2016. L’anno dell'immobiliare/Sada (Tecnocasa): “Fino al 2017 conviene comprare casa. Ma se si deve vendere…”

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Per i prossimi due anni meglio comprare casa che venderla. I prezzi sono al palo. Dall’inizio della crisi hanno perso circa il 38%. E non sono previsti in aumento nel medio periodo. Ma bisogna fare attenzione: perché se si vende una casa acquistata dopo il 2002 si rischia di rimetterci. Lo spiega a Of Luigi Sada, Amministratore Delegato Tecnocasa Franchising Spa. Che prevede cosa dovrebbe avvenire al settore residenziale da qui al 2016. E conferma: tra gli addetti ai lavori prevale un sentimento di positività. La china è stata svoltata e gli anni più cupi per l’andamento del mercato immobiliare sembrano essere solo un ricordo. Ma solo a fine anno si potrà veramente capire se è stata imboccata la via della ripresa.

Of: Per chi deve acquistare casa è ancora un buon momento?
Sada: Indubbiamente. Rispetto al 2007 i prezzi si sono ridotti del 38%. Una variazione significativa. Anche se direi più che altro che si tratta di una normalizzazione. Ora i prezzi sono più equi e corretti, in linea con il valore di mercato delle abitazioni.

Of: Cioè nel 2007 era gonfiati?
Sada: Diciamo che a quel tempo il sistema economico era in grado di assorbire quei valori. Bisogna anche considerare che in quel periodo tutto il mercato era diverso, e scontava anche la facilità di accedere al credito per finanziare anche fino al 100% del valore della casa. Ora non è più così e i prezzi si sono adeguati. Ma sono sicuramente più aderenti alla realtà oggi rispetto ad allora. Così come è più corretto anche lo stesso sistema creditizio.

Of: Ora è molto più difficile ottenere un mutuo infatti. Ci sono molte più condizioni da realizzare…
Sada: Sì ma comunque le erogazioni, nonostante questo, stanno aumentando. Credo che, ad oggi, con i rubinetti del credito che si sono riaperti, si possa parlare di un mercato più responsabile. E anche questo è un effetto della crisi. Questi 7 anni ci hanno in qualche modo responsabilizzati, anche rispetto ai consumatori. E il mutato atteggiamento delle banche ne è un esempio.

Of: Che però non agevolano chi deve vendere…
Sada: Dipende. Se si vende perché se ne ha necessità o perché si acquista un altro immobile allora è diverso. Cioè si sconta comunque il fatto che, anche se si riduce il prezzo della casa messa in vendita, si può comunque ottenere un buon margine dalla casa che si acquista. Ovviamente è diverso il discorso a seconda del periodo in cui si è comprato la casa.

---- Of: Cioè quanti anni deve avere una casa per non rimetterci?
Sada: Il punto critico stimato è il primo semestre del 2002. Se la casa che si mette in vendita è stata acquistata prima di questa soglia allora è ancora possibile ottenere un guadagno. Se invece si tratta di un appartamento più recente è probabile che si perderà qualcosa.

Of: È meglio aspettare che la situazione migliori, se non si ha fretta di vendere?
Sada: Dipende. Ancora non si possono fare previsioni certe sul futuro. Soprattutto considerando che è ancora incerta la situazione attuale. Quello che è certo è che la ripresa ci sarà ma non sarà di certo repentina.

Of: Si diceva che l’anno della ripresa sarebbe stato il 2015 però…
Sada: sì, ma lo potremo dire solo a fine anno se abbiamo veramente imboccato la via della ripresa. Stiamo rilevando segnali di ripresa che consolidano i dati di fine 2014 che indicavano un incremento delle compravendite. Nel 2015, nei primi mesi, la situazione sembra essere quella di una conferma. E i segnali positivi che si scorgono nel mercato lasciano ben sperare anche per i mesi a venire.

Of: Quali sono i segnali positivi?
Sada: Il sentiment prevalente, almeno nella nostra rete di agenzie, è quello di una sostanziale positività. C’è una maggiore dinamicità rispetto agli anni passati. E anche i giovani stanno iniziando ad interessarsi maggiormente al mondo delle agenzie immobiliari. Le domande di lavoro sono in aumento. A testimonianza che qualcosa veramente si sta muovendo. Anche se si tratta di una ripresa molto lenta.

Of: Cioè, cosa sta cambiando?
Sada: I prezzi continuano a mantenersi in territorio negativo. Ma la differenza rispetto a un anno fa è che si tratta di una flessione più contenuta. Credo che il 2015 si chiuderà ancora con una riduzione dei prezzi dal -4% al -2%.

Of: E nel 2016 cosa accadrà ai prezzi delle case?
Sada: Il 2015 dovrebbe essere l’ultimo anno di discesa delle quotazioni immobiliari. Nel 2016 prevediamo una sostanziale stabilizzazione che dovrebbe prolungarsi e mantenersi anche per il 2017.

Of: Dunque anche le compravendite aumenteranno…
Sada: Proprio così. Il 2014 si è chiuso con un totale di transazioni di acquisto di immobili ad uso residenziale di 417.000. Per il 2015, invece, ci aspettiamo che l’anno si chiuda con un totale di 430-440.000 compravendite. Ed è un trend che dovrebbe continuare anche nel 2016 e nel 2017. Complici i prezzi ridotti.

---- Of: Quanto ci vorrà perché si ritorni ai livelli pre-crisi?
Sada: È questo il fatto: credo che non ci ritorneremo più. Il mercato ormai non è più lo stesso, è cambiato. E non credo che andremo incontro ad incrementi significativi dei prezzi nel medio periodo.

Of: In un contesto come questo ha ancora senso puntare sull’investimento immobiliare?
Sada: Certo. Soprattutto se si considera la mentalità dell’investitore italiano. Anche se bisogna considerare che, per lo più, per investimento è da considerarsi l’acquisto della seconda casa per le vacanze o per i figli che studiano in un’altra città. Diverso invece è il caso dell’investimento puro. Chi acquista solo per mettere a reddito si scontra con una tassazione fiscale che spesso disincentiva la spesa.

Of: Con il mercato che si è trasformato, come è cambiato il ruolo dell’agenzia immobiliare?
Sada: Negli anni peggiori della crisi una riduzione degli agenti c’è stata. Anche per noi. Ma ora che il sentiment è finalmente positivo qualcosa sta cambiando. Così come stanno cambiando anche le caratteristiche e i servizi degli agenti immobiliari.

Of: Cosa c’è di diverso?
Sada: Diciamo che il lavoro di intermediazione oggi è ancora più centrale che in passato. È necessario far incontrare domanda e offerta in un contesto non facile. E serve dunque una maggiore serietà. Oltre allo sviluppo collaterale di altri servizi. L’agente immobiliare oltre ad occuparsi della mediazione deve diventare quindi un consulente a tutto tondo sulla casa.

Of: Infatti voi avete anche una società creditizia che vende mutui…
Sada: Sì ma la mediazione creditizia e quella immobiliare sono due aspetti completamente diversi e disgiunti. Kiron, la società che fa parte del Gruppo e si occupa di finanziamenti, offre un servizio richiedibile a scelta solo da chi lo necessita. E non è assolutamente vincolante per l’acquisto della casa.

Of: Però è un servizio in più, soprattutto ora che anche le banche sono entrate nel mercato…
Sada: Sì le banche hanno iniziato ad aprire le loro agenzie immobiliari. Ma per noi si tratta solo di un competitor in più. E al mercato può far bene la concorrenza.

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