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Percoco (Nomisma): “Quando il mattone si riprenderà? Tra due... OF OSSERVATORIO FINANZIARIO

SOMMARIO

I prezzi delle abitazioni sono in discesa. I canoni di locazione anche. Gli investimenti a livello europeo si riducono drasticamente. Le banche sono più prudenti nel concedere i mutui. Ma non è una situazione destinata a durare ancora molto. Daniela Percoco, Direttore Real Estate di Nomisma ipotizza un leggero recupero già a partire dal 2011. Anche se bisognerà aspettare il 2013 prima che il mattone ritorni ad essere un investimento affidabile

Percoco (Nomisma): “Quando il mattone si riprenderà? Tra due anni”

Si dice, guardando al passato, che il mattone non ha mai tradito. Ma adesso, dopo il credit crunch, con la crisi del credito, la mancanza di liquidità dei mutui, il ristagno nel settore immobiliare e la riduzione negli investimenti a livello europeo, è ancora così? Il mercato immobiliare può ancora essere considerato un buon investimento? I prezzi di immobili e compravendite risaliranno? O invece è meglio puntare su altri asset class? Come azioni, obbligazioni, fondi?
Per rispondere a queste domande Of-Osservatorio finanziario ha incontrato quattro professionisti del settore: Giovanni Palladino, Presidente del Centro Internazionale Studi Luigi Sturzo (Ciss) (Leggi l'intervista), Ezio Bruna, Docente di Economia e Finanze al Politecnico di Torino, Fondatore di CESFIM Centro Studi Finanza Immobiliare e Past President della Commissione Real Estate dell’Associazione Italiana Private Banking (AIPB)(Leggi l'intervista), Daniela Percoco, Direttore Real Estate di Nomisma e Alessandro Ghisolfi direttore Ufficio Studi di UBH (Leggi l'intervista). Che tra previsioni circa il futuro del mercato immobiliare e ipotesi relative all’andamento dei prezzi di compravendita nel medio e lungo periodo, hanno anche suggerito dove investire per guadagnare di più.
Daniela Percoco, Direttore Real Estate di Nomisma, la società di studi economici fondata a Bologna nel 1981, spiega che il mercato immobiliare è in fase di assestamento. E anche se i prezzi di immobili e compravendite, per ora, non sono premianti, a partire dal 2013 si potrà di nuovo guadagnare.

Of: Come sta andando il mercato immobiliare inteso come investimento?
Percoco: Diciamo che in questo momento l’attenzione per i beni rifugio è sicuramente elevata data la volatilità dei mercati finanziari e il recente andamento delle Borse e delle valute.

Of: Come mai si continua a puntare ancora sul mattone?
Percoco: L’andamento dei mercati ha di fatto contribuito a rafforzare l’immagine dell’investimento immobiliare come alternativa affidabile. Perché la casa è un classico bene rifugio e mantiene il suo valore nel tempo. Ma attenzione, l’acquisto di un immobile a scopo investimento è un’operazione molto diversa rispetto ad esempio all’acquisto di un’azione o di un’obbligazione che hanno dei valori ben precisi in un dato momento.

Of: Si spieghi meglio...
Percoco: Nel settore immobiliare ogni bene può considerarsi unico, caratterizzato da una serie di elementi che vanno presi in esame affinché l’investimento si riveli proficuo nel tempo. E’ una differenza rilevante degli immobili rispetto agli altri asset finanziari.

Of: Quali elementi vanno considerati?
Percoco: Beh, ovviamente il valore di un immobile dipende dalla localizzazione geografica, ma anche dall’organizzazione degli spazi, dallo stato di manutenzione e dalla dotazione in termini di impiantistica. Tutte componenti “soggettive” che vanno tenute presenti in vista di un acquisto.

---- Of: Però ci sono anche innegabili differenze in termini di liquidità...
Percoco: Questo sì. In caso di necessità i titoli possono essere venduti nel giro di breve. Quando si acquista un immobile tale operazione può essere fortemente sconsigliata in una situazione di stagnazione del mercato.

Of: E ultimamente i prezzi stanno stagnando...
Percoco: Beh...ovviamente anche questa tipologia di investimento registra dei cicli e delle oscillazioni. Ma non sono comunque così repentine, impreviste e imprevedibili come su altri mercati e per altri asset.

Of: E nel prossimo futuro come andrà?
Percoco: Ancora per quest’anno è ipotizzabile una leggera caduta dei prezzi, mentre nel 2011 ci aspettiamo un leggero recupero. Anche se si parla di un ordine di grandezza di non più dell’1-2%. Diciamo che il 2010 e il 2011 saranno anni di assestamento. Ma poi la situazione tornerà a stabilizzarsi.

Of: In che modo?
Percoco: Ci aspettiamo che il biennio 2012-13 faccia registrare un certo recupero dei prezzi. Anche se, allo stato attuale, non vi sono dati empirici che possano confermarlo con certezza. Comunque quel che è certo, è che nel giro dei prossimi anni fino al 2012, l’investimento immobiliare non sarà premiante.

Of: Colpa della crisi?
Percoco: Anche. Il mercato immobiliare deve ancora superare la parte finale della crisi. All’estero invece i mercati si sono già ripresi, in Inghilterra ad esempio i prezzi delle case stanno già crescendo. Il problema è che in Italia la ripresa è strettamente legata alle dinamiche del sistema creditizio.

Of: Cioè?
Percoco: Siamo ancora in una fase di incertezza di mercati, le banche sono prudenti nel concedere credito mentre una serie di elementi rendono l’offerta di denaro costoso. Indubbiamente questo quadro rappresenta un ostacolo al rilancio del mercato immobiliare.

Of: Però ci sono sempre i fondi pensione e i fondi immobiliari...
Percoco: Gli investimenti fatti a livello europeo tra il 2007 e il 2009 dai grandi operatori tra cui i fondi pensioni e i fondi immobiliari si sono ridotti del 75%. Nel 2007 si registravano circa 240 miliardi di investimenti mentre nel 2009 si attestavano intorno ai 60 -70 miliardi. Questo non significa che gli investitori siano spariti ma che non dispongono più di linee di credito sufficienti.

Of: Meglio quindi puntare sui rendimenti dei contratti di locazione?
Percoco: No, anche gli affitti in questo momento non sono particolarmente premianti. I canoni sono scesi in misura maggiore rispetto ai prezzi perché hanno dovuto fare i conti con una ridotta capacità di spesa delle famiglie. E i proprietari si sono dovuti adeguare a quello che il mercato e le famiglie erano in grado di pagare. Inoltre bisogna ricordare che sebbene l’offerta resti sostenuta, la domanda è comunque economicamente debole. E comprime il livello medio dei canoni.

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