Ma che cosa succede ai fondi immobiliari?

Chiari e scuri. Luci e ombre. Comunque dati positivi e prospettive non incoraggianti. Il Rapporto sui fondi immobiliari italiani elaborato da Scenari Immobiliari e dallo Studio Casadei, che si occupa dell'analisi finanziaria, è così per il 2010: una sintesi di contraddizioni.
In realtà c’era di che brindare. Dopo due anni di crisi, i fondi immobiliari in Europa chiudono il 2010 con un aumento del 17% del proprio patrimonio, toccando il massimo storico di oltre 333 miliardi di euro. Le prospettive leggermente positive per i mercati immobiliari e gli effetti di normative incentivanti, porteranno nel 2011 ancora un aumento. Bene anche l’Italia, perché il Nav (il patrimonio netto) dei fondi sale a 36,8 miliardi (era di 31.200 miliardi nel 2009), con 293 fondi attivi (erano 270 un anno prima). La performance media del 2010 è del 2,8%, in linea con la media europea.
Però non c’è champagne da stappare. Le prospettive del settore sono incerte a causa delle norme penalizzanti e retroattive previste dal decreto legge numero 78/2010, di cui si attendono i decreti attuativi. Nel frattempo il mercato è rallentato e gli investitori esteri si allontanano dall’Italia. Per saperne di più, e decidere cosa fare, Of ha sentito Mario Breglia, fondatore e presidente di Scenari immobiliari.

Of: E’ corretto sintetizzare il rapporto di Scenari immobiliari sull’industria dei fondi immobiliarari dicendo che il 2010 è andato abbastanza bene. Ma che il 2011 si preannuncia per niente facile?
Breglia: Nel 2010 l'industria dei fondi immobiliari europei ha toccato il massimo storico, dopo due anni di crisi. Le prospettive per il 2011 a livello continentale sono molto buone, anche per la prevista ripresa dei mercati immobiliari. Bene la prima parte del 2010 anche per i fondi italiani. Da luglio, però, a causa delle incertezze normative e fiscali introdotte dal dl 78, la maggior parte delle operazioni è ferma e così anche l'operatività dei fondi. Le prospettive italiane per l'anno prossimo dipendono da come evolverà la materia normativa.

Of: I dati positivi per il 2010: è cresciuto il patrimonio amministrato, il numero dei fondi, c’è un maggiore interesse da parte delle banche. E la performance 2,8%, considerando il momento, è in linea con la media europea…
Breglia: Si, il mercato italiano ha retto e anche meglio di altri paesi, dato che i valori sono scesi poco e anche il tasso di occupazione degli immobili è rimasto intorno al 95 per cento, quindi cona garanzia di canoni.

Of: I dati negativi: la performance (che è al lordo?) non fa sognare. C’è un problema di liquidità, Il patrimonio immobiliare direttamente controllato è diminuito: i gestori hanno venduto più che acquistato…
Breglia: I gestori dei fondi retail hanno solo venduto, ma è un bene dato che molti fondi si avvicinano alla scadenza e quindi è corretto liquidare il patrimonio con calma e non sotto la pressione.

---- Of: I dubbi sul 2011 sono soprattutto per le novità introdotte da un decreto legge, di cui peraltro si aspettano ancora i decreti attuativi. Cosa c’è che non va in questo decreto?
Breglia: In poche righe - articolo 32 - viene scardinato l'intero sistema legistativo degli ultimi dieci anni. Si parla di penalizzare i fondi a base ristretta di soci, ma una banca o un fondo pensione sono uno o rappresentano una molteplicità? Per gli investitori esteri sono previsti pesanti limiti. Inoltre, le norme fiscali sono retroattive e non è chiaro di quanto e da quando. Limiti anche alla governarce. Era meglio non fosse stato emanato...

Of: Intanto gli investitori esteri lasciano l’Italia…
Breglia: Lasciano per le incertezze normative, mentre comprerebbero volentieri, perchè il nostro mercato è rimasto piuttosto esente dalla crisi internazionale.

Of: In questa congiuntura, quali restano comunque i punti di forza dei fondi immobiliari? Stiamo parlando per un investitore medio italiano. E perché possono essere un'alternativa all’investimento diretto sugli immobili?
Breglia: Ancora il fondo immobiliare non è percepito dal risparmiatore come un'alternativa alla casa, ma resta un valido investimento nel tempo.

Of: Quali dovrebbe essere, comunque, l’andamento per i prossimi 12 mesi dei fondi e quale del mercato immobiliare?
Breglia: Le prospettive per il mercato immobiliare sono migliori rispetto al corrente anno e anche i fondi dovrebbero dare risultati più interessanti.

Of: La crisi del mattone in Italia è comunque sempre sotto controllo? Il peggio è effettivamente passato?
Breglia: La notte non è finita, ma si vedono i bagliori dell'alba.

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