Sogno di un mutuo perfetto

Leggi anche:
» A confronto variabili, misti, con rata costante e con tetto. Ecco il mutuo anti-crisi

Il 2013, soprattutto la prima metà, sull’onda dei numeri disastrosi che hanno segnato il 2012 (-42% della domanda rispetto all’anno precedente), è stato un altro anno nero per i mutui (leggi qui le previsioni di Of). Poi, nel corso dell’estate, le banche hanno ricominciato a fare un po’ di promozione, lanciando alcune offerte con spread ridotti e tassi in promozione. E si è ricominciata a intravedere la luce in fondo a tunnel. Ma cosa accadrà nel 2014?

Mario Draghi, Presidente della Banca centrale europea, l’ha detto più che chiaramente. “I tassi resteranno su questi livelli o più bassi per un lungo periodo”, ha dichiarato, infatti, il numero 1 dell’Eurotower in occasione della conferenza stampa tenutasi a margine della riunione del Consiglio direttivo dello scorso 5 dicembre. Che, in altre parole, significa che resteranno abbarbicati al loro minimo storico ancora per un po’. Cioè allo 0,25%, come stabilito dall’ultimo taglio al saggio di sconto della Bce dell’8 novembre.

Anche l’Euribor, l’indice di riferimento maggiormente utilizzato per definire il costo di mutui, finanziamenti e fidi, nonché necessario a determinare anche i tassi creditori di conti correnti e depositi, impercettibilmente cresciuto negli ultimi giorni (+0,01%), continua a registrare valori che poco si discostano dallo zero. Nella sua versione a 1 mese, il più basso di tutti, infatti, arriva allo 0,20% (in data 9 dicembre), e sale allo 0,255% e allo 0,35% per le versioni rispettivamente a 3 e 6 mesi. Mentre l’IRS, il parametro di riferimento dei mutui a tasso fisso, va da un minimo dello 0,41% per durate a un anno, a un massimo del 2,70% sui 50 anni.

Il fatto che i tassi non siano mai stati così bassi, e possano anzi ridursi ancora, però, non è una cosa positiva di per sé. Significa, infatti, che la ripresa economica è ancora lontana. E che dunque serve una politica monetaria particolarmente “aggressiva” per velocizzare il processo e stimolare la crescita in tutta l’Eurozona. D’altro canto, però, tassi bassi vogliono dire anche costi inferiori per i prodotti di finanziamento. Cioè rate più contenute, se possibile, e condizioni migliori per l’accesso al credito. Sempre che, poi, effettivamente il mutuo casa venga concesso davvero.

Intanto, è alta l’attenzione sul nuovo fondo di 2 miliardi di euro stanziato dalla Cassa Depositi e Prestiti e volto proprio a consentire l’acquisto di mutui agevolati per determinate categorie di richiedenti. Per lo più giovani coppie under 40, famiglie con disabili e nuclei famigliari numerosi. Ancora non è chiaro se si tratti di una trovata pubblicitaria del Governo. Le stesse banche, dal canto loro, non hanno dimostrato molto entusiasmo a riguardo. Eppure, l’iniziativa ha già mosso i primi passi. Dal 7 gennaio prossimo, infatti, le banche che a partire dal 10 dicembre ne hanno fatta richiesta, otterranno l’erogazione della somma prevista. Mentre i finanziamenti che verranno concessi, saranno tutti caratterizzati dall’avere un plafond massimo di 250.000 euro, per l’acquisto di una abitazione, ridotto a 100.000 euro nel caso in cui si dovessero finanziare lavori di ristrutturazione volti al miglioramento dell’efficienza energetica. Il mutuo concesso poi può coprire fino al 100% del valore dell’immobile. E il tasso applicato, a scelta del richiedente, sarà fisso o variabile.

---- Quale mutuo scegliere?
In una situazione così incerta, quale finanziamento sottoscrivere per il 2014? Meglio orientarsi sul fisso o sul variabile? Quali rischi si corrono provando con il misto? E, soprattutto, come tutelarsi in caso di un prossimo rialzo degli indici di riferimento? Evitando, magari, di ritrovarsi nella stessa condizione in cui alcuni mutuatari si trovarono nel 2008, quando le rate dei finanziamenti a tasso variabile, complice l’aumento dell’Euribor, schizzarono verso l’alto, anche di alcune centinaia di euro.

In realtà, non è possibile dare una risposta che vada bene per chiunque. Vale a dire che tutto dipende dalla propensione al rischio di ciascun cliente. Chi ha paura di eventuali possibili rialzi dei parametri utilizzati per determinare il costo dei mutui a tasso variabile, infatti, continuerà a privilegiare il tasso fisso. Chi, invece, se la sente di rischiare un po’ di più, consapevole che però potrà ottenere un vantaggio economico maggiore, opterà per il variabile.

Stando all’analisi mensile di Of-Osservatorio finanziario, infatti, emerge che, in media, i mutui a tasso fisso a dicembre 2013 costano il 6,13%. Oltre due punti percentuali in più rispetto ai variabili puri, agganciati all’Euribor, che hanno un tasso annuo nominale del 4,08%. Mentre sono di poco più cari (4,70% in media) anche i misti, che consentono di alternare periodi di ammortamento a tasso fisso e periodi a tasso variabile, generalmente secondo scadenze prefissate. Ma bisogna essere esperti in materia, e capire come sfruttare l’andamento dei tassi per ottenere un vantaggio economico sulle rate del mutuo.

Così, per esempio, si può sottoscrivere Mutuo Domus Multiopzione di Intesa Sanpaolo, scegliendo periodicamente, ogni 3 o 5 anni, la tipologia di tasso tra fisso o variabile da applicare al finanziamento, per il triennio o quinquennio successivo. Mentre se si opta per Mutuo Valore Italia Super di UniCredit, si ha a disposizione l’opzione Switch, che consente di passare dal variabile al fisso in qualsiasi momento, purché trascorsi almeno due anni dalla sottoscrizione del contratto.

Pagare il più possibile
Ma c’è una cosa da tenere presente prima di sottoscrivere un finanziamento. E cioè che tassi così bassi non durano in eterno. E se meno di così non possono proprio scendere, allora è naturale che prima o poi torneranno a risalire. Quando ci sarà la tanto auspicata ripresa economica, perlomeno. Cosa fare quindi? Come sfruttare i tassi più bassi di sempre?

Per prima cosa, se c’è la disponibilità economica per farlo, è una buona idea rimborsare quanto più si può del debito sottoscritto con la banca. Le prime rate di un finanziamento, infatti, sono costituite per la maggior parte da interessi. Mentre è molto più marginale la quota capitale. Vuol dire che, rimborsando il più possibile il capitale dovuto, si avrà la possibilità di ridurre, anche sensibilmente, la durata del piano di ammortamento.

---- Un tempo era una situazione non troppo favorevole alle banche. Sicuramente non veniva proposta a cuor leggero. Perché più capitale veniva rimborsato, più era possibile ridurre la durata del piano di rimborso. E, di conseguenza anche gli interessi, che includono i veri profitti dell’istituto bancario. Oggi, invece, con la crisi che colpisce ad ampio raggio, non risparmiando nemmeno le banche, la liquidità e i capitali freschi sono accolti molto più favorevolmente.

Non è un caso che siano gli stessi istituti di credito, oggi, a proporre condizioni migliorative del finanziamento in essere, a fronte dell’immissione di nuovi capitali. Una banca locale, appartenente a un noto gruppo bancario pluriregionale, per esempio, ha contattato un suo mutuatario per proporgli di ridurre la durata del piano di ammortamento. L’impiegato di filiale, infatti, notando un consistente saldo sul conto corrente del mutuatario, ha proposto di immettere una cifra pari a 15.000 per saldare parte del debito sottoscritto. Riducendo al contempo la durata del rimborso di 6 anni, dagli originari 30 previsti. Il costo dell’operazione, completamente gratuito, non implicava modifiche nel tasso di interesse applicato, e quindi nella rata mensile. Mentre il mutuatario, a solo un anno dalla sottoscrizione del finanziamento, si è trovato nella condizione di poter risparmiare una somma di interessi complessiva pari a circa 50.000 euro.

Ma si può anche optare per finanziamenti che consentono di scegliere l’importo delle rate in modo personalizzato. Questi prodotti si chiamano mutui a rimborso del capitale libero. E permettono di scegliere di rimborsare rate più elevate in condizioni di tassi favorevoli. O, ancora, di costruire un ammortamento su misura. È il caso, per esempio, di Mutuo Su Misura BNL Elite di BNL-Gruppo BNP Paribas, a tasso variabile, che rende disponibile un rimborso costruito ad hoc sulle esigenze e le disponibilità finanziarie del cliente. Le rate, infatti, sono semestrali, dilazionabili fino a 30 anni. E spetta al mutuatario scegliere di volta in volta l’importo dei versamenti, rispettando soltanto delle percentuali di rimborso a scadenze prefissate e stabilite nel contratto. Ogni rata, quindi, è composta di soli interessi, mentre il cliente provvederà a rimborsare il capitale liberamente. Nel caso ipotetico indagato da Of di un mutuo di 100.000 euro da restituire in 15 anni, quindi, si avrà un tan del 3,827%, che equivale ad una rata (semestrale) di soli interessi, di 1.924,13 euro.

Anche Creval ha a catalogo Mutuo Libero, a tasso variabile, che consente di pagare rate di soli interessi gestendo il rimborso del capitale in autonomia, via Internet. Le rate possono essere mensili o trimestrali, e la durata iniziale è determinata in 20 anni. Anche se, alla scadenza, il cliente può chiedere il rinnovo per ulteriori 20 anni con la stessa formula.

© Of-Osservatorio finanziario – riproduzione riservata