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Mutui. 5 grandi inchieste per scegliere bene OF OSSERVATORIO FINANZIARIO

SOMMARIO

Tassi bassi, spread azzerati, offerte sempre più competitive. È ancora il momento di sottoscrivere un mutuo. Ma quali sono le promozioni attive? E quali i migliori sul mercato? OF Osservatorio finanziario dedica un nuovo speciale ai mutui, con grandi inchieste su surroghe, rinegoziazioni, dati di mercato e l'intervista a Patrizia Zambianchi (Deutsche Bank)

Mutui. 5 grandi inchieste per scegliere bene

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I tassi bassi dei mutui, con spread che per il tasso fisso arrivano anche a essere azzerati, rendono questi mesi del 2018 un periodo ancora ottimale per chi è alla ricerca di un finanziamento per l’acquisto della casa.
Il divario sempre più ristretto tra le offerte a tasso fisso e quelle a tasso variabile, in termini di tasso di interesse, fa sì che chi attualmente è alle prese con l’acquisto della prima casa abbia una vasta gamma di promozioni tra cui scegliere. Per chi, invece, il mutuo lo ha già, i bassi tassi possono portare a una possibile rinegoziazione del finanziamento presso la stessa banca, evitando così la surroga, cioè il trasferimento del residuo del mutuo presso un’altra banca, riuscendo però ugualmente ad approfittare di spread più bassi rispetto a quelli al momento della stipula effettuata anni prima.

Il periodo positivo è dimostrato da una riduzione dei tassi applicati ai mutui, come monitorato da OF Osservatorio finanziario nel suo DB Prodotti Bancari, che attualmente analizza ogni mese oltre 130 mutui.
Infatti, per un tasso fisso, se si sceglie di finanziare fino al 50% del valore dell’immobile – il cosiddetto Loan to Value – simulando una richiesta da 100.000 euro da restituire in 15 anni, il Tan applicato (senza quindi considerare le spese accessorie) si attesta all’1,72% (1,85% a febbraio 2018). Mentre se si ha necessità di coprire fino all’80% del valore dell’immobile il Tan aumenta al 2,36% (2,51% a febbraio).
Per il tasso variabile, con parametro Euribor, il Tan applicato è rispettivamente dell’1,03% (1,09% a febbraio) al 50% e dell’1,52% all’80% (1,59% a febbraio).

C’è ancora tempo, quindi, per approfittare di tassi bassi e numerose iniziative promozionali. Ma ciò che si rileva in termini di erogazioni, secondo quanto analizzato dal team di OF Osservatorio finanziario che lavora a OF PowerView Analytics™ la piattaforma di gestione di Big Data, è che queste siano in leggero calo.
Analizzando le erogazioni per nuovi contratti, infatti, tra la fine del 2016 e la fine del 2017 è da segnalare una diminuzione del 3,99%.

Calo che si rileva ancora di più analizzando le surroghe, con una diminuzione del 37,71% nello stesso periodo. Questa opzione, infatti, è già stata richiesta nell’ultimo anno dalla maggior parte delle persone che avevano intenzione di approfittare di tassi bassi per pagare una rata inferiore rispetto a quella concordata anni prima, quando il Tan e lo spread erano decisamente più elevati. E il numero è destinato a calare ulteriormente nei prossimi anni Con tassi come quelli attuali, e con previsioni di aumento, sarà impossibile e non più necessario surrogare.

Tornando alle offerte e alle campagne, queste si concentrano principalmente sul tasso fisso, consentendo non più di limitarsi a finanziare la metà del valore della casa ma sempre più spesso con proposte che arrivano all’80% se non addirittura al 100%. E, a volte, senza differenziare lo spread in base all’importo richiesto. Ecco, quindi, che campeggiano promozioni e pubblicità dove viene riportato uno spread 0% (o quasi) sul tasso fisso, opzione più sicura per chi la sottoscrive che in questo modo non subisce le oscillazioni del parametro di riferimento. Anche se, come dimostra l’analisi di OF Osservatorio finanziario, sottoscrivere un finanziamento ipotecario a tasso variabile risulta, a livello di tasso, ancora più conveniente.

Le principali promozioni

Intesa Sanpaolo ha scelto di collaborare con Sky. Chi richiede Mutuo Domus con finalità acquisto, compreso Mutuo Giovani, entro il 30 giugno 2018 ottiene una offerta Sky dedicata al prezzo di 139,90 euro e uno sconto di 100 euro sulle spese di istruttoria rispetto al valore riportato nel foglio informativo. Per aderire alla promozione è necessario sottoscrivere la domanda di mutuo e procedere all’attivazione dell’offerta Sky entro 3 mesi dalla data di erogazione del mutuo.

Oltre a questa offerta, i mutui di Intesa Sanpaolo sono in promozione per tutto il mese di aprile 2018 con una riduzione dello 0,75% sul tasso, rispetto a quanto segnalato nei fogli informativi. Così, sempre ipotizzando una richiesta da 100.000 euro con durata 15 anni, a tasso fisso con Ltv al 50% il Tan è dell'1,42% (spread 0,12%) mentre all’80% dell’1,56% (spread 0,26%) . A tasso variabile, invece, il tasso finito è rispettivamente dello 0,53% e dello 0,73%, grazie ai parametri negativi e alla non applicazione da parte della banca del floor (il tetto minimo) sui due spread rispettivamente dello 0,90% e dell’1,10%.

È nuovo il mutuo MPS Mio di Monte dei Paschi di Siena. In offerta fino al 31 maggio 2018, può essere concesso solo nel caso in cui il rapporto rata-reddito non superi la percentuale del 33%, e finanzia fino all'80% del valore dell'immobile anche se si può arrivare al 100% in presenza di altre garanzie.
Scegliendo una durata di 15 anni lo spread è dello 0,80% a tasso variabile e dello 0,40% a tasso fisso, con copertura fino all’80% del valore dell’immobile. Gli spread sono però ridotti se si richiede in prestito al massimo il 50% arrivando così allo 0,55% a tasso variabile e allo 0,10% a tasso fisso. E in questo ultimo caso vengono azzerate anche le spese di istruttoria, pari a 100 euro per Ltv fino all’80%.

Deutsche Bank, fino al 30 aprile 2018, consente di sottoscrivere un mutuo Pratico a tasso fisso con Ltv al 50% con spread dello 0,55% mentre fino all’80% dello 0,75%. A tasso variabile, invece, a tutte le richieste fino all’80% del valore dell’immobile viene applicato uno spread dello 0,95%, senza quindi differenziazione per Loan to Value. E la banca include gratuitamente anche la polizza obbligatoria contro incendio e scoppio.

È valida fino a fine aprile anche la promozione di Banco BPM. Senza differenziare gli spread in base all’importo richiesto, l’istituto applica sul Mutuo Promo a tasso fisso uno spread dello 0,50% per durate da 10 a 25 anni. Mentre sul variabile Mutuo YouPremium lo spread per mutui fino a 15 anni è dello 0,80% fino al 50% e dello 0,90% se superiore.

Anche Webank, banca online del Gruppo Banco BPM, promuove una serie di promozioni sulla sua gamma mutui, che da inizio aprile include anche il nuovo mutuo a tasso prefissato. In questo caso, e con validità fino al 30 aprile 2018, il tasso finito applicato è dell’1,80%. Senza spese per perizia, istruttoria o assicurazione obbligatoria.

Scade il 30 aprile anche la promozione di Fineco che torna a promuovere i mutui casa per la duplice finalità di acquisto e liquidità con un'offerta che sconta le spese di istruttoria da 700 a 350 euro e azzera le spese di perizia, di norma pari a 300 euro.
Per quanto riguarda i tassi, invece, il tasso variabile prevede uno spread dello 0,90% fino al 50% e dell’1,10% tra il 70 e l’80% mentre a tasso fisso è rispettivamente dello 0,45% e dello 0,80%. Sono previste, inoltre, riduzioni sui tassi per quella clientela della banca che viene definita Apex e Private, cioè clienti con grandi patrimoni o trader esperti.

BancoPosta, infine, ha da poco attivato una nuova promozione valida fino al 12 maggio 2018 con spread più bassi rispetto alla precedente. Senza distinguere in base alla percentuale del valore dell’immobile, al tasso fisso è applicato uno spread dello 0,79% mentre a tasso variabile o misto dell’1,50%. Anche in questo caso non sono previste spese aggiuntive per la sottoscrizione dell’assicurazione incendio.

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