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Le tasse sulla prima casa sono state abolite, o ridotte a seconda dei casi. Sono stati introdotti sgravi fiscali per chi ristruttura, per le giovani coppie che comprano mobili, per chi cambia casa, e per chi sceglie un immobile di classe A. E poi, la novità più discussa, il leasing: a rate, senza mutuo, finanziando fino al 100% dell’immobile. La Legge di Stabilità 2016 punta sull’immobiliare. Ecco cosa cambierà per chi deve comprare o investire

Immobiliare Happy New Year/ La Legge di Stabilità punta sulla casa

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Risollevare le sorti del mercato immobiliare, dopo una crisi, durata 8 anni, che ne ha indebolito pesantemente le fondamenta. E’ questo, senza troppi giri di parole, l’obiettivo della manovra fiscale introdotta a fine anno con la Legge di Stabilità 2016. Le principali novità, infatti, vertono proprio intorno al mondo casa. Con l’intento, duplice, di stimolare le compravendite, soprattutto da parte di giovani coppie, e di alleggerire al tempo stesso, una pressione fiscale che per molti, in questi anni di difficoltà economiche, è diventata insostenibile. Ma cosa cambia in concreto nel 2016? E quali effetti avrà, la nuova legge, sull’effettivo andamento del mercato immobiliare? Le compravendite incrementeranno? E, soprattutto, le giovani coppie potranno sperare di acquistare la loro prima casa nei prossimi mesi?

Per i già proprietari


Una delle novità più interessanti introdotte dalla Legge di Stabilità riguarda la riduzione della pressione fiscale sulla prima casa. A cominciare dalla Tasi, cioè la tassa sui servizi indivisibili rivolti alla collettività (che serve per finanziare la manutenzione stradale o l’illuminazione comunale, per esempio), che se ne va per tutti, tranne che i proprietari di case extra lusso, ville e castelli. Il beneficio, inoltre, riguarda anche le abitazioni date in comodato d’uso gratuito ai figli, a un genitore o a un ex coniuge.

Anche l’IMU, già abolita su tutte le prime case, viene mantenuta per chi ha come dimora principale una super villa. Mentre è ridotta quella sulla seconda casa, ma solo a condizione che sia concessa gratuitamente ai figli o ai genitori anziani, oppure sia rimasta in possesso dell’ex coniuge.

Infine, è sostanzioso lo sconto per chi ha una seconda casa da dare in affitto. In questo caso, infatti, l’IMU è scontata del 25% qualora il proprietario decidesse di applicare un canone di locazione concordato.

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Per chi cambia casa


Nuove regole anche per chi si trova nella situazione di dover cambiare casa. Da gennaio, infatti, chi ha la necessità di trasferirsi e risulta proprietario di una abitazione acquistata con l’agevolazione consentita alle prime case (pagando quindi un’imposta di registro del 2% invece che del 9%), ha la possibilità di usufruire ugualmente dell’aliquota ridotta. A patto, però, che si impegni a venderla entro un anno, non possegga un altro immobile nel Comune in cui sta comprando la casa nuova, e si impegni a trasferire la residenza entro al massimo 18 mesi. Il guadagno è consistente: per una casa che costa 200.000 euro e con un valore catastale stimato sugli 80.000 euro, infatti, si avrà una spesa di 1.700 euro, qualora si trattasse di prima casa. Ma il costo aumenta a circa 7.500 euro se si acquista come seconda casa.

Per le giovani coppie: il leasing immobiliare


Una delle novità introdotte dalla Legge di Stabilità, che più di tutte sta facendo discutere, però, è quella relativa al leasing immobiliare. Una nuova forma di acquisto, in pratica, destinata esclusivamente a chi è alla ricerca della prima casa. “I vantaggi del leasing immobiliare, applicato all’abitativo sono principalmente di natura fiscale in termini di detrazione”, spiega Marco Speretta, COO/CFO Gabetti Property Solutions, “riguardano giovani di età inferiore ai 35 anni con un reddito complessivo non superiore ai 55.000 euro lordi”. Purché non risultino già possessori di un’altra abitazione.

Funziona così: il futuro acquirente si impegna ad acquistare (o a far costruire) la casa pagando un affitto mensile (di norma più alto dei canoni tradizionali) per tutta la durata del contratto. Mentre, alla scadenza, è possibile esercitare la facoltà di acquisto tramite il versamento di un riscatto fissato in precedenza. Fin qui non c’è nulla di nuovo: l’affitto con riscatto (o rent to buy, all’inglese, come va tanto di moda di questi tempi), funzionava esattamente allo stesso modo.

La novità, in realtà, è rappresentata dalle agevolazioni fiscali riservate agli acquirenti. Se fino a questo momento, infatti, la convenienza ad acquistare con riscatto era pressoché nulla, ora le giovani coppie hanno la possibilità di usufruire di una detrazione Irpef del 19% sui canoni versati (da qui al 2020), fino a un massimo di 8.000 euro all’anno (per chi ha più di 35 anni il limite è di 4.000 euro), e una detrazione sempre dello stesso importo e fino al limite di 20.000 euro (10.000 per gli over 35) sul pagamento del maxi-canone per il riscatto finale. Inoltre, per completare la compravendita dell’immobile è previsto anche il pagamento dell’imposta di registro in misura ridotta, cioè andrà versato l’1,5% del prezzo dell’immobile, contro una percentuale del 2% normalmente prevista per i contratti tradizionali di acquisto della prima casa.

---- “Ma permane un punto oscuro”, avverte Leo Civelli, CEO di Reag (leggi qui l’intervista completa) , “la norma dice cosa accade se il contratto è stipulato prima dei 35 anni, ma non quando l’età venga raggiunta nel corso del contratto”.

“Inoltre, a differenza del rent to buy, poi”, spiega Speretta (Gabetti) , “il concedente può essere esclusivamente una banca o un intermediario finanziario, iscritto all’albo, che si obbliga ad acquistare o far costruire, su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, la sua abitazione. Cambiano quindi i soggetti coinvolti: nel rent to buy, infatti, si aveva un rapporto diretto tra proprietario e conduttore e futuro acquirente”.

Ma rispetto alle compravendite classiche la nuova forma di leasing potrebbe apportare dei vantaggi. Non solo fiscali. “Il leasing può essere un canale di finanziamento alternativo al mutuo” , chiarisce ancora Speretta, “può coprire l’intero valore dell’abitazione ed è possibile modulare liberamente l’importo e la periodicità della rata e del riscatto finale, senza dovere concedere alcuna ipoteca. D’altra parte, però, bisogna considerare che l’utilizzatore assume tutti i rischi legati al godimento del bene, non può invocare la garanzia per vizi ed è responsabile della perdita o del deterioramento del bene”.
“Il rischio principale”, continua Civelli (Reag) , “deriva dallo spostare alla fine del contratto l’esborso di una somma rilevante, anziché all’inizio, come accade con il mutuo”.

Ma ci sono anche altri limiti. Per prima cosa, i tassi di interesse di un contratto di leasing sono di norma molto più elevati rispetto a quelli applicati ai mutui casa, viaggiando in alcuni casi anche intorno all’8%. Poi, va considerato che, oltre alla maxi rata finale è previsto il pagamento di un canone più elevato all’inizio, in fase di sottoscrizione del contratto. Mentre, per quanto riguarda la durata, di solito i contratti di leasing durano 20 anni. Contro i 30, 35, a volte anche 40 anni di un mutuo tradizionale. Infine, c'è anche il rischio di perdere la casa: basta saltare una rata per potersi vedere l'immobile pignorato.

E’ ancora presto, insomma, per fare un consuntivo. “Quanto inserito nella Legge di Stabilità dovrà essere, infatti, integrato a livello contrattuale, attingendo dalla prassi in materia di locazione finanziaria”, commenta il COO di Gabetti che annuncia, “anche noi stiamo valutando quali possano essere le opportunità legate a questa formula con il nostro partner Finint Brokerage. Ma potranno essere definite in modo chiaro solo successivamente alle interpretazioni di natura civilistica e fiscale ed eventuali analisi di mercato”.

Per chi ristruttura


Chi deve ristrutturare casa, anche per il 2016, esattamente come un anno fa, potrà avvalersi dei bonus fiscali riservati alla ristrutturazione. Si potrà, quindi, continuare a detrarre (per 10 anni) il 50% dell’importo dei lavori fino al limite massimo 96 mila euro qualora si dovesse procedere con la ristrutturazione della casa. Mentre, se le migliorie sono indirizzate a un miglioramento dell’efficienza energetica dell’appartamento, il beneficio fiscale sale al 65%, da detrarre sempre in 10 anni. Infine, chi compra da un costruttore un alloggio di classe energetica A o B, le più alte ed efficienti, potrà avvalersi di una riduzione dell’IVA del 50%, recuperandola nella dichiarazione dei redditi.

Per chi arreda la nuova casa


Per le giovani coppie, poi, da gennaio è più facile anche acquistare i mobili per arredare la casa nuova. Gli under 35, infatti, fino a fine anno, hanno la possibilità di detrarre il 50% della spesa in mobili fino a un limite di 16 mila euro. Purché questi siano destinati ad arredare l’abitazione principale.

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