Condomini: cambiano le regole (e i conti correnti)

"Non è la riforma che ci si aspettava", sintetizza, senza mezzi termini, l'Avvocato Lina Calonghi, responsabile dell'Ufficio Legale milanese di Sunia (il Sindacato Nazionale Unitario di Inquilini e Assegnatari) e Apu (l'Associazione dei Proprietari Utenti), "sono stati recepiti solo gli orientamenti della giurisprudenza. Ma non sono state risolte le problematiche principali che sono emerse nel testo di legge precedente, datato 1942. Ed è chiaro che in 71 anni di cose ne sono cambiate parecchie".

La riforma in questione è quella relativa alla nuova legge sui condominii. Entrata in vigore a tutti gli effetti soltanto a partire dal 18 giugno 2013. Che già ha sollevato numerose polemiche. Soprattutto da parte delle associazioni di settore. La nuova legge, con i 32 nuovi articoli che la compongono approvati a dicembre 2012, infatti, ha introdotto importanti novità. Sopratutto per quanto riguarda la gestione della cassa comune. Cioè dei soldi del condominio, anche da utilizzare per eventuali opere di manutenzione.
Ma cosa c'è di diverso? E, soprattutto, perché le associazioni di categoria si sono scatenate alla lettura del testo della riforma?

Il fondo
La novità principale, e più discussa, riguarda la riforma della gestione dei soldi, soprattutto nel caso di lavori consistenti allo stabile. Cioè opere di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione, come ad esempio il rifacimento del tetto. In questo caso, dice la nuova legge, è necessario provvedere alla costituzione di un fondo ad hoc sul conto corrente. Al cui interno però dovrà confluire l'intera somma ripartita tra i condomini e pari all'importo esatto del preventivo. Altrimenti il lavoro non può proprio essere appaltato. "Questo però significa che i lavori di manutenzione straordinaria e ristrutturazione si sono praticamente bloccati", spiega l'Avvocato Calonghi, "perché se i condomini si trovano a dover pagare l'intero importo prima che i lavori inizino, è chiaro che non potranno sfruttare dilazioni (cioè pagamenti rateali, di solito concessi) e detrazioni fiscali, vista anche la difficoltà che hanno le famiglie italiane ad accedere al credito".

Il conto corrente
La seconda grande novità, da tempo attesa, invece, è relativa al conto corrente condominiale. Prima facoltativo, anche se ampiamente utilizzato, ora invece obbligatorio per legge. "In modo da evitare sovrapposizioni e confusioni tra il patrimonio del condominio e quello personale dell’amministratore, o eventualmente quello di altri condomini", spiega Pietro Giordano, Presidente Nazionale di Adiconsum (l'Associazione italiana di difesa dei consumatori e dell'ambiente promossa dalla CISL) , "purtroppo i casi di accertata o sospetta appropriazione indebita da parte degli amministratori sono stati numerosi. E comunque i legittimi controlli da parte dei condominii interessati sono stati finora più complessi nei casi in cui il condominio non aveva un conto corrente dedicato".

L'introduzione obbligatoria del conto corrente parte dunque da considerazioni giuste. Il conto, infatti, può essere postale o bancario, indifferentemente. Deve essere intestato al condominio, e non più all’amministratore. In modo da scongiurare eventuali appropriazioni indebite. E deve essere completamente trasparente. Vale a dire: tutti i condomini devono avere la possibilità di controllare spese e movimentazioni. Mentre tutte le somme messe a disposizione, devono essere depositate, con specifica causale, direttamente sul conto. Questo vuol dire che non possono essere depositati o prelevati soldi cash senza specificare a che titolo questo contante viene movimentato.

---- Ma è proprio su questo argomento che si concentra la maggior parte delle obiezioni degli addetti ai lavori. "Il problema è se questa disposizione normativa vada a complicare la gestione condominiale, qualora sia necessario ad esempio effettuare prelievi di contante per usi promiscui, come il fondo cassa per piccole riparazioni e il materiale di pulizia acquistato dal portiere", spiega Giordano (Adiconsum). In effetti, per esempio, se si brucia una lampadina nell'androne del palazzo, per provvedere alla riparazione sarà comunque necessario prelevare i soldi dalla banca. Specificando anche il motivo del prelievo. Mentre prima era prassi comune predisporre un fondo cassa in contanti, da tenere sempre a disposizione dell'amministratore.

"Inoltre, la riforma non si è espressa sulla personalità giuridica del condominio, lasciando adito a fraintendimenti anche in sede di sottoscrizione del conto corrente", chiarisce l'Avvocato Calonghi. "Molti nostri associati hanno riscontrato che, in forza del decreto, numerosi istituti bancari, disconoscendo la qualificazione di “consumatore” (cioè persona fisica) al condominio, applicano importi di spesa maggiori poiché considerando i condominii alla stregua dei soggetti professionisti", denuncia, infatti, Pietro Membri, Presidente Nazionale di Anaci, Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari, "in particolare sono applicati costi maggiori per le commissioni di istruttoria veloce e per sconfinamenti applicati, addirittura, quando in teoria non sarebbero dovuti. Inoltre, il disconoscimento della qualificazione del condominio come consumatore determina rilevanti conseguenze anche ai fini dell’applicazione dell'imposta di bollo nei rapporti di conto corrente condominiali". Ciò significa che, in questi casi, l'imposta di bollo dovuta alla banca sarà pari a 100 euro, quasi il triplo rispetto ai 34,20 euro solitamente applicati ai conti intestati a persone fisiche.

La questione, dunque, resta aperta. "In realtà, però, il condominio (collettivamente inteso) è considerato dalla giurisprudenza come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica, distinta da quella dei suoi partecipanti", chiarisce Membri (Anaci) , "questo vuol dire che la titolarità dei rapporti fa capo all'insieme delle persone fisiche proprietarie dell'edificio. In altre parole: il condominio deve essere giuridicamente equiparato al consumatore, inteso quindi come persona fisica".

Conti a confronto
Intanto, da quando la riforma è diventata legge a tutti gli effetti, le banche hanno iniziato ad attrezzarsi. Alcune offerte, quelle di UniCredit e la nuova release di Intesa Sanpaolo, per esempio, sono attese dopo l'estate. Altre, invece, già a catalogo, sono state mantenute. Altre ancora sono nate ad hoc. Generalmente si tratta di prodotti con canone fisso, a volte modulato in base alle dimensioni e al numero di unità abitative dello stabile. E con un numero predefinito di operazioni gratuite. In pratica, sono conti a pacchetto tutto incluso, con carta di debito a pagamento, e carta di credito il più delle volte non prevista. E sono gestibili in autonomia anche online.

Ma quale prodotto scegliere? Come ridurre il più possibile le spese fisse di gestione? "Innanzitutto è necessaria una scelta oculata, che dia preferenza a conti con operatività online, perché le spese si abbattono fino ad annullarsi", suggerisce Pietro Giordano, Presidente Nazionale Adiconsum, "diversi conti, infatti, hanno canone gratuito e imposta di bollo gratuita (nel senso che se ne fa carico la banca). Certamente sono formule che prevedono onerosità consistenti per le operazioni effettuate in filiale (3 euro non sono pochi) e per i bonifici urgenti o di importo rilevante. Ma si tratta comunque di casi, in effetti, non frequentissimi per il condominio. Inoltre, è bene escludere per i condomini la possibilità di versamento delle quote in contanti, poiché questo costringe l’amministratore a fare versamenti allo sportello con conseguente addebito sul conto delle relative spese, che se ripetute possono diventare importanti".

---- Of-Osservatorio finanziario ha analizzato 5 conti correnti di altrettanti istituti di credito. Mettendo a confronto costi di gestione, e commissioni extra per l'esecuzione delle principali operazioni bancarie. Privilegiando i prodotti a pacchetto che offrono la possibilità di essere gestiti in autonomia, tramite Internet e mobile phone. Ecco quanto costano e cosa includono i conti ad hoc per il condominio.

Intesa Sanpaolo, in attesa di rivedere la sua offerta il prossimo autunno, mantiene il suo Conto Condominio in promozione fino a fine anno. Il conto corrente, diviso in tre, ha canone proporzionale in base al numero di unità abitative dello stabile. Così, per esempio, per un condominio di piccole dimensioni, è attiva la convenzione "Condomini 30", con 20 euro di spesa a trimestre e 30 operazioni incluse a costo zero. Pari, indicativamente, al numero di operazioni effettuate da uno stabile di 30 unità. Anche se, per i nuovi sottoscrittori, fino a fine anno, il canone resta a gratuito. Per gli edifici di medie dimensioni è attiva la convenzione "Condomini 60", con canone di 35 euro a trimestre e 60 operazioni a zero spese. Ma anche in questo caso, l'offerta prevede zero costi mensili fino al 31 dicembre 2013.
Infine, per gli immobili più grandi, con oltre 60 unità, è previsto il pacchetto "Conto Condominio". L’operatività è illimitata, mentre il canone varia proporzionalmente in base alla grandezza del singolo stabile, e si riduce in base al numero di condomini, facenti capo allo stesso amministratore, che hanno aperto lo stesso conto presso la banca.

I primi due pacchetti, inoltre, includono anche l’adesione ai servizi via Internet, cellulare e telefono. Mentre il canone di “Conto Condominio” comprende l’adesione a InBiz Condominio, un servizio evoluto di Internet banking, quello di solito riservato alle imprese. In più, sempre in promozione, sono applicate condizioni agevolate sulle commissioni di servizio, incasso e insoluto dei MaV per la riscossione delle spese condominiali, sia tradizionali che “on demand” (cioè gestiti in autonomia dall’amministratore).

MPS offre Conto Italiano Gestione Condomini, con canone mensile fisso a 12 euro (144 all'anno) e un numero illimitato di operazioni gratuite. A questi, però vanno aggiunte le spese di liquidazione trimestrali, per un ammontare massimo di 16 euro a trimestre. Mentre la richiesta di estratto conto allo sportello bancario prevede un costo di 1 euro per ogni produzione. È inoltre possibile collegare al conto il servizio di Multicanalità Integrata, gratuito, comprensivo di mobile banking. Mentre per la carta bancomat Mondo Card servono 16,50 euro all'anno. Le spese per l'esecuzione dei bonifici da filiale ammontano a 3,50 euro verso altre dipendenze MPS, ma salgono a 4,50 euro se inoltrate verso altre banche. Online, invece, la spesa si riduce a 0,50 e 1 euro rispettivamente verso stessa banca o altri istituti.

Scala Reale di BPER, a pacchetto, si divide in tre, a seconda delle dimensioni dell'immobile. La linea Base, destinata a complessi con al massimo 8 unità abitative, costa 60 euro all'anno. La linea Media, dedicata a condomini con 15 famiglie, prevede una spesa sempre annua di 168 euro. Mentre la linea Top, per quegli stabili con più di 15 unità abitative, arriva a costare 336 euro all'anno. Nel canone sono incluse operazioni illimitate tutte a zero spese. Anche se va prevista una commissione extra di 66 euro per la sottoscrizione del servizio di Internet banking (che lo è stesso utilizzato per le imprese) e altri 8 euro per la carta bancomat. Mentre per chi desiderasse sottoscrivere anche la carta di credito Business Visa la spesa aggiuntiva è di 51,65 euro.

---- Inoltre, è possibile attivare formule assicurative che tutelino da eventuali insolvenze del condominio, con una spesa aggiuntiva che va ad incrementare il costo del canone mensile. Così, con 2 euro in più al mese si possono tutelare complessi di 8 condomini. E servono 3,50 e 5,50 euro mensili aggiuntivi per condiminii con, rispettivamente, meno o più di 15 famiglie.
Infine, tra i servizi extra bancari, è anche offerta agli amministratori la possibilità di sottoscrivere, a condizioni agevolate, una tessera Viacard per pagare i pedaggi autostradali.

È un conto corrente in versione aziendale, invece, il Conto BancoPosta In Proprio Condominio di BancoPosta. Con canone mensile fisso a 10 euro e illimitate operazioni a zero spese. La Postamat, cioè la carta bancomat, è gratuita, così come il servizio di domiciliazione delle utenze e l'internet banking, quello professionale, specifico per le imprese. Compreso nel canone anche l'invio dell'estratto conto cartaceo, mensile. Mentre vanno messe in conto spese per il prelievo di cash dagli sportelli automatici degli istituti di credito, pari a 1,75 euro, e commissioni per l'esecuzione dei bonifici: 2 euro all'Ufficio Postale, 1 euro via Internet.

Anche IWBank, la banca online del Gruppo UBI rivolge agli amministratori condominiali un conto pensato per le aziende: IWork Pro, con canone a zero spese e operazioni illimitate gratuite. La carta bancomat internazionale è gratuita, così come la prima carta di credito. Mentre per le emissioni successive va messa in conto una spesa di 25 euro. Le spese di invio (opzionale) dell'estratto conto cartaceo comportano una spesa extra di 7,50 euro. I prelievi di cash dagli sportelli automatici di tutte le banche, in Italia e in Europa sono gratuiti. Mentre per i bonifici è comunque previsto un costo di 3 euro. Indipendentemente dal fatto che la disposizione sia stata inoltrata online o allo sportello.

Le altre novità
"Non tutte le novità introdotte dalla legge però sono negative", continua l'Avvocato Calonghi, "per esempio, è positiva la nuova figura dell'amministratore condominiale delineata dalla legge. Che impone vincoli di maggior competenza e preparazione". Il nuovo amministratore condominiale, infatti, deve avere il diploma di scuola superiore (a meno che non sia stato scelto tra uno dei condomini) e frequentare costantemente corsi di aggiornamento. Non deve aver commesso delitti o reati contro la Pubblica Amministrazione. E la sua nomina può essere considerata obbligatoria solo quando i condomini sono più di otto. In più, a discrezione dell’Assemblea condominiale, può anche dover presentare una polizza individuale di assicurazione per responsabilità civile, che offra tutela per gli atti compiuti durante il mandato.

"Inoltre", continua l'Avvocato, "è da considerarsi equo anche il nuovo principio della solidarietà che stabilisce l'obbligo di escutere prima i morosi". In altre parole, qualora alcuni condomini non provvedessero al pagamento delle spese condominiali, spiega il decreto, i creditori dovranno farsi valere nei confronti di coloro che invece sono in regola, solo dopo essersi fatti valere sui non paganti. Quindi, l'amministratore, dopo sei mesi di mancati pagamenti, avrà la possibilità di escludere i condomini morosi dall'utilizzo di alcuni servizi comuni, come l'ascensore, il parcheggio o la piscina. E potrà recuperare le rate mancanti disponendo anche con decreto ingiuntivo.

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