Sogno di un mutuo senza rischi. Scenario 2011

L'estate dei mutui è ricca di novità: ha lanciato un completo carnet di prodotti, dal fisso al variabile al variabile sia Euribor che Bce con Cap Webank. Ha proposto in promozione un variabile Bce con Cap, "Tetto al tasso" BPM. Credem è tornata a proporre spread sotto l'1% con la promozione "Bello basso", e lo stesso fa Barclays ex Woolwich con spread a partire dallo 0,80%. Cariparma-FriulAdria ha appena lanciato il suo "GranMutuo Chiaro&Certo" con Cap mentre BNL-BNP Paribas continua a promuovere il suo BNL2in1. BancoPosta ha annunciato un nuovo mutuo sostituzione e ristrutturazione "Doppio gusto" per trasferire il vecchio mutuo in BancoPosta ed effettuare dei lavori di ristrutturazione per rinnovare casa oltre a una promozione, fino al 31 luglio, con spese di istruttoria e perizia azzerate. Ma il segnale positivo arriva dai due gruppi maggiori e qualcosa è davvero cambiato se UniCredit, dopo quasi due anni di latitanza, è tornata a promuovere il prodotto mutuo con "Opzione sicura" con il quale è tornata in Tv, e se Intesa Sanpaolo rilancia il suo Mutuo Block con Cap anche con campagna tabellare. Il prodotto mutui è quindi sempre lo stesso, ma con le banche sempre più impegnate a venderlo meglio, rassicurando con prodotti protetti da Cap, assicurazioni, tempi di ammortamento lunghissimi anche 40-50 anni, flessibilità e promozioni con sconti, consulenze professionali ben preparate anche per mutui online, bei siti con simulatori, campagne promozionali con budget importanti, eccetera. Sono anche scesi gli spread che erano schizzati dell'83% dalla metà del 2008 come segnalato da Of (Leggi qui), tornando a livelli pre-crisi prossimi all'1%. Si sono addirittura ridotti i margini di guadagno sui mutui Bce fortemente osteggiati dalle banche un anno fa e che oggi in molti casi sono proposti con lo stesso spread del variabile Euribor. A guardare il mercato del prestito per la casa oggi, sembra che la crisi sia alle porte e che si sia tornati ai bei tempi del boom dei mutui. Purtroppo l'immagine è distorta: si sta verificando piuttosto una situazione simile a quella di un supermercato con gli scaffali pieni di merce di qualità con pochissimi clienti e per di più diffidenti o intimoriti, mentre gli inservienti che riempono gli scaffali si chiedono: "ma cosa vogliono?" Il barometro di Crif segna ancora il segno meno per le richieste mutui che sono quasi tutte per un variabile possibilmente senza rischi: le richieste di mutui con il Cap di protezione è aumentata vertiginosamente, dal 16% di fine 2009 al 70% di oggi, segno che il bruciore per la scottatura ricevuta durante il surriscaldamento dei tassi a fine 2008 non è ancora passato. La crisi, purtroppo, morde ancora. Una crisi che ha cambiato il comportamento dei clienti, in modo definitivo. Il prodotto ipotecario, che impegna un'intera vita con tempi medi di ammortamento che dai 15 anni del 2006 sono saliti oggi a 20 anni e per cifre importanti ben oltre ai 100.000 euro, che sono la base della simulazione standard di OFMutui, il data base di Of che monitora circa 300 prodotti di 20 banche, è legato indissolubilmente alla crisi, che sta attraversando il mondo. Chi desidera una casa, prima di tutto s'informa non tanto sui prodotti, ma sul futuro dell'economia globale, strettamente connesso al futuro personale. Mi compro la casa, no c'è la crisi greca, ungherese, francese eccetera. E il sogno della casa rimane nel cassetto. Se ci sono prodotti validi e tassi bassi, ma manca il lavoro è difficile o meglio impossibile pensare a un credito impegnativo. Vediamo quindi cosa sta accadendo per poi tracciare poi in 10 punti i trend dei mutui 2011 in attesa della V edizione di Of-MigliorMutuo. ---- L'onda lunga della crisi Nella crisi finanziaria del 1929, la grande crisi, i problemi più gravi scoppiarono 2-3 anni dopo. Nel 1932, la crisi occupazionale mandò a tappeto molte famiglie, che si erano indebitate grazie ai tassi molto bassi degli anni del boom all'inizio del secolo, con mutui variabili. La maggior parte era ricorsa al credito per migliorare la situazione economica: chi aveva impegnato la propria campagna per acquistare un altro podere, chi lo aveva fatto per migliorare la propria situazione abitativa, chi per mettere in piedi un'attività. Non potendo più far fronte alle rate furono in molti a perdere tutto. La povertà contribuì soprattutto in Germania a far nasce regimi totalitari (Hitler salì al potere nel 1933) e poi ci fu una guerra orribile con milioni di morti. Di guerra parlano sempre più spesso gli economisti che stanno cercando di capirci qualcosa nella attuale crisi iniziata nel 2007 e che si è acuita successivamente nel 2008, dopo il fallimento della Lehman Brothers. Oggi siamo nel pieno di questa crisi, esattamente 3 anni dopo il suo inizio, tanto che anche Jean-Paul Trichet, presidente della Banca Centrale Europea (BCE) ha ammesso, durante il suo viaggio in Germania a maggio per affrontare il caso Grecia, che questa è la più grave crisi non dalla seconda, bensì dalla prima guerra mondiale.
La disoccupazione è il primo problema. Il secondo riguarda la fiducia: quella tra gli operatori finanziarie e poi quella delle persone verso le banche. Il terzo problema riguarda il rischio: qual è il suo livello rispetto alla situazione economica delle famiglie?

Al primo problema, ha cercato di dare una risposta anche il Fondo Monetario Internazionale in una recente ricerca relativa al mercato del lavoro pubblicata nel World Economic Outlook, che segnala situazioni piuttosto sconfortanti sull’occupazione che vengono da Stati Uniti, Europa e Regno. Negli Stati Uniti, il tasso di disoccupazione è balzato al 9,9%, nonostante nel mese di aprile siano stati creati più posti di lavoro rispetto a qualsiasi altro mese degli ultimi quattro anni. In Europa, 23,1 milioni di persone sono senza lavoro, e il livello di disoccupazione continua a crescere in 26 dei 27 Paesi membri - un calo nella disoccupazione si registra tuttavia in Germania, dimostrando la diversa natura delle economie all’interno dell’Eurozona. Infine, nel Regno Unito, 2,51 milioni di persone stanno cercando un lavoro, segnando un tasso di disoccupazione pari all’8%, il più alto dal dicembre 1994. In Italia, a marzo 2010 il tasso di disoccupazione era dell'8,8% mentre gli occupati erano scesi di un altro 1,6% a fine 2009 dopo il tonfo del terzo trimestre a quota -2,2%. Oggi il tasso è prossimo al 9%. Per Jim Leaviss, Head of Retail Fixed Income di M&G Investments i tassi di disoccupazione di Stati Uniti, Europa e Regno Unito non raggiungeranno il proprio picco fino al primo o secondo trimestre del 2011, suggerendo un deterioramento del mercato del lavoro ed elevati tassi di disoccupazione per tutto il resto del 2010. Anche se paradossalmente il tasso di disoccupazione risponde alla crescita positiva, che è ricominciata dal quarto trimestre del 2009.

Per quanto riguarda il secondo problema, la fiducia dei mercati, essa si misura in tassi: se manca la fiducia il tasso Euribor sale, altrimenti scende. In Europa, l'Euribor a tre mesi ha fatto un balzo in avanti allo 0,72% di oggi mentre era poco sopra lo 0,57% a inizio aprile con una risalita del 35%. Ciò che rimane stabile esattamente da un anno ovvero dal 7 maggio 2009 è il tasso di rifinanziamento fissato dalla Bce, che è all'1%. La Fed tende ad alzare i tassi circa otto mesi dopo un picco del tasso di disoccupazione. Utilizzando questo indicatore, i tassi d’interesse potrebbero registrare un rialzo intorno al quarto trimestre del 2011. Le attuali valutazioni di mercato prevedono una risalita dei tassi da parte della Fed nel giro di sei mesi, intorno alla fine del 2010, ma questo sembra troppo presto rispetto ai dati FMI. Le banche centrali vogliano vedere migliorare il mercato del lavoro prima di rischiare di soffocare la ripresa economica. E se la crescita economica è al di sotto dei trend, mentre si verifica anche l’assenza di pressione salariale e un limitato potere di mercato delle aziende, è improbabile che l’inflazione sia un problema nel breve termine. Sono quindi in molti a credere che Fed, BCE e BoE, la Banca di Inghilterra, terranno bassi i tassi di interesse per molto più tempo rispetto alle aspettative del mercato e degli economisti.
---- In questo quadro cosa sta accadendo nel mercato dei mutui in Italia? E in particolare come si sta affrontando il terzo problema, quello del rischio insolvenza delle famiglie? Attualmente, il rischio delle famiglie italiane nei confronti del credito ipotecario è complessivamente attorno al 25-26%: significa che un quarto delle famiglie che hanno un mutuo in essere potrebbe non farcela a pagare le rate e perdere quindi la casa e i risparmi di una vita precipitando verso la povertà. E' questa la fotografia scattata dall'Osservatorio rischio del credito delle famiglie italiane condotto dall'Istituto Luigi Ferrari diretto da Gianpiero Cavazza, ascoltato da Of. L'Osservatorio, che ha il compito di sollecitare banche, terzo settore ed enti locali a trovare soluzioni perché le famiglie non si espongano al rischio credito, utilizza un metodo di analisi con dati individuali raccolti sul territorio e non semplicemente usando dati aggregati, come fa ad esempio Istat. In questo modo riesce a dare una risposta rapida e previsioni veloci sul futuro. Ad esempio, già oggi fornisce dati 2010 e previsioni a fine anno. Ma qual è esattamente la situazione: ad oggi, circa il 26% delle famiglie che hanno un mutuo paga una rata che è vicina o supera il 30% del reddito famigliare. Questa soglia è considerata un rischio da banche e finanziarie, che infatti richiedono sempre di fornire informazioni certe sul reddito del nucleo famigliare prima di concedere un prestito. Le famiglie più indebitate si trovano nelle Regioni del Nord Italia, in primo luogo la Liguria dove il 32,9% delle famiglie con mutuo paga puntualmente una rata molto elevata paragonata al reddito, mentre nel Trentino Alto Adige sono il 31,1% e in Lombardia il 27,5%. La situazione a fine 2010 potrebbe essere ancora più grave, per il perdurare della crisi: le percentuali salirebbero quindi al 34% per la Liguria, al 36,6% per il Trentino e al 29% per la Lombardia. I più colpiti sono i single e i divorziati, seguiti dalle famiglie con due o più figli a carico. Si tratta per la maggior parte di persone con livello di istruzione medio basso, che hanno notevoli difficoltà a capire esattamente come funziona un prestito e come gestirlo. Inoltre, si tratta di giovani o giovani famiglie con redditi bassi, che non riescono a gestire il bilancio famigliare con l'arrivo di un erede. Una situazione certamente drammatica.

In questo contesto, il mercato dei mutui come sta cambiando e come cambierà da qui alla fine del 2010? Certamente non siamo più negli anni Trenta del secolo scorso e le banche hanno fatto e stanno tuttora facendo molti passi avanti per dotarsi di mutui no-risk. Il "sogno di un mutuo senza rischi" è quindi una realtà oggi, aiutato anche da un periodo con tassi eccezionalmente bassi come non si sono mai registrati nella storia del mercato del credito.

Se quindi il 2009, secondo Of, è stato l'annus horribilis dei mutui, come sta andando il 2010? E' l'anno della paura. L'ultimo Rapporto mensile dell'Abi ha rilevato che il tasso sui prestiti in euro alle famiglie per l'acquisto di abitazioni - che sintetizza l'andamento dei tassi fissi e variabili ed è influenzato anche dalla variazione della composizione fra le erogazioni in base alla tipologia di mutuo - è sceso al minimo storico toccando il 2,56%, -3 punti base rispetto al mese precedente e -150 punti base rispetto a marzo 2009. In questa situazione la richiesta di mutui dovrebbe schizzare verso l'alto, invece, al contrario, è scesa di un altro 4%, almeno secondo il barometro Crif del mese di maggio. La corsa al mutuo delle famiglie italiane è in netta frenata. Secondo Bankitalia, la crescita dei prestiti per l'acquisto della casa l'anno scorso è stata dell'1,8% inferiore di oltre 3 punti rispetto al 2008. E non accenna a riprendersi. La stagnazione è una brutta parola, ma ben descrive la situazione economica attuale. Le famiglie si fanno i conti in tasca e non vogliono o non possono rischiare. Le banche, da parte loro, hanno trascorso il 2009 a rivedere i loro sistemi di scoring con cui "pesano" il rischio del cliente e oggi è come pesare con il bilancino una classe di obesi: nessuno ce la fa a salire sulla bilancia con il sorriso sulle labbra. Le prove online si fanno, si chiedono informazioni, ma poi o non si è accettati o se si è accettati dalla banca, lo spread proposto è così elevato tanto da vanificare il tasso Euribor prossimo allo zero. Anche perché la domanda è sempre la stessa: ancora per quanto il tasso sarà così vantaggioso?

Al team di analisti di Of-Osservatorio finanziario che stanno preparando la quinta edizione di Of-MigliorMutuo sembra di essere tornati ai tempi della prima edizione, nel 2006. Anche allora si parlava di "mutui su misura", come dal sarto, una headline che si trova oggi nel sito di Barclays-ex Woolwich. Anche allora la promozione e le novità sui prodotti erano molte. Il mercato del credito si sta certamente riprendendo, perché la raccolta delle banche presso i clienti ha dato esiti molto positivi e le banche devono mettere a frutto quel denaro con impieghi, prima di tutto prestiti e mutui. Il problema è che rispetto ad allora la domanda è scesa per via della crisi. E mentre le banche si sono attrezzate con una forza commerciale preparata, le famiglie, soprattutto quelle che hanno maggiore necessità di una casa, cioè le giovani coppie, latitano. Non è un caso se la pubblicità le insegue: mentre lo spot Tv di BNL-BNP Paribas per Mutuo 2in1, lanciato a fine 2009 e promosso per tutto il primo semestre 2010, recita la storia di Sofia e Marco, che aspettano il loro primo figlio e sognano una casa, quello di Unicredit illustra la storia di Fabio e Sara, che non volendo rinunciare alla loro passione per il festival del cinema di Venezia scelgono una rata sostenibile nel tempo con "Opzione sicura". Qual è la differenza tra le due proposte di mutuo? Nel primo caso c'è un periodo di un anno a tasso variabile, più conveniente per poi passare al fisso lungo anche 40 anni e con rata "su misura". Nel secondo si può iniziare sia a tasso variabile, consigliato, sia con fisso e poi ogni anno cambiare il tasso o anche l'importo della rata allungando il periodo di ammortamento, ma solo fino a 30 anni. L'obiettivo è rendere leggero, senza rischi, semplice il "problema mutuo" vissuto con angoscia dalla quasi totalità delle famiglie.

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