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SOMMARIO

E’ tempo di stendere i primi bilanci. La ripresa che ci si aspettava dall’immobiliare si è verificata? E in che misura? Ma soprattutto, cosa accadrà il prossimo anno? Aumenteranno le compravendite? E cosa succederà ai prezzi, al palo da anni, per chi deve vendere casa? Ecco le previsioni per li mesi in arrivo di Moody,s, Bankitalia, Agenzia delle Entrate, Scenari Immobiliari, Nomisma

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Tempo di bilanci di fine d'anno anche per il settore immobiliare. Dopo 7 anni di crisi, da qualche mese report e osservatori hanno iniziato a mettere in fila una serie di numeri positivi che fanno ben sperare per il futuro, anche se con la dovuta cautela.
Tutti gli operatori ne sono convinti: il peggio è ormai alle spalle. E anche se la ripresa non è ancora consolidata, è troppo presto, pare che la china sia definitivamente stata svoltata. Ecco allora che il 2015, per il quale un anno fa si ipotizzava un inizio di ripresa, si chiude a segno più. Ma è solo nel 2016 che la situazione migliorerà ulteriormente. Anche se, secondo Moody’s, quello che si registrerà il prossimo anno nel residenziale italiano potrà solamente essere definito: stabilizzazione. Anche Nomisma, tra le più caute, prevede un incremento dei prezzi per il 2016, ma spiega che la ripresa, quella vera, si avrà solo a partire dal 2017. Mentre Scenari Immobiliari attende i dati relativi all'ultimo trimestre, storicamente il più importante, che svelerà qual è la rotta intrapresa.
Cosa è accaduto dunque nel 2015? E cosa ci si dovrà aspettare il prossimo anno? Ecco, nel dettaglio, cosa dicono i sapientoni del mattone.

Cosa dicono gli esperti


L’ultimo studio in ordine di tempo a dare sostegno alla ripresa è quello di Moody’s, l’agenzia di rating americana che esegue ricerche finanziarie e analisi sulle attività di imprese commerciali e statali. Spiega che le condizioni macroeconomiche lievemente positive, i bassi tassi di interesse e la bassa leva del debito delle famiglie aiuteranno la stabilizzazione del mercato immobiliare in Italia nel 2016. Anche i prezzi, che dal picco del 2008 sono calati in media del 19%, ora sono in una fase di assestamento. I segnali però non sono tutti positivi, rimangono nel Paese alcuni problemi strutturali, come la disoccupazione e la contrazione della crescita della popolazione che invitano alla cautela.

La prima a parlare di ripresa quest’anno è stata Bankitalia nel suo Rapporto annuale sulla Stabilità Finanziaria di inizio novembre. Non solo i prezzi hanno iniziato a frenare la caduta in tutti i settori immobiliari, ma anche il clima di fiducia delle imprese di costruzione si è attestato su valori elevati nel confronto con l’ultimo triennio. Secondo l’istituto di via Nazionale l’unico fattore di rischio per la dinamica delle valutazioni e delle quotazioni è fatto dall’ampio stock disponibile di invenduti.

---- La ripresa del settore edile è stata certificata anche da Confartigianato. Per la prima volta dopo quasi 5 anni la produzione è tornata positiva, in crescita dello 0,4%, l’occupazione ha fatto rilevare un aumento del 2,3%, pari a 34.000 occupati in più nell’ultimo anno. Sono arrivati buoni segnali anche dalla filiera manifatturiera di 20 settori che forniscono materiali per le costruzioni: a settembre la produzione è cresciuta del 4,6%, anche se ancora in calo del 3,2% nel totale dei primi 9 mesi del 2015 rispetto all’anno precedente. Se è vero che gli investimenti delle amministrazioni pubbliche in costruzioni (fabbricati, strade, porti, linee ferroviarie…) rimangono in forte calo, grandi aspettative sono risposte negli sconti fiscali previsti in Legge di Stabilità per il rilancio delle imprese, la riqualificazione del patrimonio immobiliare e l’emersione delle attività irregolari.

Il III trimestre dell’anno


Nomisma ha poi messo sul campo i numeri del terzo trimestre 2015. “L'anno probabilmente chiuderà a quota 442mila compravendite con aumento del 6%, in un quadro che rimane complesso”, aveva detto il suo direttore generale Luca Dondi. Un dato positivo, ma ben lontano dal picco del 2006 a circa 860mila contratti, e anche al di sotto di quella soglia di 500mila transazioni che decreterebbe un buono stato di salute per il mercato italiano. Nei primi nove mesi del 2015 quindi le compravendite sono state 317.072 contro le 300.859 di un anno prima. 17.000 unità in più che fanno ben sperare, anche se i livelli del passato saranno recuperati solo nel 2026, tra 11 anni, a fronte di un aumento del Pil dell’1,5%.

La crescita è stata diffusa in tutte e le 13 maggiori città italiane, con un interesse particolare verso la locazione, dovuto probabilmente all’attesa di un miglioramento delle condizioni di accessibilità e qualità degli immobili. Il boom è atteso nel 2016 con un +8,1%. La soglia delle 500.000 case scambiate sarà superata solo nel 2017 con un ulteriore aumento del mercato del 6,1%.

I prezzi saliranno nel 2016 di un lieve 0,1%, nel 2017 dell’1,6% e nel 2018 di un robusto 2,5%. Per ora rimane ancora sensibile lo sconto applicato in sede di vendita rispetto alla richiesta iniziale e i tempi di scambio restano dilatati.

Anche secondo Nomisma esiste un pericolo per la ripresa, rappresentato dalle iniziative di dismissione di massa degli asset immobiliari di fondi e patrimoni da parte di enti pubblici e privati. Il rischio sarebbe rivolto non tanto al settore residenziale, quanto a quello degli immobili di impresa, che al momento è alimentato quasi esclusivamente dalla componente straniera. La sostanziale mancanza di domanda domestica espone “al rischio di contraccolpi più marcati in caso di shock indotti da un eccesso di offerta a valori distressed”.

---- Se Nomisma ha parlato di un aumento delle compravendite del 6%, l’Agenzia delle Entrate è andata ancora oltre, registrando nel terzo trimestre una crescita del 10,8% nel residenziale. Nel terzo trimestre tutti i comparti sono stati a segno più, anche il terziario (uffici e banche) e il produttivo (capannoni e industrie) che a inizio anno facevano fatica a decollare. In generale la ripresa del settore immobiliare nell’insieme è stata dell’8,8%. Secondo il Fisco, il ritmo di crescita registrato nell’ultimo periodo non si verificava in Italia da almeno dieci anni.

I capoluoghi sono le locomotive di questo recupero. Il Nord ha ripreso a guidare il mercato, con 54mila scambi e +13% di crescita nel residenziale. Palermo è aumentata di oltre il 25% nel commerciale, continua invece ad andare male il Centro nel settore terziario con una perdita del 18%, annullando del tutto la rimonta registrata nel secondo trimestre.

Gli investimenti


Se gli investitori italiani restano cauti, quelli stranieri sono più ottimisti. Ha ripreso infatti ad acquistare immobili anche la clientela cosiddetta “affluent” o “high worth individual”, ovvero i privati con grandi patrimoni. Nei primi nove mesi del 2015 sono piovuti sul mercato oltre 5 miliardi di euro da portafogli esteri, di cui 1 miliardo e mezzo solo nel terzo trimestre, con un incremento dell’87% rispetto ai primi nove mesi del 2014. I fattori che hanno fatto tornare il patrimonio nazionale appetibile sono numerosi: in campo immobiliare l’Italia può contare su un avanzo primario tra i più alti in Europa, pari all’1,7% del pil; nel 2014 ha avuto il più alto tasso di crescita dell’avanzo commerciale tra i paesi dell’Unione Europea, +47%; la percentuale di attuazione delle riforme è in continua crescita, dal 22% del giugno 2014 al 68% del settembre 2015; l’indice del clima di fiducia dei consumatori è in aumento costante secondo le stime dell’Istat.

Secondo Scenari Immobiliari, il merito di questo andamento è anche delle altre asset class di investimento che oggi rendono molto poco, che siano conti di deposito o titoli di Stato. Chi non vuole imbarcarsi in operazioni vantaggiose ma rischiose, e ha liquidità, preferisce approfittare del momento di discesa del mercato per comprare, magari in cash, e pretendere ulteriori sconti senza perdere soldi con gli interessi. Diverso è il discorso per seconde e terze case, un investimento che ha perso appeal e che oggi sconta anche tempi lunghi di vendita e prezzi in deciso calo.

Decisivo sarà l'ultimo trimestre, storicamente il più importante, dal quale si attende un segnale chiaro e definitivo sulla rotta intrapresa dal mercato immobiliare italiano.

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