende. Nel centro Italia, per esempio nel Q1 2015 si sono registrate circa le stesse compravendite del Q3 2014 e un numero superiore rispetto al Q3 2013, per un totale di circa 20.000 transazioni d’acquisto. Mentre un aumento più consistente si era registrato nel Q2 e nel Q4 di un anno fa con un dato complessivo pari a circa 24.000 compravendite.
Perego: Proprio così. Ricalcolando i dati, epurandoli di questo effetto, infatti, il -3% che si è registrato a livello nazionale diventa un +0,8%. E poi c’è da dire che non tutte le città hanno performato allo stesso modo.

Of: Quali città sono andate meglio?
Perego: Milano per esempio già dal terzo trimestre del 2013, aveva anticipato i segni di ripresa, chiudendo 2013 (+3,4%) e 2014 (+5%) in positivo e confermando il segno più anche per il primo trimestre 2015 (+2%). Bologna aveva fatto registrare nel 2014 un +18,5%, Verona un +14% e Padova, una delle città che durante la crisi ha sofferto di più, è salita del 7,8%, con un numero di transazioni realizzate pari a 1.743.
Sugamosto: Anche Firenze sta tenendo con una lieve flessione (-1%) per il capoluogo e un +3% per la restante provincia. Anche se, per quanto riguarda il centro Italia, c’è da dire che sono andate meno male le province rispetto alle grandi città. A Roma, invece, nel primo trimestre 2015 si è riscontrato un -11,4% a confronto con il I trimestre del 2014. Non dimentichiamo però che il 2014 per la Capitale si era chiuso con circa il +14% rispetto al 2013.

Of: Come mai Roma ha perso appeal?
Sugamosto: Il fatto è che Roma è cresciuta molto nel corso del 2014. È la città del centro che sicuramente lo scorso anno ha performato meglio. Si tratta quindi di un calo fisiologico. Diverso, invece, il caso delle province che, avendo perso molto lo scorso anno, quest’anno hanno fatto registrare una riduzione meno significativa.

Of: Dando uno sguardo ai prezzi, le previsioni che segnalavano un ulteriore calo si sono realizzate?
Sugamosto: Secondo le rilevazioni operate presso le agenzie dei network Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, il 2014 ha registrato una variazione del -6,5%. Tale variazione segue quella registrata nel 2013, che aveva visto per le grandi città un -8% rispetto al 2012. Per il 2015 si prevede una ulteriore lieve discesa dei prezzi che potrà dare stimolo al mercato.
Perego: Per il 2015 quindi sono previsti ancora in lieve riduzione ma si stabilizzeranno nel 2016 e si riprenderanno nel 2017 quando riteniamo che torneranno in territorio positivo.

Of: Cosa dobbiamo aspettarci per i prossimi 6 mesi?
Perego: Nelle previsioni fatte per il 2015 non cambia nulla. La ripresa continuiamo a credere che si verificherà. Ma sarà sicuramente lenta. La domanda di mutui, che è un aumento, però è certamente un indicatore positivo.
Sugamosto: Sebbene i dati del primo trimestre siano negativi tuttavia il morale che si respira tra gli addetti ai lavori è sicuramente migliore rispetto agli anni passati, quando la ripresa sembrava ancora irraggiungibile. Per quanto riguarda le compravendite per esempio ci aspettiamo che nel secondo trimestre dell’anno si ritornerà sugli stessi livelli del IV trimestre del 2014.

---- Of: In quali città si otterranno i benefici maggiori?
Sugamosto: Le città che nei prossimi mesi cresceranno di più saranno sicuramente Roma e provincia. Soprattutto in vista del Giubileo che è in programma per la fine dell’anno e che terrà banco per tutto il 2016. Ma anche Perugia, Pescara e Firenze credo che offriranno soluzioni interessanti e vedranno un incremento delle compravendite.
Perego: Al nord, invece, Milano è la città in cui la ripresa sarà più visibile. Qui, infatti, ci sono zone che negli ultimi tempi hanno mantenuto i prezzi stabili o hanno fatto segnare un leggero aumento. Nelle zone di Indipendenza, Solari, Pagano e Monti, per esempio, le quotazioni immobiliari mantengono quotazioni elevate sostenute dalla domanda.

Of: Merito anche del fattore Expo?
Perego: In realtà è ancora troppo presto per capire se e quali influenze avrà sull’immobiliare della città, sull’andamento delle compravendite e sui prezzi. Ma quello che è certo è che le iniziative che tendono a valorizzare la città proprio nel corso della manifestazione fieristica sono indubbiamente un richiamo per chi ha la necessità di acquistare. Perché i nuovi collegamenti e i lavori di riqualificazione urbana consentono ad alcune zone di ottenere un appeal migliore, collegandole anche meglio con i principali centri di interesse. Per il momento, comunque, l’aumento di interesse è per lo zone toccate dalla nuova linea metropolitana.

Of: Con il mercato immobiliare che si riprende, torneranno anche gli investitori?
Perego: credo di sì. Il mattone nonostante tutto agli italiani piace. È sempre piaciuto. Anche se il principale problema è relativo alle tasse che soprattutto in questi anni hanno frenato l’acquisto delle seconde case.

Of: Però gli investitori stranieri sembrano interessarsi all’Italia…
Sugamosto: Il fenomeno è più limitato nel Centro Italia, ma credo che sia una tendenza che andrà a modificarsi nel corso dell’anno. Già dalla seconda metà infatti la situazione potrebbe cambiare. Complice il Giubileo programmato da Papa Francesco che andrà avanti per tutto il 2016 e che inizierà a dicembre di quest’anno. Il turismo incrementerà notevolmente. E anche se è presto per dire che effetti ci potranno essere sul valore degli immobili sulle quotazioni del residenziale e sulla domanda di case da acquistare, è chiaro tuttavia che potrebbe rappresentare un motore per la ripresa.
Perego: Al nord, invece, stanno arrivando, soprattutto investitori istituzionali stranieri, in particolare a Milano. Si pensi per esempio alla zona di Porta Nuova passata di proprietà ad un fondo sovrano del Qatar. Ma anche nelle nostre agenzie abbiamo riscontrato un crescente interesse: i nostri agenti ci segnalano richieste da parte di investitori cinesi e dell’est Asia in alcune zone soprattutto di Milano.

Of: Dove converrà puntare?
Perego: Chi cerca casa a scopo di investimento si orienterà su Milano, che ha rendimenti interessanti, che si aggirano intorno al 4-5%. Ma si possono fare buoni affari anche a Verona e a Bologna. Il consiglio è quello di acquistare in città importanti, possibilmente in zone centrali, comode ai servizi e alle infrastrutture. Se si acquista per mettere a reddito infatti è facile ottenere una buona locazione se si sceglie un immobile con buone potenzialità in una zona di forte richiamo. Parlando di Milano, ci riferiamo sia alle zone del centro storico, ambite da ci cerca soluzioni in locazione di particolare rappresentanza, al centro in generale, ma anche di zone che raccolgono una domanda in locazione da parte di lavoratori fuori sede o studenti, come la zona Bocconi o Città Studi .
Sugamosto: Per quanto riguarda il centro Italia, a mio avviso, invece ci si dovrà orientare principalmente verso le città universitarie. Roma, Pisa, Pescara e Perugia per esempio rendono in media un 5-6% annuo, nel caso in cui si tratti di immobili da mettere a reddito attraverso la locazione.

Of: Come si chiuderà quindi il 2015?
Sugamosto: Credo che le stime fatte sul finire del 2014 non debbano essere riviste. Il mercato continuerà a crescere. Anche se, come ci si aspetta, non sarà una ripresa veloce. E lo farà indipendentemente dal fatto che il primo trimestre sia stato al disotto delle aspettative.
Perego: Questo vuol dire che se a livello nazionale tendenzialmente il mercato nel 2014 è cresciuto del 3,6% rispetto al 2013, noi ci aspettiamo per la fine dell’anno che si mantenga più o meno questo risultato.

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