Mutui. Alla fine conta solo l’LTV

Dimenticarsi i tassi, gli spread, le spese di istruttoria, per il notaio o per il geometra e l’architetto che devono rilevare l’esatto valore della abitazione da acquistare. Se si sta scegliendo la banca o la società finanziaria cui chiedere un mutuo, tutti questi punti di osservazione, oggi, sono un valore di riferimento meno determinante di quanto non accadesse fino a pochissimi mesi fa.

Meglio il variabile o un fisso? Un tempo, infatti, era questa la domanda più frequente nei forum e blog. Oppure, meglio forse un misto, prodotto quasi misterioso che parte con un tasso e si conclude con uno diverso. O ancora: meglio un mutuo a rata fissa e durata variabile oppure un mutuo con un tetto o tasso massimo, il cosiddetto CAP, che mette al riparo da un surriscaldamento dei tassi.

Se si leggono con attenzione i dati a confronto (vedere ad esempio in mutuiaconfronto.com) tra le diverse offerte, che dalla primavera del 2013 hanno ricominciato ad essere al centro delle politiche commerciali di quasi tutte le banche, iniziando dal dato più importante, cioè da quanto bisogna restituire al termine del periodo di ammortamento, il cosiddetto montante, si comprende che in pratica tutte le offerte sono (quasi) uguali. C’è chi taglia qualche punto sullo spread, e ci fa anche la campagna di comunicazione, ma poi aumenta le spese. Oppure lo fa ma solo offrendo la metà del valore della casa data in garanzia con l’ipoteca.

C’è chi regala qualche bonus per acquisti, chi un frigorifero o un elettrodome-stico. Ma alla fin fine i montanti si equivalgono. Inoltre, l’indice di rifinanziamento fissato dalla Banca Centrale Europea (BCE), a cui tutti i tassi del mutuo fanno riferimento, è, ormai prossimo allo zero (a quota 0,15%) e questo ha annullato ulteriormente il peso dei parametri utilizzati fino ad oggi per selezionare il prodotto migliore.

E così, la competizione si è spostata e si sposterà sempre di più sull’unica domanda utile in particolare per giovani e giovani coppie, che sono il cliente d’eccellenza per un mutuo: me lo posso permettere? E’ una domanda legittima se si pensa alla situazione attuale, in cui i giovani guadagnano ancora poco e sempre meno con contratti a tempo indeterminato, mentre le abitazioni continuano a costare molto, soprattutto se non si dispone di contante per potere usufruire rapidamente delle occasioni da prendere al volo.

Per permettere a un giovane di acquistare la prima casa serve quindi che il mutuo offra se non tutta la cifra necessaria, almeno una parte consistente. Questo parametro di valutazione è indicato da una sigla, LTV, che sta per Loan To Value. LTV e HLTV (cioè High Loan To Value) indicano, in sintesi, quale sarà l’importo che la banca concederà. Se su un immobile la banca concede l’intero importo cioè il 100% o almeno il 90-95%, cioè oltre l’80%, l’indice è un HLTV.

Perché l’indice LTV è così importante
Nel passato anche recente, fino al 2009, c’erano offerte di mutui fino al 120% del valore dell’immobile dato in garanzia, un prodotto HLTV ideale per aiutare le giovani coppie con le spese per la cerimonia del matrimonio, il viaggio di nozze, i mobili e cos’ via. “Oggi mutui al 120% sono impensabili da noi, mentre sono ancora disponibili in Germania”. Ha spiegato a Of Roberta Brunelli, Direttore Commerciale e Mortgage Insurance, Genworth Financial, compagnia assicurativa internazionale specializzata in polizze sulla vita, assicurazioni sulle cure a lungo termine e coperture di protezione finanziaria.

---- Secondo un’indagine Genworth per Of su dati dell’European Mortgage Federation, per tutto il periodo di crisi, in Germania l’indice medio LTV è rimasto sostanzialmente invariato intorno al 72%, così come in Svezia (70%) mentre in UK e in Francia è attorno all’80% e in Finlandia al 90%. L’Italia è il fanalino di coda in Europa con un LTV medio di solo il 63%.

L’indice LTV massimo disponibile in Europa viaggia sul 100% con punte del 120% in Germania e dell’85% massimo nella prudentissima Svezia, mentre in Finlandia l’indice LTV massimo arriva al 95%.

L’Italia, come in UK, si trova ancora qualche rarissima offerta fino al 100%, come quella di Intesa Sanpaolo Superflash, vincitrice del premio Of-MigliorMutuo 2014 (leggi qui) e quella di Banca Popolare di Bari.

Ma le cose cambiano quando si va a leggere il tasso di erogazione di mutui di questo tipo. Mentre In Germania, Svezia, Finlandia e UK in media l’erogazione di mutui HLTV è stata nel 2014 di circa il 18%, con una forbice del 15% in Finlandia e del 13% in Svezia, in Italia si parla di un esiguo 5%.

Si tratta di una situazione di forte disagio per i possibili clienti, che scarseggiano di fatto, perché la maggior parte delle offerte in promozione offrono spread ribassati e convenienti solo per LTV al 50-60% (leggi qui).

Questa situazione sta di fatto bloccando la ripresa di un mercato, che è fermo ormai da oltre tre anni. “Bisognava dare un segnale di svolta”, afferma la manager Genworth Financial. Tra l’altro i tassi bassi e un generale prolungamento del periodo di ammortamento (anche BancoPosta lo ha recentemente allungato da 25 a 30 anni) rendono sostenibile una rata mensile simile a un affitto. Per Brunelli, quindi, “il mutuo al 95% e anche al 100% è l’unico strumento valido per l’accesso alla casa di proprietà per le fasce più deboli, finanziariamente parlando, ed è in linea con le priorità governative, che vedono l’incentivazione all’acquisto come una tappa fondamentale nella ripresa dalla crisi economica”.

Un nuovo trend per il mutuo prima casa
E così un altro soggetto finanziario appartenente a un gruppo territoriale mette a catalogo da oggi mutui con LTV fino al 95%, per prima casa. Si tratta di Creacasa, Gruppo Credem, grazie al supporto di Genworth Financial. Una scelta lungamente meditata, secondo l’affermazione del DG, Lorenzo Montanari, “un segnale forte che dimostra la volontà di avere un ruolo di riferimento sul mercato dei finanziamenti alle famiglie”.

In base alla simulazione di Creacasa.it, un mutuo di 237.000 euro ovvero il 95% del valore di un appartamento di 250.000 euro, viene offerto con un TAN del 4,0% per un variabile a 20 anni, con una rata mensile di 1.436,17 euro pari a 107.682,04 euro di interessi e a un montante di 344.680,80 euro. Lo spread, in questo caso è del 3,75%, mentre il gruppo Credem ha attualmente in promozione un prodotto variabile con spread ribassato al 2,10% ma per mutui con LTV solo fino al 50%.

Un HLTV da solo può far ripartire il mercato dei mutui anche in Italia? “In Germania la disponibilità di finanziamenti per l’acquisto di immobili residenziali non ha registrato variazioni sostanziali in questo periodo; quello tedesco è sempre stato un mercato conservatore, dice Brunelli, Genworh.

“In Italia la crisi del lavoro e in particolare la disoccupazione giovanile hanno messo in seria crisi il mercato immobiliare, colpito anche da una tassazione sulla prima casa. Ma la decisione presa da Creacasa, uno dei principali finanziatori alle famiglie, sembra far tornare a risplendere il sole anche sul mercato italiano e crediamo che a breve potranno seguire altre offerte di questo tipo”.

© Of-Osservatorio finanziario - riproduzione riservata