Cinque trend mutui e prestiti 2009

Tasso Euribor in discesa libera: stamattina è a quota 2,41% ad un mese e 2,69% a tre mesi. Un tasso così basso non si vedeva dal 2006 o dal lontanissimo 2003. I mutui variabili hanno quindi il vantaggio di una rata più contenuta, rispetto al 2008, con risparmi di 140 euro su un mutuo di 100 mila euro restituibile a 15 anni. L'Euribor è sempre più vicino al tasso di rifinanziamento della Banca Centrale Europea, che da dicembre è a quota 2,50%. Le previsioni di numerosi analisti sono che quest' indice sia destinato a calare fino a raggiungere l'1% la prossima primavera, forse addirittura meno. Non c'è da stupirsi, data la profonda crisi globale in cui è piombato il mondo occidentale: la gloriosa Banca d'Inghilterra ha ridotto la settimana scorsa all'1,50% il suo tasso di rifinanziamento mentre la Fed americana è a quota zero. In questo contesto la nuova possibilità offerta dal mercato dei finanziamenti ipotecari accanto al fisso, variabile, misto, in altre parole il mutuo BCE, è una opportunità da prendere in considerazione. Questo il primo trend 2009 per il comparto mutui in Italia. Le offerte di mutuo BCE per adesso sono ancora poche, ma le banche hanno tempo fino a fine marzo per adeguarsi e seguire le indicazioni di Banca d'Italia: c'è l'Euromutuo di Banca Popolare di Milano che ha un tasso finito del 3,80%, c'è l'offerta di Popolare di Sondrio, c'è quella di Banca Monte dei Paschi di Siena per le giovani coppie con un tasso finito del 4,05%, c'è l'offerta di Poste Italiane Bancoposta con un tasso finito del 4,750%, più alto addirittura del tasso variabile, che è intorno al 4,1%.Intesa Sanpaolo offre il suo Domus variabile fino al 100%, una rarità oggi che anche Bancoposta ha tolto dal suo carnet i mutui oltre l'80%, con spread intorno all'1,5%, dipende dal cliente e dalla durata e tipologia del mutuo. Il tasso finito di Domus BCE è di circa il 4%. C'è poi il mutuo BCE di UniCredit Banca per la Casa a quota 4,0%. La soglia del 4% per il variabile sia agganciato all'Euribor che al tasso BCE, è quindi una costante per tutto il 2009, con variazioni minime, perché anche se i tassi scenderanno, le banche aumenteranno gli spread. C'è da segnalare tuttavia che il decreto Tremonti prevede che il tetto del 4% sia applicabile per tutto il 2009 alle rate dei mutui in essere prima del 31 ottobre 2008.Ciò vuol dire che un mutuo quindicinale da 100.000 euro contratto nell'aprile 2004 ad un tasso del 2% con uno spread molto alto pari al 2%, oggi sconterebbe un interesse del 4,7%, con una rata di 775 euro. Il mutuatario, con il tetto del 4%, pagherà soltanto 739 euro, risparmiando quindi 36 euro, mentre la differenza finirà a carico dello Stato.

La lista delle banche che hanno già ritoccato in su la maggiorazione applicata al mutuo è sempre più nutrita, con qualche lodevole eccezione come CheBanca!-gruppo Mediobanca e Cariparma-Gruppo Crédit Agricole, due banche che si stanno distinguendo in questo comparto con le migliori offerte e spread fermi o in leggera discesa. E questo è il secondo trend, con pochi margini di manovra del singolo cittadino, ma con l'opportunità per enti locali e associazioni di categoria di spuntare offerte vantaggiose, mettendo a disposizione fondi di garanzia per permettere alla banca di offrire spread migliori anche sotto l'1%.

----- Terzo trend: il mutuo assicurato. Bancoposta offre uno spread migliore, 1,10% al posto di 1,25%, a chi assicura il mutuo contro i rischi d' insolvenza per malattia, incidente, perdita del lavoro. Un' offerta che era già prevista da anni da banche assicurative come Banca Mediolanum e che oggi si può trovare nel carnet mutui di tutte le banche. L'assicurazione aggira da un lato la difficoltà di accedere al credito da chi non offre garanzie e dall'altro offre alla banca la possibilità di contenere lo spread. La maggiorazione per un mutuo assicurato è dello 0,90 - 1% circa. Ecco che un variabile raggiunge quota 5% poco meno di un tasso fisso che è a quota 5,20%.

Con tassi così bassi le banche saranno pronte a concedere finanziamenti per la casa?Non proprio. Dipende prima di tutto dalla banca: se ha saputo affrontare il passato in modo prudente e non ha quindi problemi di rifinanziamento è in grado di offrire mutui vantaggiosi. In generale, però il trend, il quarto in questo elenco, riguarda una maggiore difficoltà nell'accedere al credito bancario per il mutuo casa. E sarà difficile, ancora di più, surrogare e rinegoziare. O meglio, difficile sarà spuntare contratti più convenienti per il cliente. Un cliente che si trova in difficoltà può comunque riuscire a trovare denaro ricorrendo ai prestiti: gli ultimi dati del rapporto Assofin-Crif e Prometeia indicano in aumento i prestiti personali, mentre quelli al consumo sono diminuiti del 6% circa. Per Kiron-Tecnocasa, i prestiti personali sono cresciuti di quasi il 3% nel terzo trimestre 2008 rispetto allo stesso periodo 2007. Il prestito personale si affronta in Italia solo se si è a corto di contante per necessità urgenti: per una spesa medica imprevista, per un debito con lo Stato e per pagare la rata del mutuo. Da questa situazione nasce il quinto trend: le banche si metteranno sempre più in competizione con le finanziarie che offrono prestiti personali, quinto dello stipendio e della pensione, carte revolving, in altre parole pagabili a rate. Il mercato sta tirando e le offerte delle banche sono oggi migliori rispetto a quelle delle finanziarie. Tre anni fa, Banca Woolwich, leader nel mercato dei mutui, si è riposizionata all'interno del gruppo Barclays Bank che come primo prodotto iniziò ad offrire una carta di credito revolving. UCB Banca, che vendeva solo mutui, si è riposizionata a fine 2008 con nuovo nome e nuovo carnet di mutui e prestiti personali: pè stata ribattezzata oggi come BNP Paribas Personal finance. La novità dal 1° gennaio è che anche UniCredit banca per la Casa si è unita a Unicredit Consumer Financing, "per rafforzare l'offerta", secondo una portavoce. La comunicazione ufficiale ci sarà a fine gennaio, ma l'obiettivo è chiaro ed è in linea con l'offerta di altri gruppi Europei: da un lato offrire ai clienti maggiori opportunità di accesso al credito, ovviamente più caro di un mutuo, ma reso vantaggioso rispetto al 2008 dai tassi più bassi e dall'altro conoscere meglio i clienti unendo le informazioni da due settori del finanziamento che fino a ieri lavoravano a comparti stagni. Il prodotto leader di queste nuove offerte è quel "consolidamento debiti" che era stato il nuovo prodotto introdotto in Italia da Ge Money Bank nel 2005-2006.Intesa Sanpaolo ha già iniziato dalla seconda metà 2008 ad offrire la sua "monorata" con prestiti personali che raggiungono quote sostanziose - fino a 75 mila euro - tali da rendere interessante un prestito al posto del mutuo soprattutto se viene rimborsato entro i 7-10 anni. In questo caso l'offerta è a tasso fisso con copertura assicurativa. I tassi sono ovviamente più alti rispetto al mutuo, intorno al 6-7%. E l'immobile resta libero da vincoli ipotecari.

Con il prestito personale inoltre, si riesce ad ottenere il finanziamento necessario ad acquistare casa, arrotondando la cifra ottenibile con un mutuo che può raggiugere oggi al massimo il 75-80% dell'immobile, a fronte di una contrazione dell'offerta di mutui HLTV, superiori all'80%. I prezzi delle abitazioni è infatti ancora elevato, anche se in discesa del 10-15% su scala europea, e quel 75-80% può non bastare.

I prezzi delle abitazioni sono in effetti a macchia di leopardo. Cresce il numero di quelle che non si riusciranno mai più a vendere, troppo grandi, troppo care, in zone depauperate di servizi e degradate da immigrazione, ma rimane stabile o in diminuzione quello di abitazioni belle, appetibili, soprattutto dai giovani e dalle giovani coppie: abitazioni vicino a servizi, scuole, palestre, ospedali, servizi sanitari e verde pubblico. Entro il 2011, quando i centri studi europei segnalano una diminuzione dei prezzi delle abitazioni del 25%, molto potrà essere fatto dagli enti locali per privilegiare alcune zone rispetto ad altre. E lo sviluppo della banda larga, renderà anche appetibile abitare in piccole città e piccoli borghi, ben serviti, perché il lavoro diventerà sempre più mobile - cioé eseguibile da casa - anche per i dipendenti di grandi aziende. Con il prestito personale, infine, è possibile restaurare abitazioni dismesse o riattarne altre per usi diversi: crescerà quindi l'offerta di abitazioni, se non addirittura di "stanze con bagno" in affitto, soprattutto nei principali centri urbani, venendo incontro alla domanda crescente di studenti, persone separate e altre che cambiano città per trovare nuove opportunità di lavoro.
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