A ognuno il suo mutuo/La surroga

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In gergo tecnico si chiamano surrogazioni (o semplicemente surroghe) e, secondo quando dice la legge, non prevedono costi aggiuntivi. Se si vuole cambiare mutuo trasferendolo presso un'altra banca quindi non si dovranno più sostenere le spese di istruttoria iniziali, che nella maggior parte dei casi comportano un costo variabile tra lo 0,50% e l’1% dell’intero capitale erogato (che per un mutuo di 100.000 euro vuol dire una spesa compresa tra i 500 e i 1.000 euro). E, spesso, non sono dovute nemmeno le commissioni di perizia tecnica dell’immobile.

Funziona così: ci si reca nella nuova banca, quella nella quale si ha intenzione di spostare il debito, e si concorda un nuovo tasso di rimborso. A questo punto sarà la nuova banca a pensare a tutto, chiamando il vecchio istituto di credito per comunicargli il trasferimento del debito. Poi il contratto si concluderà da un notaio, che certificherà che la nuova banca ha completamente saldato il debito residuo in essere presso l’altro istituto, mentre il mutuatario inizierà sin da subito a rimborsare il capitale rimasto alla nuova banca scelta.

A dirsi sembra facile. Ma non sempre tutto fila liscio. Per prima cosa bisogna considerare che, spesso, i vecchi istituti di credito non appena ricevono la telefonata dalla banca subentrante, si mettono in allarme. E allora chiamano il cliente, gli propongono condizioni migliorative sul mutuo già in essere, fissano appuntamenti per una rinegoziazione del prestito, e non è detto che poi ci sia veramente la necessità di surrogare. Altre volte, invece, il problema è che tra banca e mutuatario c’è di mezzo un terzo incomodo. Una società di recupero crediti, cioè, alla quale è stato venduto il debito originario. È il caso dei mutui cosiddetti cartolarizzati, vale a dire ceduti a società terze che ne hanno acquistato per intero l’ammontare e che quindi hanno tutto l’interesse a proseguire con il piano di pagamento degli interessi così come era stato pattuito. Generalmente chi paga regolarmente le rate non se ne accorge: il tasso non cambia e i soldi vengono puntualmente sottratti dal conto corrente alla scadenza mensile prefissata. Ma quando si preparano le pratiche per la surroga, cioè per il trasferimento del mutuo, tutti i nodi saltano al pettine.

Tassi a confronto
Eppure, si tratta di un fenomeno che, soprattutto nell’ultimo anno, ha fatto registrare percentuali di crescita importanti. Stando ai dati ufficiali diffusi dall’ABI, infatti, sul totale delle erogazioni di mutui casa sembra che il 30% derivino proprio da operazioni di trasferimento. Complice l’abbassamento dei parametri di riferimento, certo. Ma anche le offerte, sempre più numerose, che le banche hanno messo in vetrina negli ultimi tempi.

---- E così, accanto alle super promozioni per acquisire nuovi clienti hanno iniziato a comparire anche offerte ad hoc per chi il mutuo già ce l’ha ma ha la necessità di cambiarlo. In alcuni casi ci sono offerte identiche, tutte a breve termine, che prevedono l’applicazione dello stesso spread super scontato sia a chi deve finanziare l’acquisto o la ristrutturazione della prima, sia a chi ha intenzione di surrogare il mutuo già aperto. Altre volte invece, vengono avviate offerte ad hoc, con tassi di norma più alti. Ma tutte le promozioni hanno in comune il fatto che per poter aderire, è necessario soddisfare tutta una serie di limitazioni. Of-Osservatorio finanziario ha messo a confronto 10 offerte attive delle principali banche nazionali, di alcune pluriregionali e degli istituti di credito territoriali (in ordine di tasso).

Ecco allora che Intesa Sanpaolo, per esempio, offre uno spread dell’1,15% (il più basso) a chiunque opti per il mutuo a tasso variabile, in offerta fino a fine anno, a patto che si richieda non più di metà del valore dell’immobile e si opti per un piano di ammortamento non superiore a 10 anni. Le stesse condizioni vanno soddisfatte anche da chi sceglie un mutuo a tasso fisso con interesse che per tutta la durata residua resta all’1,75%.

I tassi applicati sono gli stessi previsti per tutti i nuovi clienti. Anche se per poter trasferire il mutuo, è anche necessario un limite minimo del debito residuo, pari ad almeno 30.000 euro, se si sceglie di trasferire un importo non superiore all’80% del valore di perizia dell’immobile. Mentre, qualora si optasse per una percentuale maggiore, cioè compresa tra l’80% e il 95%, bisogna assicurarsi che il capitale che resta da rimborsare non superi il massimo consentito di 300.000 euro.

C’è tempo solo fino al 30 novembre per sottoscrivere CambiaMutuo di Veneto Banca, destinato a chi ha intenzione di trasferire dalla vecchia banca un finanziamento il cui valore residuo minimo è pari a 70.000. Ma solo a patto il capitale richiesto si mantenga comunque entro i limiti del 70% del valore di perizia dell'immobile. Il piano di rimborso consentito, che può anche essere più lungo del precedente finanziamento sottoscritto, va dai 10 ai 30 anni. Mentre il tasso di interesse, variabile, è calcolato su uno spread dell’1,20%, per capitali di 100.000 euro da restituire in 10 anni. E arriva all’1,50% per durate fino ai 30 anni.

---- Nuovissima la promozione di Banca Sella, valida per tutte le finalità di acquisto, ristrutturazione e surroga, con spread che partono, per il variabile, dall’1,30%. Il finanziamento, richiedibile a queste condizioni entro la fine dell’anno, è applicato solo a chi deve restituire non più di metà del valore della casa. Mentre, qualora si scegliesse di puntare sul fisso, è previsto un tasso annuo nominale che parte da un minimo del 2%.

Ha uno spread di poco più alto che non supera l’1,45% per importi fino al 50% del valore della casa Credem che, fino al 31 dicembre, ha attiva la promozione sul mutuo a tasso variabile concessa solo a chi non supera il 50% del valore dell’immobile per una durata complessiva dell’ammortamento di massimo 20 anni.

Lo stesso spread dell’1,45% è offerto, sempre fino alla fine dell’anno, anche da Banca Popolare di Vicenza. Il mutuo, a tasso variabile, però, non deve essere richiesto per importi che superino il 60% del valore della casa. Anche se, chi trasferisce il finanziamento, non può portare un debito residuo inferiore a 100.000 euro.

Banco Popolare mantiene attivo fino fine anno uno spread di poco più alto, che arriva a un massimo dell’1,70% su Mutuo Last Minute nell’apposita versione per la surroga. Il finanziamento, a tasso variabile, mantiene a zero le spese di perizia e di istruttoria. E prevede spread crescenti in base alla percentuale del valore dell’immobile che si ha la necessità di finanziare. Così, chi ha un debito residuo non superiore al 50% del valore della casa, potrà usufruire di uno spread dell’1,45%, che arriva a quota 1,65% per importi dal 51% al 65% del valore dell’immobile. Per un capitale che arriva all’80% si può spuntare l’1,70%, ma solo a patto che ci si impegni a restituire il debito in non più di 15 anni. Mentre, se si opta per durate superiori, e fino a un massimo di 30 anni, viene applicato uno spread dell’1,85%.

UniCredit, invece, mette a disposizione dei clienti che vogliono trasferire il mutuo presso la banca l’offerta TraslocaMutuo Valore Italia, a scelta a tasso fisso o variabile. Il finanziamento permette di coprire fino al 100% del valore dell’immobile, purché nei limiti del debito che rimane da estinguere. Il tasso di interesse, però, non è in offerta come per i nuovi clienti. Per chi opta per un ammortamento a tasso variabile, infatti, è previsto uno spread del 3,50%, mentre sale al 3,70% per il fisso e il Bce.

Anche Banca Monte dei Paschi di Siena ha un prodotto ad hoc per chi sposta il debito. Si chiama Sostimutuo, e permette di coprire per intero il capitale ancora da restituire alla vecchia banca, fino al limite massimo dell’80% del valore di perizia dell’immobile. Per durate che possono arrivare fino a un massimo di 30 anni. O, almeno, fino al compimento del 75° anno d’età del mutuatario. Lo spread, applicato ai piani di ammortamento a tasso variabile, parte da un minimo del 3,10% per durate a 10 anni e arriva a un massimo del 3,45% per chi, invece, raggiunge i 30. Mentre, se si preferisce puntare sul fisso, si avrà un tasso finito del 4,16% sui 10 anni che raggiunge quota 5,11% sui 30.

Un po’ diverso, infine, il caso di Banca Popolare di Milano. Che mantiene fisso, in offerta fino a fine gennaio, e alle stesse condizioni previste per le nuove sottoscrizioni, un tasso all’1,50%. L’importo finanziabile del mutuo non deve coprire più dell’80% del valore dell’immobile. Anche se, in caso di portabilità, bisogna comunque rispettare il limite che impone un importo da trasferire non inferiore a 50.000 euro.

Anche Banca Popolare Pugliese offre un tasso che resta fisso per i primi 5 anni, e arriva all’1,65% sia per i nuovi mutuatari sia per chi surroga. Prontomutuo a Tasso Fisso 5, in offerta solo fino a fine novembre, però, è concesso solo a chi richiede a prestito non più del 50% del valore della casa.

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