50 anni/Mutui. Trasformare la casa (che non si riesce a vendere) in denaro contante

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Secondo una recente indagine di Nomisma, Società di Studi Economici con sede a Bologna, oggi, vendere un immobile nel residenziale richiede in media 9 mesi (10,4 gli uffici, 9,8 i negozi e 7 i box auto), con un prezzo, a fine trattativa, che presenta un ribasso medio del 16,5%.

La crisi del mercato immobiliare si manifesta non solo con un calo significativo delle vendite, ma anche con un preoccupante dilatarsi dei tempi per le trattative, con un’offerta comunque crescente disposta anche a vendere sottocosto. Il rischio e gli svantaggi ormai evidenti si mostrano in un mercato del mattone che non rappresenta più un investimento sicuro e una fonte di guadagno certa, ma anzi una risorsa che sta vivendo una profonda svalutazione. Vendere per monetizzare, nel presente, non pare quindi una scelta consigliabile.

Il mutuo con finalità di liquidità “sblocca”, in un certo senso, l’immobile, concedendo una somma di denaro consistente, paragonabile a quella dei mutui “classici”, solitamente dai 30-50.000 euro a salire, ponendo a garanzia del finanziamento un bene affidabile, come la casa, nella quale si può comunque continuare a vivere durante il pagamento delle rate, ma che non deve essere gravata da precedenti ipoteche.
Non è necessario giustificare l’impiego specifico del prestito ricevuto, utilizzato solitamente per spese famigliari urgenti, esigenze personali o per l’estinzione di debiti pregressi, mentre sono escluse attività speculative. Il piano di ammortamento varia tra i 5 e i 30 anni, disposto in rate mensili.
A garanzia del mutuo di liquidità possono esser messe anche altre proprietà, diverse dalla casa, di cui il cliente è in possesso.

Si tratta quindi di un prodotto ibrido, che si trova a metà strada tra un mutuo ipotecario e un prestito personale, anche se solitamente la convenienza di questo tipo di prodotto, dipende dal fatto che il mutuo liquidità è meno oneroso rispetto a un prestito personale, presentando infatti tassi di interesse più bassi.
L’importo massimo del mutuo liquidità varia in relazione alla capacità di rimborso del mutuatario e al valore dell’abitazione, in genere non oltre il 50-80% del valore dell’immobile posto in garanzia.

Se si vuole invece rifinanziare il proprio mutuo, è possibile richiedere un mutuo con finalità di rifinanziamento, ottenendo nuova liquidità, per estinguere mutui pregressi o prestiti personali.

UniCredit

Mutuo Contante di UniCredit, a tasso fisso o variabile, permette di coprire fino all’80% del valore dell’immobile, richiedendo da un minimo di 50.000 fino a un massimo di 80.000 euro, da restituire tra i 5 e i 20 anni, con rimborso mensile. Finalità consentite sono le spese personali e famigliari e il consolidamento di debiti pregressi, mentre sono esclusi investimenti speculativi e acquisto di immobili. Il vincolo per richiedere il prestito è quello di avere una polizza incendio/scoppio sul fabbricato posto in garanzia. ---- L’opzione a tasso fisso offre la possibilità di aggiungere al periodo di tasso fisso, uno a tasso variabile, parametrato sull’Euribor 3 mesi, maggiorato di uno spread del 4,50%, mentre il tan fisso è basato sull’Irs di periodo, a cui si aggiunge nuovamente spread al 4,50%.
Entrambe le soluzioni presentano spese istruttorie all’1% dell’importo del mutuo, comprese tra 750 e 1.300 euro e perizia tecnica di 230 euro, mentre l’età del richiedente, allo scadere del mutuo, non deve superare i 75 anni di età.

Utilizzando il simulatore di Of, ipotizzando un prestito da 80.000 euro da restituire in 15 anni, si ottiene, per la soluzione a tasso variabile al 4,73% (Euribor 3 mesi e spread al 4,50%), una rata da 621,44 euro e un totale tra capitale e interessi (il cosiddetto montante) di 111.859,20 euro; mentre il prestito a tasso fisso al 6,85% prevede rata da 723,54 euro, con un totale da rendere alla banca di 130.237,20 euro.

MPS

Con Mutuo Soccorso di Liquidità, a tasso fisso, è possibile richiedere fino all’80% del valore dell’immobile offerto in garanzia, per tutti quei clienti che non abbiano superato i 75 anni di età alla scadenza del prestito. I minimi e massimi finanziabili ammontano rispettivamente a 50.000 e 125.000 euro, con una durata compresa tra i 10 e i 20 anni, prolungati fino ai 25/30 anni se si richiede il mutuo assieme a Sostimutuo, in caso di sostituzione con surroga di un mutuo acceso presso un’altra banca, non appartenente al Gruppo Montepaschi.
Il tasso fisso a 10 anni è del 6,98%, sale a 7,39% per i 15, 7,58% ai 20, 7,60% ai 25 e 7,59% per i 30. Le spese istruttorie, con un valore massimo pari allo 0,95% dell’importo del mutuo, variano da un minimo di 250 a un massimo di 1.300 euro.

Il valore della rata mensile, secondo simulazione di Of, è di 736,62 euro, che comporta la restituzione, in quindici anni, di 132.591,60 euro.

Banco Popolare

È sia a tasso fisso che variabile, Mutuo liquidità di Banco Popolare, dedicato ai privati che non abbiano superato gli 80 anni di età alla fine della restituzione del mutuo. Il prestito finanzia fino al 50% del valore commerciale dell’immobile posto in perizia, da 61 mesi (poco più di 5 anni) a 20 anni.
Il tasso fisso, parametrato sull’Irs di periodo, è al 5,81% a 5 anni, 6,67% a 10, 7,10% a 15, 7,23% a 20. Entrambi i tassi prevedono costo della perizia tecnica a 320 euro, con una spesa minima per l’istruttoria di 200 euro, pari al 2% dell’importo del mutuo.

La formula a tasso variabile, secondo simulatore di Of, con tan al 4,73% (Euribor 3 mesi e spread al 4,50%), presenta un montante di 111.859,20 euro e rate da 621,44 euro, che diventano di 723,54 euro per la versione a tasso fisso, con una cifra finale da restituire di 130.237,20 euro. ---- CheBanca!

Comprendono anche la finalità di liquidità, Mutuo Variabile, Mutuo Fisso e Mutuo Rata Protetta, concessi a tutti quei clienti che a fine mutuo abbiano un’età uguale o inferiore a 80 anni. Le altre finalità consentite sono quelle di acquisto, ristrutturazione, surroga, rifinanziamento e consolidamento debiti. Tutte e tre le soluzioni prevedono finanziamenti fino a 200.000 euro, entro il 50% del valore dell’immobile, con durate comprese dai 10 ai 30 anni, spesa istruttoria a 1.000 euro e perizia tecnica a 250.

Mutuo Variabile, parametrato sull’Euribor 3 mesi con spread al 3,50%, prevede un tasso del 3,73%.
Mutuo Fisso, è basato invece sull’Irs correlato alla durata del finanziamento, a cui si aggiunge uno spread del 3,65%, da cui quindi si ricava tan fisso pari al 5,82% per i 10 anni; 6,25% a 15, 6,38% a 20, 6,42% a 25 e 6,41% ai 30.
Infine, Mutuo Rata Protetta, a tasso variabile, garantisce una limitazione ai possibili aumenti dell’importo della rata, che si può incrementare al massimo di una percentuale pari al 100% del tasso d’inflazione. Il mutuo, parametrato sull’Euribor 3 mesi, maggiorato di uno spread al 4,15%, prevede tan al 4,38%.

Utilizzando la simulazione di Of, Mutuo Variabile indica 180 rate mensili a 580,98 euro, dalle quali si ottiene un totale tra capitale e interessi di 104.576,40 euro.
Ammonta invece a 685,94 euro, la rata di Mutuo Fisso, con un montante pari a 123.469,20 euro.
Infine, Mutuo Rata Protetta prevede un totale da restituire di 109.278 euro, con rate mensili da 607,10 euro.

Deutsche Bank

Mutuo Pratico di Deutsche Bank, a tasso fisso/variaile/misto, prevede anche la finalità di liquidità, ed è disponibile per clienti che non superino i 75 anni allo scadere del mutuo.
Il prestito finanzia dai 35.000 ai 200.000 euro, non oltre comunque il 55% del valore dell’immobile dato in garanzia, mentre la durata dipende dal tipo di tasso.

Dura dai 5 ai 30 anni il mutuo a tasso fisso, parametrato sull’Irs di periodo, con spread al 4%, ottenendo così tassi al 5,31% a 5 anni, 6,17% a 10, 6,60% a 15, 6,73% a 20, 6,77% a 25 e 6,76% a 30.

Il tasso variabile, parametrato sull’Euribor 3 mesi o sul BCE a cui si somma uno spread del 3,50%, prevede un tasso al 3,73% nel caso dell’Euribor, e del 4% nel caso del BCE. Il finanziamento può essere richiesto per 5, 10, 15, 20, 25, 30 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40 anni, oppure di 10, 15 20, 25, 30 per il tasso variabile BCE, o ancora da 10 a 20 anni per mutuo a tasso variabile, con rata costante e durata variabile.

Quest’ultimo offre la possibilità di unire i possibili vantaggi derivanti dalle oscillazioni del tasso variabile, con la sicurezza di pagare una rata costante. Le oscillazioni del tasso applicato al mutuo incidono sulla durata del mutuo stesso: in presenza di tassi decrescenti, la durata del mutuo diminuirà fino ad un minimo di 18 mesi e un giorno; in presenza di tassi crescenti la durata del mutuo aumenterà fino ad un massimo di 30 anni. Se nel corso della durata del mutuo il piano di ammortamento raggiunge il limite massimo di 30 anni, per il verificarsi di un forte aumento del tasso di interesse, viene calcolata una “maxirata” di importo comprensivo di tutte le somme ancora dovute (in particolare, della quota interessi e della quota capitale non ancora rimborsate).

Infine il tasso misto, parametrato all’Irs per il periodo di fisso e all’Euribor per il periodo variabile, con spread al 3%, prevede durate del finanziamento a 10, 15, 20, 25, 26, 28, 30, 35 e 40 anni.

Mutuo Pratico a tasso fisso, facendo riferimento alla simulazione di Of, comporta un totale di capitale e interessi pari a 126.232,20 euro, suddiviso in rate mensili da 701,29 euro.
L’opzione a tasso variabile parametrato sull’Euribor 3 mesi (tan al 3,73%), prevede rate da 580,98 euro, con un totale da restituire di 104.576,40 euro, cifra che sale a 106.515 euro se il parametro di riferimento per il tasso variabile è il BCE (tan al 4%). ---- Banco Desio

Il Mutuo Ipotecario Fondiario – Consumatore Liquidità, a tasso fisso, variabile o misto, copre fino al 50% del valore dell’immobile oggetto di ipoteca.
La durata del finanziamento dipende dalla scelta del tasso: quello fisso ha una durata massima di 5 anni, con tan massimo all’8%, mentre il variabile e il misto (di cui 5 anni devono essere a tasso fisso), durano entrambi 20 anni.
Il tasso variabile, parametrato sull’Euribor 3 o 6 mesi, con spread massimo di 7 punti percentuali, ammonta al 7,23% (Euribor 3 mesi) o a 7,34% (Euribor 6 mesi); mentre invece il tasso misto, per il periodo di fisso, prevede un tasso all’8%, che scende al 7,23% o al 7,34% quando il piano di ammortamento diventa a tasso variabile.
Le tre soluzioni condividono una spesa istruttoria pari all’1% dell’importo, pagando minimo 400 euro, e una perizia tecnica che ammonta a 3.000 euro.

Facendo riferimento al simulatore di Of, l’opzione a tasso variabile (Euribor 3 mesi) prevede rate da 729,39 euro, da cui si ottiene un totale da restituire di 131.290,20 euro, cifra che sale impercettibilmente se il tasso è parametrato sull’Euribor 6 mesi, con rate che comportano una spesa da 734,35 euro e totale di 132.183 euro.

ING Direct

Permette di ottenere fino al 70% del valore dell’immobile, 50% nel caso di lavoratori autonomi, professionisti e imprenditori, il Mutuo Arancio di ING Direct con finalità di Liquidità, a tasso variabile, fisso o rinegoziabile 5/10 anni. Le durate del finanziamento, compreso tra gli 80.000 e i 500.000 euro, cambiano a seconda del tipo di tasso scelto: per il variabile, sono comprese tra i 10 e 30 anni; il fisso permette invece di scegliere tra 10 e 15 anni; mentre il rinegoziabile, il cui tasso si può modificare ogni 5 o 10 anni, prevede le durate di 10, 15, 20, 25, 30 anni.
Il tasso fisso è parametrato sull’Irs di periodo a cui si aggiunge uno spread che varia in base alla durata e all’importo richiesto, così come per il variabile, basato invece sull’Euribor 3 mesi o sul BCE.

Secondo simulatore di Of, per un finanziamento da 80.000 euro da restituire in 15 anni, con tasso fisso al 6,86% (spread al 4,35%), si ottiene una spesa totale di 128.307,60 euro, e rate da 712 euro; il tasso variabile parametrato sull’Euribor ammonta a 3,77% (spread 3,55%), e comporta rate da 582,57 euro e un totale da restituire pari a 104.862,60 euro; mentre se basato sul BCE, con spread al 5,35% e tan al 5,85%, prevede rate da 668,62 euro e montante da restituire di 120.351,60 euro.

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