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SOMMARIO

Un documento pubblicato dal Ministero dell'Economia e delle Finanza lascia intendere che il tetto al 4% per i mutui a tasso variabile si riferisca al tasso finito, comprensivo dello spread. Leggi l'articolo sul decreto anti-crisi

Decreto anti-crisi: la relazione tecnica specifica il tetto al 4% lordo

(Reuters) - L'articolo 2 del decreto legge 185 varato dal governo venerdì scorso contro la crisi riguarda il contributo dello Stato per il 2009 per contenere le rate dei mutui immobiliari non a tasso fisso stipulati (o eventuali surroghe) entro il 31 ottobre 2008 e stabilisce che i nuovi mutui devono avere come riferimento il tasso Bce.

Per quel che riguarda l'entità del contributo dello Stato esiste una distonia fra il testo del decreto e la relazione tecnica. Il testo infatti parrebbe fare riferimento ad un intervento dello Stato sulle rate 2009 per la parte che eccede un tasso netto del 4% (il testo dice "senza spread, spese varie o altro tipo di maggiorazione"). La relazione tecnica, invece, nel calcolare il costo del provvedimento per lo Stato calcola la differenza sul lordo.

In corso di conversione del decreto il legislatore dovrà dunque chiarire l'interpretazione autentica.

Ecco i due testi integrali.

ARTICOLO 2 DEL DECRETO 185 DEL 29 NOVEMBRE 2008

Mutui prima casa: per i mutui in corso le rate variabili 2009 non possono superare il 4% grazie all'accollo da parte dello Stato dell'eventuale eccedenza; per i nuovi mutui, il saggio di base su cui si calcola gli spread è costituito dal saggio Bce.

1. L'importo delle rate, a carico del mutuatario, dei mutui a tasso non fisso da corrispondere nel corso del 2009 è calcolato con riferimento al maggiore tra il 4% senza spread, spese varie o altro tipo di maggiorazione e il tasso contrattuale alla data di sottoscrizione del contratto. Tale criterio di calcolo non si applica nel caso in cui le condizioni contrattuali determinano una rata di importo inferiore.

2. Il comma 1 si applica esclusivamente ai mutui per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell'abitazione principale, ad eccezione di quelle di categoria A1, A8 e A9, sottoscritti da persone fisiche fino al 31 ottobre 2008. Il comma 1 si applica anche ai mutui rinegoziati in applicazione dell'articolo 3 del decreto-legge 27 maggio 2008, n. 93, convertito in legge dalla legge 24 luglio 2008, n. 126, con effetto sul conto di finanziamento accessorio, ovvero, a partire dal momento in cui il conto di finanziamento accessorio ha un saldo pari a zero, sulle rate da corrispondere nel corso del 2009.

3. La differenza tra gli importi, a carico del mutuatario, delle rate determinati secondo il comma 1 e quelli derivanti dall'applicazione delle condizioni contrattuali dei mutui è assunta a carico dello Stato. Con decreto del direttore dell'Agenzia delle entrate sono stabilite le modalità tecniche per garantire alle banche il pagamento della parte di rata a carico dello Stato ai sensi del comma 2 e per il monitoraggio dei relativi flussi finanziari, anche ai fini dell'eventuale adozione dei provvedimenti di cui all'articolo 16, comma 9, del presente decreto.

4. Gli oneri derivanti dal comma 3 sono coperti con le maggiori entrate derivanti dal presente decreto.

5. A partire dal 1° gennaio 2009, le banche che offrono alla clientela mutui garantiti da ipoteca per l'acquisto dell'abitazione principale devono assicurare ai medesimi clienti la possibilità di stipulare tali contratti a tasso variabile indicizzato al tasso sulle operazioni di rifinanziamento principale della Banca centrale europea. Il tasso complessivo applicato in tali contratti è in linea con quello praticato per le altre forme di indicizzazione offerte. Le banche sono tenute a osservare le disposizioni emanate dalla Banca d'Italia per assicurare adeguata pubblicità e trasparenza all'offerta di tali contratti e alle relative condizioni. Le banche trasmettono alla Banca d'Italia, con le modalità e nei termini da questa indicate, segnalazioni statistiche periodiche sulle condizioni offerte e su numero e ammontare dei mutui stipulati. Per l'inosservanza delle disposizioni di cui al presente comma e delle relative istruzioni applicative emanate dalla Banca d'Italia, si applica la sanzione amministrativa pecuniaria prevista all'articolo 144, comma 3 del D.lgs. 1° settembre 1993, n. 385. Si applicano altresì le disposizioni di cui all'articolo 145 del D.lgs. 1° settembre 1993, n. 385.

IL TESTO DELLA RELAZIONE TECNICA ALL'ARTICOLO 2

In base a dati della Banca d'Italia, lo stock complessivo dei mutui a tasso non fisso, a settembre 2008 ammontava a circa 168 miliardi di euro. In base a dati di provenienza Abi, la quota dei mutui per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa sul totale dei mutui a tasso non fisso è pari a circa il 60% (100 miliardi circa).

Lo spread contrattuale medio sui mutui a tasso variabile è pari a circa 110 punti base, nella quasi totalità dei casi applicato al tasso Euribor. Alle condizioni di mercato del 26 novembre 2008, il tasso per il calcolo della rata è in media compreso tra 4,5% e 5,1% a seconda della scadenza del tasso Euribor (1, 3 o 6 mesi) considerata nel contratto del mutuo.

Se tali condizioni di mercato perdurassero per l'intero 2009, e prendendo come riferimento medio il tasso Euribor a 3 mesi (3,901% al 26 novembre 2008), il più comunemente utilizzato, il costo massimo della misura sarebbe pari a circa 1 miliardo [(Euribor 3M+110pb-4%)x100 miliardi].

In realtà è prevista una significativa riduzione dei tassi di interesse nel corso del 2009. Il consensus di mercato al 25 novembre prevede il seguente andamento dei tassi nel corso del 2009:

1Trim09E 2Trim09E 3Trim09E 4Trim09E 2009EBce 2,25% 2,00% 2,00% 2,00% 2,06% Euribor 3M 3,12% 2,81% 2,60% 2,54% 2,77% Spread Euribor 3M/Bce 0,87% 0,81% 0,60% 0,54% 0,70%

In base a tali previsioni, il costo massimo della misura sarebbe pari a 55 milioni di euro (0,22% di 100 miliardi, per 3 mesi). Occorre tuttavia tenere conto dei ritardi nell'adeguamento degli importi delle rate di mutuo connessi alle condizioni contrattuali. Ipotizzando un ritardo di 3 mesi (e quindi tenendo conto del tasso Euribor 3M medio atteso dell'ultimo trimestre 2008), il costo massimo della misura sarebbe a circa 350 milioni. Ipotizzando un ritardo di due mesi (e quindi tenendo conto del tasso Euribor 3M medio atteso dell'ultimo bimestre 2008), il costo massimo della misura sarebbe pari a circa 250 milioni.

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