Mutui con il Cap, ultimo aggiornamento. Tutti i numeri a confronto

Sono la moda del momento. Sono i mutui variabili dotati di un Cap, cioè di un tetto massimo che fissa il limite che il tasso di interesse può raggiungere nel corso del finanziamento. In modo da sapere, a priori, quanto si pagherà al massimo anche in caso di eccessivo rialzo dei tassi di riferimento, Bce e Euribor. Un anno fa quando fu premiato con Of-MigliorMutuo il Mutuo Protezione di MPS i prodotti con Cap erano pochi. Oggi gli istituti di credito che offrono un mutuo protetto sono più numerosi. Ma non tutti sono uguali. Ci sono prodotti, che oltre a definire il tetto massimo raggiungibile dall’interesse fissano anche un floor cioè un ‘pavimento’, che determina il tasso minimo che può essere applicato al finanziamento, come Mutuo Cap & Floor di Banco Desio. Altri, invece, scelgono di indicizzare il tasso annuo nominale all’indice definito dalla Banca Centrale Europea, al posto del tradizionale Euribor. Come ad esempio, Banco Desio, BPM, Unicredit e WeBank. E poi ci sono prodotti, come Mutuo WeBank, che offrono gratuitamente la polizza assicurativa, mentre altri, come Mutuotutto SempreSereno di Veneto Banca, che la rendono obbligatoria per ottenere spread più contenuti.
C’è anche chi sfrutta promozioni a tempo determinato applicate ai tassi di interesse, come Barclays Bank, che offre fino a fine giugno uno spread all’1,40%. O ancora come BPM, che fino al 30 settembre mantiene un tetto fissato al 5%, il più basso sul mercato (ma è un mutuo Bce). Mentre si presenta come un prodotto ibrido Prefix di Ubi Banca che garantisce tutto il primo anno a tasso fisso.
Proprio per le differenze segnalate, Of ha preferito non fare un confronto per scegliere il migliore prodotto con Cap, ma di elencarli in base al tetto, partendo da quello più basso, il 5%, fino a quello più elevato, che è del 6,50% (Vedi tabella). Per verificare la convenienza è infatti indispensabile calare il prodotto sulle esigenze del cliente. Ma per avere un altro punto di riferimento che orienti la scelta è possibile consultare il data base di OfMutui selezionando i 50 migliori mutui a tasso misto, dove la classifica è stilata in base al montante, ovvero la cifra da restituire alla banca al termine del periodo di ammortamento del debito che tiene conto del Taeg o Isc cioè l'indice sintetico di costo del prodotto. La simulazione ipotetica è come sempre quella di un mutuo di 100.000 euro, da rimborsare in 15 anni.

Tetto al Tasso di BPM, con un tetto fisso a quota 5%, in promozione dal 3 maggio al 30 settembre, si presenta come la migliore offerta sul mercato. Il mutuo, lanciato meno di un mese fa, è indicizzato al tasso BCE. Questo significa che oggi, le rate mensili sono più elevate rispetto a quelle di finanziamenti che optano invece per l’Euribor con il vantaggio di una maggiore stabilità in caso di surriscaldamento dell' Euribor. Tetto al Tasso può essere sottoscritto per finalità di acquisto di una abitazione o con finalità di surroga, dura fino ad un massimo di 30 anni e permette di finanziare fino all’80% del valore dell’immobile. Mentre sono previste spese aggiuntive pari allo 0,40% dell'importo erogato per l’istruttoria della pratica e una commissione di 2 euro al mese per l’incasso della rata. Facoltative le polizze assicurative: a scelta tra polizza Rischi Casa, al costo di 0,055% del valore di ricostruzione a nuovo dell'immobile, polizza vita, che prevede una spesa pari allo 0,16% del debito residuo e polizza CPI a protezione del credito, pari allo 0,15% del capitale erogato. ---- Lo spread è fissato a quota 1,70%, mentre il tasso annuale medio per un mutuo di 100.000 euro estinguibile in 15 anni, è pari al 2,70%, con una rata mensile di 676,24 euro. Nel caso di rialzo dei tassi, considerando il Tan massimo del 5%, la rata mensile arriva a quota 790,79 euro, con un incremento di 114,55 euro.

Ha uno spread fisso al 5,35% Tasso Block, di Banca Popolare di Puglia e Basilicata. In pratica si tratta di un variabile con tetto, agganciato all’Euribor a 3 mesi, che dura fino ad un massimo di 30 anni. Lo spread applicato, che varia a seconda della durata del piano di ammortamento, è fisso all’1,75% nella simulazione di Of, mentre il Tan attuale arriva a quota 2,396%, per una rata mensile di 661,90 euro. Che aumenta fino ad un massimo di 809,15 euro al mese,nel caso di raggiungimento del CAP.

Il nuovissimo Gran Mutuo Chiaro e Certo di Cariparma, presentato lo scorso 31 maggio, ha un Cap fisso a quota 5,45%. Il finanziamento ipotecario a tasso variabile indicizzato all’euribor a 3 mesi, dura da un minimo di 10 a un massimo di 30 anni e permette di finanziare fino all’80% del valore di perizia dell’immobile per un massimo non superiore ai 200.000 euro. Lo spread è fisso a quota 1,70% mentre il Tan, per un finanziamento di 100.000 euro da rimborsare in 15 anni, è pari al 2,35%, con una rata mensile attuale di 659,75 euro. Che può crescere al massimo fino a quota 814,43 euro in caso di raggiungimento del tetto prefissato.

Il tetto al 5,50% con conseguente rata di 817,08 euro, è applicato dalla maggior parte dei prodotti costituenti il campione di Of.
Ne è un esempio Domus Block di Intesa Sanpaolo, appena rilanciato con campagna tabellare. “In pratica si tratta di un mutuo a tasso variabile con CAP caratterizzato dalla possibilità di scegliere una copertura di tasso per tutta la durata del mutuo oppure solo per metà durata”, spiega Luciano Ambrosone, responsabile prodotti di impiego della banca dei Territori di Intesa Sanpaolo che chiarisce, “in quest’ultimo caso, nella seconda fase di vita del mutuo, lo spread si abbasserà automaticamente. Mentre livelli di Cap sono scalettati per durata e attualmente partono dal 5,30%”. Il mutuo coperto, disponibile solo per finalità di acquisto o surroga, finanzia fino all’80% del valore dell’immobile, e prevede una spesa aggiuntiva di 400 euro per le spese legate all’istruttoria della pratica. Il Tan applicato al finanziamento, invece, varia a seconda della durata della copertura scelta. Così, se si opta per l’applicazione del tetto massimo a tutta la durata del piano di rimborso, si avrà un Tan del 2,621%, che si riduce a quota 2,464% nel caso in cui si decidesse di estendere la copertura solo a metà durata. Considerando il caso ipotetico previsto dalla simulazione di Of e estendendo la copertura a tutta la durata del mutuo, si avrà dunque uno spread dell’1,75% e un Tan del 2,621%, mentre la rata mensile attuale arriva a 672,5 euro.

Anche Mutuo Protezione di MPS, fissa il tasso massimo a quota 5,50%. Il variabile indicizzato Euribor, permette di finanziare fino all’80% del valore dell’immobile, fino ad un massimo di 350mila euro e dura fino ad un massimo di 40 anni. Mentre lo spread, applicato nel caso di mutuo di 100.000 euro rimborsabile in 15 anni, è pari all’1,85%. Considerando la simulazione di Of, dunque, si avrà un Tan del 2,255%, mentre la rata mensile sarà pari a 655,32 euro.

UniCredit offre Mutuo CAP 10-20, un variabile indicizzato a scelta a Euribor o BCE, con tetto massimo stabilito a priori, che varia a seconda del tasso di indicizzazione scelto. Così, se si opta per un variabile Euribor si avrà un Cap a quota 5,50%. Mentre il tetto sale a quota 5,80% per il variabile BCE. Il prestito dura fino a un massimo di 30 anni e permette di finanziare fino all’80% del valore dell’immobile. Per la perizia servono 750 euro, mentre per l’istruttoria della pratica vanno messe in conto spese aggiuntive pari all’1% del capitale erogato.
Inoltre, lo spread applicato a un variabile Euribor, per un mutuo di 100.000 euro da rimborsare in 15 anni, è pari all’1,40%, per un Tan attuale del 2,30%. Mentre la rata mensile, oggi, non supera i 657,42 euro. Considerando, invece, l’ipotesi di un finanziamento agganciato al saggio di sconto della Banca Centrale Europea, con Tan al 2,60% e spread fisso all’1,60%, la rata sarà pari a 671,51 euro. Che diventa 833,09 euro nel caso in cui il tasso di interesse salisse oltre il tetto massimo stabilito.

---- Prefix di Ubi Banca, lanciato a fine marzo, è un variabile coperto, che alterna un tasso fisso agevolato applicato per tutto il primo anno, a un variabile Euribor con tetto massimo al 5,50%, applicato a partire dal secondo. Il mutuo finanzia fino all’80% del valore di perizia dell’immobile, dura fino ad un massimo di 25 anni e prevede spese ulteriori per l’avvio delle pratiche di istruttoria, pari allo 0,95% dell’erogato con un minimo di 750 euro. Vanno inoltre messe in conto le spese aggiuntive per l’incasso mensile della rata pari a 1,50 euro a operazione. In pratica funziona così: per tutto il primo anno il tasso è fisso ed è pari a 2,40%, mentre dal secondo il mutuatario dovrà corrispondere un interesse indicizzato all’Euribor a 3 mesi. Quindi, per un mutuo di 100.000 euro della durata di 15 anni il Tan massimo applicato al finanziamento sarà pari al 2,85% a partire dal tredicesimo mese del piano di ammortamento, per una rata corrispondente di 683,39 euro. A scelta, anche la Polizza Infortuni di UBI Assicurazioni o la Polizza Blucredit che garantisce l’estinzione del debito in caso di morte o invalidità totale e permanente del mutuatario, e il pagamento delle rate in scadenza nel caso di perdita d’impiego, inabilità temporanea al lavoro e ricovero.

Il Variabile con Cap di WeBank, dura da un minimo di 10 ad un massimo di 30 anni, finanzia al massimo 1milione di euro e copre fino all’80% del valore dell’immobile. Anche se la percentuale si riduce al 50% nel caso di finalità di sola ristrutturazione. Lo spread, fisso a quota 1,60% per durate fino a 20 anni, sale fino ad un massimo di 1,70% per durate superiori, mentre il tasso annuale medio può essere indicizzato, a scelta, all’Euribor o al Bce.
Riprendendo la simulazione di Of di un mutuo di 100.000 euro con rimborso in 15 anni, si avrà un Tan del 2,25% e una rata di 655,08 euro, scegliendo di indicizzare il tasso all’Euribor. Mentre Tan e rata aumentano rispettivamente al 2,60% per 671,51 euro mensili, se invece si opta per il Bce. Nella rata, inoltre, sono incluse le spese di istruttoria della pratica, di addebito delle rate in conto corrente e di riduzione o estinzione anticipata del debito, tutte gratuite come per tutti i nuovi mutui del carnet Webank. Così come è a costo zero anche la polizza assicurativa Polizza Casa e la perizia dell’immobile, il cui costo resta completamente a carico della banca.

“Mutuo Tasso Protetto di Barclays, è il prodotto con CAP che abbina al tasso variabile per tutte le durate un “tetto” che protegge la rata da eventuali rialzi fissando un limite massimo del 5,50% come tasso finito applicato”, chiarisce Pietro D’Anzi, General Manager Retail Barclays GRB Italia, “il prodotto finanzia fino all’80% del valore dell’immobile ed è disponibile per finalità di acquisto e ristrutturazione in unica soluzione o più tranches. Tra i plus di prodotto, oltre al tasso finito massimo predefinito, la possibilità di passare al tasso fisso per due, cinque o dieci anni, esercitando tale opzione anche più volte durante l’intera durata del mutuo." Attenzione: il Mutuo Tasso Protetto Barclays è un prodotto in promozione valida per domande raccolte entro il 30 giugno 2010 con successiva stipula nei mesi successivi.
Riprendendo la simulazione di Of, e considerando uno spread massimo in promozione fisso all’1,40%, si avrà una rata mensile di 645,81 euro, per un tasso annuo nominale attuale fisso al 2,05%.

“Mutuotutto SempreSereno ha un tasso variabile in linea con i tassi attuali di mercato e una copertura che tranquillizza da eventuali variazioni della curva”, chiarisce Riccardo De Fonzo, Direttore Centrale Mercato Italia di Veneto Banca Holding, “per le soluzioni fino a 20 anni il CAP, compreso dello spread, è pari al 5,50%. Mentre per durate fino a 30 anni arriva al 5,75%, sempre compreso dello spread”. Il finanziamento, erogabile solo per finalità di sostituzione, acquisto, costruzione e ristrutturazione di immobili ad uso residenziale, dura da un minimo di 10 fino ad un massimo di 30 anni, finanzia non oltre l'80% del valore di perizia dell'immobile partendo da un minimo di 30.000 euro. Tan e rata sono rispettivamente pari a 2,983% e a 689,76 euro al mese nel caso di finanziamento di 100.000 euro da restituire in 15 anni, mentre lo spread, fisso all’1,99%, si riduce fino a quota 1,89% per i sottoscrittori di una polizza vita a premio unico del tipo “Mutuo Protetto”.

Chiude il gruppo del 5,5% Mutuo residenziale a tasso variabile con CAP di Banca delle Marche. Il finanziamento, copre fino all’80% del valore dell’immobile, concede a debito un massimo di 350.000 euro e prevede solo tre piani di rimborso, rispettivamente da 10, 20 e 30 anni. Lo spread varia in funzione della durata ed è pari a 1,75%, per finanziamenti decennali, 2,05%, se il piano di rimborso dura fino a 20 anni, e 2,25% per durate trentennali. Servono inoltre 250 euro per l’istruttoria della pratica, mentre le spese di incasso rata sono a zero se disposte tramite rid bancario da un conto della stessa banca. Ma bisogna mettere in conto una commissione aggiuntiva di 2,50 euro al mese se il bonifico viene inoltrato da altri istituti di credito. Inoltre, Banca delle Marche, offre anche la possibilità di agganciare ai tradizionali prodotti a tasso variabile un’Opzione Cap facoltativa. In pratica si tratta di una sorta di assicurazione con tanto di premio. Funziona così: se l’indice di mercato supera un livello massimo prefissato, detto “strike”, la banca si impegna a liquidare al cliente la differenza tra i due tassi di interesse. Lo strike, attualmente fisso a quota 3,85%, permette ad esempio, supponendo di applicare l’Opzione a un capitale di 100.000 euro, di ottenere un rimborso pari a 850 euro mensili nel caso in cui (per ipotesi) il tasso di mercato dovesse salire fino a quota 4,70%. In questo caso dunque il capitale liquidato, pari alla differenza tra i due indici considerati, è pari allo 0,85%.

Ha un Cap massimo fisso a quota 5,60%, Mutuo Rubino di Banca Sella. Il finanziamento a tasso variabile è destinato all’acquisto, costruzione e ristrutturazione dell'abitazione principale e della seconda casa. Considerando la simulazione di Of, il Tan pari al 2,95% produce una rata mensile di 688,18 euro.

---- Buonsenso, il nuovo mutuo con CAP di Carige, fissa il tasso massimo a quota 5,70%. Il finanziamento copre fino all’80% del valore dell’immobile, dura fino a 30 anni ed è un variabile indicizzato all’Euribor a 3 mesi. Mentre il tetto massimo, pari a spread+4%, è applicato solo per i primi 10 anni del piano di ammortamento. Tra i costi aggiuntivi, vanno messe in conto le spese per l’istruttoria della pratica, pari ad un minimo di 250 euro, le spese per la perizia dell’immobile, che partono dalla soglia dei 200 euro, IVA esclusiva, e le commissioni aggiuntive per l’incasso della rata, fisse a quota 1,03 euro al mese. Utilizzando la simulazione di Of di un mutuo di 100.000 euro rimborsabile in 15 anni, si ha dunque uno spread dell’1,70% mentre la rispettiva rata mensile, calcolata utilizzando un Tan che ad oggi arriva a quota 2,35%, è di 651,42 euro. Mentre in caso di rialzo dei tassi di riferimento, il tasso annuo nominale massimo applicato resta fisso a quota 5,70% per una rata mensile non superiore a 827,74 euro.

Tetto fissato al 5,75% da Banco Desio per il Mutuo Cap & Floor, un fondiaro a tasso variabile destinato all’acquisto, costruzione e ristrutturazione della prima casa indicizzato al tasso BCE. Attenzione però: questo mutuo ha anche un pavimento, un floor, ovvero il tasso minimo applicabile, che è a quota 2,75%. Le spese di istruttoria ammontano al 3% dell’erogato, partendo da un minimo di 300 euro mentre per la perizia obbligatoria dell’immobile va messa in conto una commissione extra di massimo 1.000 euro. Lo spread, calcolato utilizzando la simulazione di Of, è pari a 1,75% mentre il Tan arriva a quota 2,75%. Conti fatti, dunque, la rata mensile odierna risulta pari a 678,62 euro. Che cresce fino a quota 830,41 euro, nel caso in cui gli interessi raggiungessero la quota fissata come Cap.

BPER prevede un tetto massimo del 5,90% per Mutuo Protetto Special. Il variabile indicizzato Euribor, copre fino al 100% del valore dell’immobile per finalità di acquisto prima casa, mentre la percentuale di finanziabilità scende a quota 95% per finalità di surroga.
Dura da un minimo di 5 a un massimo di 30 anni, richiede la sottoscrizione obbligatoria della copertura assicurativa incendio e scoppio e rende necessari 150 euro aggiuntivi per l’istruttoria della pratica. Servono inoltre 2,75 euro per coprire le spese di incasso della rata mensile, mentre lo spread applicato non supera quota 1,25%. Così, nell’ipotesi di mutuo di 100.000 euro da restituire in 15 anni, si avrà una rata mensile di 652,76 euro. Che diventano 838,46 euro qualora i tassi di riferimento raggiungessero, o superassero, la soglia di Cap.

Arriva al 6% tondo il tetto massimo fissato da Banca Etruria a Mutuo Bonsai. Il finanziamento dura al massimo 30 anni, e permette di erogare a prestito una somma non superiore a 200.000 euro. Sono previste, inoltre, spese di istruttoria una tantum del valore massimo di 200 euro, mentre per l’incasso di ciascuna rata servono 2,75 euro in più al mese. Il tasso di interesse nominale, calcolato sommando al valore dell’indice Euribor a 6 mesi uno spread, fisso a quota 1,85%, è pari a 2,513%, per una rata mensile di 682,91 euro, nel caso ipotetico previsto dalla simulazione di Of. Mentre al raggiungimento del tetto, la rata sale a quota 843,86 euro.

Credem, infine, con un tasso al 6,50%, applica a Tasso Variabile Protetto il tetto più elevato del mercato. Indicizzato all’indice Euribor, il variabile applica uno spread del 2,50%. Ma si riduce a quota 1,60% per finanziamenti inferiori a 150.000 euro da estinguere in meno di 15 anni. A patto che venga sottoscritta anche la di polizza obbligatoria Protezione Mutuo a pacchetto con garanzie Vita più Danni di durata almeno decennale e importo pari a quello del mutuo. Inoltre, il finanziamento dura da un minimo di 5 a un massimo di 30 anni, copre fino all’80% del valore di perizia dell’immobile offerto in garanzia con l’ipoteca, mentre va messa in conto una spesa ulteriore pari allo 0,50% dell’importo erogato, partendo da un minimo di 300 euro, per l’istruttoria della pratica. Infine, servono 1,75 euro per l’incasso della singola rata con addebito automatico in conto corrente, mentre la commissione applicata sale a 3 euro mensili se il pagamento viene effettuato tramite cassa.
Dunque, nel caso di un finanziamento di 100.000 euro, rimborsabile in 15 anni, con Tan al 3,231%, si avrà una rata mensile di 701,75 euro. Mentre, qualora si dovesse applicare il tasso massimo previsto, si otterrebbe una rata di 871,11 euro.

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