Breglia: “Vecchi contratti e costruzioni al palo. Non si compra più casa come una volta”

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Il mercato immobiliare è in ripresa. Le compravendite sono cresciute del 10,8% nel terzo trimestre del 2015, stando agli ultimi dati diffusi dall’Agenzia delle Entrate a inizio dicembre. E gli operatori del settore si dicono tutti ottimisti. Tanto che Scenari Immobiliari, nel suo European Outlook 2016 diffuso a fine settembre, prevedeva per il 2016 il raggiungimento della soglia record (per i tempi che corrono) di 500.000 compravendite. Anche di più forse. Ma ora che la crisi sembra aver finalmente voltato la china, la domanda circa il futuro andamento del settore si fa sempre più pressante. E invita a fare i conti con un mercato completamente trasformato. Perché i contratti sono cambiati, non si compra più la casa su carta, e l’edilizia, messa a dura prova, mette gli acquirenti di fronte a una offerta diversa. Cos’è cambiato quindi? Cosa possiamo aspettarci per il futuro? Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari, svela a Of-Osservatorio finanziario il futuro del residenziale. La nuova offerta. E le sorti dell’edilizia.

Of: Con la crisi finanziaria degli ultimi 8 anni com’è cambiato il mercato immobiliare?
Breglia: Innanzitutto sono cambiati i contratti. Un tempo, per esempio, era prassi molto comune l’acquisto su carta dell’immobile, direttamente dal costruttore, con la possibilità anche di personalizzare le finiture. Ma non credo che questa prassi tornerà. La crisi ha portato a modifiche profonde nel mercato. E anche i tempi sono cambiati. Questo tipo di vendita, ormai, non ha più futuro.

Of: Poi, cos’altro è cambiato?
Breglia: La crisi ha avuto un impatto dirompente, soprattutto sul settore delle costruzioni. I fatturati si sono più che dimezzati e siamo passati dalle 300.000 case nuove annue a meno di 100.000 oggi.

Of: Questo vuol dire che è cambiata l’offerta?
Breglia: Esatto. Sul mercato ci sono circa 90.000 case nuove in vendita, ma almeno altre 200.000 sono ferme perché le imprese sono fallite o non ci sono più finanziamenti per chiudere l’iniziativa edilizia. Anche se bisogna considerare che il nuovo che è in vendita oggi risale ormai a qualche anno fa, prima dello scoppio della crisi, e che appunto per questo è rimasto invenduto.

---- Of: Ora però le compravendite si stanno riprendendo…
Breglia: Negli ultimi mesi il mercato ha dato segnali di risveglio con il nuovo che è andato meglio dell’usato. Se dovesse continuare questo trend ci troveremmo con poco prodotto da vendere.

Of: E questo potrebbe portare a un ritorno dell’edilizia?
Breglia: No, credo che per questo ci vogliano almeno altri 5 anni. I tempi dell’edilizia non dipendono solo dal mercato, ma anche dalle politiche urbanistiche dai finanziamenti. Costruire nelle città sarà sempre più difficile nei prossimi anni.

Of: Perché costruire diventa difficile?
Breglia: Innanzitutto per motivi politici. Ma bisogna considerare anche che c’è una notevole carenza di aree.

Of: Quindi quale sarà il futuro dell’immobiliare?
Breglia: Credo che il mercato da quest’anno ripartirà, e il fatto che ci siano poche nuove costruzioni e più domanda potrebbe portare a un incremento dei prezzi. Ma una nota positiva viene dalla ristrutturazione, che è riuscita a non far crollare la disoccupazione.

Of: Per uscire dalla crisi la risposta è ristrutturare? In molte città stanno avendo successo le nuove soluzioni di abitazioni di lusso frutto di demolizioni e riqualificazioni…
Breglia: Mi piacerebbe dire i progetti integrati di riqualificazione come succede all’estero. Ma qui non è possibile. Rimane solo la piccola ristrutturazione individuale.

Of: Quanto ci vorrà dunque per ritornare ai livelli record del 2007?
Breglia: Non avverrà a breve. Ma mai dire mai.

Of: La situazione è diversa a seconda delle città? Quale sta performando meglio, o lo farà nei prossimi mesi?
Breglia: La divaricazione è sempre tra Milano/Roma e le altre. In questa fase i mercati e le opportunità sono sempre più concentrati nelle due capitali italiane.

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