A confronto variabili, misti, con rata costante e con tetto. Ecco il mutuo anti-crisi

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In tempi di crisi, e con i tassi più bassi di sempre, il mutuo migliore possibile è quello che consente di personalizzare il piano di ammortamento. Perché, per sfruttare al meglio la situazione, l’ideale è riuscire, se possibile, a rimborsare quanto più capitale si riesce. Pagando anche rate un po’ più care (leggi qui), almeno all’inizio. Per poi rimodificare il piano di rimborso quando i tassi si alzeranno. Non prima di un paio d’anni, assicurano gli esperti. Ma quale prodotto scegliere? Quale finanziamento, oggi, conviene di più? Se i parametri di riferimento non sono previsti in rialzo a breve si possono ottenere condizioni migliori abbandonando le certezze del tasso fisso, più costoso, e orientandosi invece su un variabile o un misto. Tante le promozioni attivate dalle banche, quasi tutte in scadenza per la fine dell’anno. Anche se non è detto che nei prossimi mesi, non verranno rinnovate o prolungate.

Of-Osservatorio finanziario ha messo a confronto i 116 mutui casa con finalità acquisto, nelle tre declinazioni a tasso fisso, variabile e misto, dei 24 istituti di credito monitorati costantemente dal DBPB (DataBase Prodotti Bancari) di Of. Per ciascun prodotto, il DataBase di Of calcola in automatico rata e montante partendo dalla simulazione ipotetica di un prestito di 100.000 euro da rimborsare in 15 anni. Ecco i finanziamenti che, ad oggi, convengono di più. E quelli che, secondo Of, offrono un riparo migliore in caso di eventuale risalita dei tassi. Dai variabili puri con cap, cioè con tetto massimo oltre il quale il tan non può salire. A quelli con rata costante, che implicano l’allungamento del finanziamento, ma non l’incremento della rata, in caso di rialzo del tasso.

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I più economici
Il finanziamento che costa meno è Mutuo Valore Casa, a tasso variabile, offerto da Banca Popolare di Bari, con un tan del 2,48%, calcolato sommando all’Euribor a 3 mesi uno spread del 2,25%, il più ridotto sul mercato, ma solo promozionale, e valido per richieste inoltrate entro fine anno. Il finanziamento, inoltre, può coprire fino al 100% del valore dell’immobile, anche se, in questo caso, lo spread applicato incrementa dello 0,15%. Per la perizia vanno messe in conto spese pari a 256,20 euro. Mentre è richiesta una somma aggiuntiva pari all'1% del capitale erogato, per l’avvio dell’istruttoria della pratica. Utilizzando la simulazione di Of, quindi, considerando il caso ipotetico di un finanziamento di 100.000 euro da restituire in 15 anni, si avrà una rata mensile di 672,06 euro. Per un montante da restituire al termine del piano di rimborso, pari a 120.971,50 euro.

È sempre a tasso variabile, e sempre in promozione fino al 31 dicembre, anche Mutuo Valore Italia di UniCredit. Valido solo per chi risiede in Italia da almeno 12 anni e lavora da 10. Anche se, per richiederlo, approfittando dello spread scontato al 2,50%, è necessario che il debito totale, comprensivo del mutuo, non superi più di tre volte il reddito annuo lordo del futuro mutuatario. E che l’importo richiesto non sia superiore al 60% del valore della casa da acquistare.

---- Si può richiedere a prestito da un minimo di 50.000 euro, da restituire in massimo 30 anni. Le spese di istruttoria ammontano all’1% dell’erogato, e per la perizia servono ulteriori 230 euro. Il tan, del 2,73% nel caso di un finanziamento di 100.000 euro e durata 15 anni, è calcolato utilizzando come parametro di riferimento l’Euribor a 3 mesi. Per una rata mensile di 684,49 euro, e un montante, comprensivo di capitale più interessi di 123.208,80 euro.

Di poco più alto lo spread applicato a Mutuo Pratico, di Deutsche Bank, fisso al 2,60% per richieste inoltrate fino a fino a mese. Per un tan che, utilizzando la simulazione di Of, arriva al 2,83% utilizzando come parametro di riferimento l’Euribor a 3 mesi. Così, il costo totale del credito arriverà al termine dei 15 anni a una cifra complessiva di 124.109,90 euro, da restituire in rate mensili da 689,50 euro. Il finanziamento consente di richiedere a prestito fino all’80% del valore dell’immobile. E prevede un ammortamento che va da un minino di 5 a un massimo di 40 anni.

Segue, con uno spread del 2,75%, il nuovissimo Hello! Home, a tasso variabile, agganciato all’Euribor a 1 mese, della neonata Hello bank! , appartenente a BNL-Gruppo BNP Paribas. Il finanziamento, lanciato a inizio dicembre, è richiedibile direttamente online e solo dai correntisti della banca virtuale. Ed è disponibile anche nelle versioni a tasso fisso e a tasso variabile con cap. Nel caso ipotetico indagato da Of di un prestito di 100.000 da restituire in 15 anni, il tan arriva al 2,88%, mentre rata mensile e montante si assestano rispettivamente a quota 692,01 e 124.561,80 euro. Non sono previste spese di istruttoria. Ma resta applicata una spesa di 250 euro per la perizia dell’immobile.

Resta in promozione con uno spread del 2,70% fino a San Silvestro anche il finanziamento variabile di Banca Popolare di Milano. L'iniziativa, Strizza il mutuo, è già alla sua seconda edizione, e prevede la concessione del prestito a condizioni agevolate, a patto che le richieste non superino un importo pari al 60% del valore dell'immobile. Per l’istruttoria i costi sono fissi a 800 euro. La perizia richiede una spesa aggiuntiva di 252,08 euro. Mentre rata mensile e montante, calcolati utilizzando il caso ipotetico di Of di un finanziamento di 100.000 euro da rimborsare in 15 anni, risultano pari rispettivamente a 694,52 euro e 125.014,50 euro. Per un tan del 2,93% calcolato utilizzando l’Euribor a 3 mesi.

I più “prudenti”
Costano sempre meno di un tasso fisso, in media. Ma hanno la caratteristica di essere un po’ più prudenti rispetto ai variabili puri. Offrendo un riparo, anche minimo, in caso di repentina risalita dei tassi di riferimento.

Tra i tanti prodotti sul mercato, Of, per esempio, ha scelto Mutuo BNL Affitto di BNL-Gruppo BNP Paribas. Caratterizzato dall’avere una rata che resta costante nel tempo, e una durata che varia in funzione dell’andamento degli indici di riferimento. Il finanziamento, infatti, è a tasso variabile, ha uno spread, non promozionale, del 3,50%, un po’ più consistente rispetto alle offerte a tempo determinato che caratterizzano i variabili puri. Per un tan del 3,63%, calcolato utilizzando come parametro l’Euribor a 1 mese, e una rata mensile di 730,25 euro, nel caso ipotetico indagato da Of. Il montante, da restituire al termine dei 15 anni previsti dalla simulazione, è pari a 131.444,50 euro. A cui, poi, va aggiunto un costo di 1.000 euro per l’avvio delle pratiche di istruttoria. E una commissione extra di 250 euro per la perizia.
---- Il finanziamento, inoltre, da contratto, prevede una rata predeterminata, che resta fissa per i primi 5 anni. Anche se, ogni 5 anni, a seconda di come evolvono gli indici di riferimento, è previsto un incremento della spesa mensile, già definito nel contratto.

Un po’ più caro il nuovo Hello! Home Quasi fisso con cap di Hello bank! , appartenente al Gruppo BNL BNP Paribas. Il finanziamento, che copre fino al 75% del valore dell’immobile, ha uno spread del 3,60%, per un tan, calcolato utilizzando l’Euribor a 1 mese, che arriva al 3,73%. La rata mensile, utilizzando la simulazione di Of di un finanziamento di 100.000 euro da restituire in 15 anni, prevede una spesa di 735,43 euro. E il montante, comprensivo di capitale e interessi, da restituire alla banca al termine del piano di ammortamento, è pari a 132.377 euro. L’istruttoria è a zero, mentre per la perizia dell’immobile va messa in conto una spesa di 250 euro una tantum. Inoltre, in caso eccessivo dei parametri di riferimento, è previsto un cap massimo del 6,20% (poco più alto della media dei tassi fissi calcolata da Of e pari al 6,13%) oltre il quale il tan non può salire.

Anche CheBanca! adotta la stessa strategia. Il suo mutuo variabile ha uno spread del 3,50%, che sommato all’Euribor a 3 mesi implica, utilizzando il caso ipotetico indagato da Of, un tan del 3,73%. Mentre in caso di incrementi del parametro di riferimento, è previsto un tetto massimo fisso del 6,30%. La rata mensile ammonta a 735,43 euro, per un montante da restituire al termine dei 15 anni di ammortamento, pari a 132.377 euro. Servono poi 1.000 euro per l’avvio dell’istruttoria. E altri 250 euro per la perizia dell’immobile.

È a tasso misto il finanziamento di Intesa Sanpaolo, Mutuo Domus Multiopzione, che consente di modificare in itinere il tasso di interesse applicato al finanziamento, passando dal fisso al variabile o viceversa. La scelta, periodica, avviene ogni 3 o 5 anni ed è gratuita. Così, si può personalizzare la tipologia di mutuo scegliendo se applicare il fisso, o il variabile, per tutto il triennio o quinquennio successivo. Avvalendosi poi della facoltà di cambiare idea e tornare indietro una volta trascorso il periodo contrattualizzato. Supponendo, quindi, di partire con un variabile a tre anni, in modo da sfruttare i tassi ridotti di questo periodo, si potrà poi scegliere di continuare l’ammortamento con il variabile indicizzato all'Euribor a 1 mese e maggiorato da uno spread del 3,40%, o se invece si preferisce optare per una soluzione a tasso fisso, calcolato, in questo caso, come somma dell’Irs di periodo, più uno spread sempre de 3,40%. Utilizzando la simulazione di Of, e immaginando di voler passare al tasso fisso una volta trascorsi i primi 3 anni, si avrà un tan del 3,81%. Per una rata di 739,59 euro e un montante di 133.125,50 euro. Resta, poi, applicata una spesa di 900 euro per l’istruttoria, che si aggiunge a una commissione di 315 euro per la perizia.

Ha uno spread del 3,50% anche Mutuo Flextime 2013 di Banco Desio, che prevede un piano di rimborso del capitale a rata costante. Vuol dire che, in caso di incremento del parametro utilizzato (l’Euribor a 6 mesi) si avrà un allungamento della durata del piano di rimborso fino ad un massimo prefissato di rate. Nel caso di diminuzione dei tassi, invece, la durata del finanziamento potrà diminuire, senza però scendere al di sotto delle 61 rate mensili.
Il tan, del 3,84%, prevede un costo totale del credito, nel caso ipotetico analizzato da Of, di 133.406,70 euro. Da pagare in rate mensili da 741,15 euro ciascuna. Vanno poi aggiunti i 1.000 euro necessari ad avviare la pratica. E gli ulteriori 1.000 euro richiesti per l’esecuzione della perizia.

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