Consiglio di prof: resta liquido e aspetta

Si dice, guardando al passato, che il mattone non ha mai tradito. Ma adesso, dopo il credit crunch, con la crisi del credito, la mancanza di liquidità dei mutui, il ristagno nel settore immobiliare e la riduzione negli investimenti a livello europeo, è ancora così? Il mercato immobiliare può ancora essere considerato un buon investimento? I prezzi di immobili e compravendite risaliranno? O invece è meglio puntare su altri asset class? Come azioni, obbligazioni, fondi?
Per rispondere a queste domande Of-Osservatorio finanziario ha incontrato quattro professionisti del settore: Giovanni Palladino, Presidente del Centro Internazionale Studi Luigi Sturzo (Ciss) (Leggi l'intervista), Ezio Bruna, Docente di Economia e Finanze al Politecnico di Torino, Fondatore di CESFIM Centro Studi Finanza Immobiliare e Past President della Commissione Real Estate dell’Associazione Italiana Private Banking (AIPB), Daniela Percoco, Direttore Real Estate di Nomisma (Leggi l'intervista) e Alessandro Ghisolfi direttore Ufficio Studi di UBH (Leggi l'intervista). Che tra previsioni circa il futuro del mercato immobiliare e ipotesi relative all’andamento dei prezzi di compravendita nel medio e lungo periodo, hanno anche suggerito dove investire per guadagnare di più.
Ezio Bruna, Docente di Economia e Finanze al Politecnico di Torino, Fondatore di CESFIM Centro Studi Finanza Immobiliare e Past President della Commissione Real Estate dell’Associazione Italiana Private Banking (AIPB), suggerisce di non impegnare più del 20% del proprio patrimonio in investimenti immobiliari. E consiglia di mantenersi prudenti, almeno fin al 2013-2015.

Of: Ha ancora senso investire nel mercato immobiliare?
Bruna: Dipende in quale mercato immobiliare...

Of: Quanti ce ne sono?
Bruna: Due! Da un lato quello che tratta l’immobile per il suo valore d’uso. Dall’altro quello che lo considera come un asset class e quindi come categoria di investimento vera e propria.

Of: E perché sono diversi?
Bruna: Perché richiedono “set mentali” differenti. Se valutiamo l’immobile come asset class, ovvero per la sua capacità di produrre reddito nel tempo, dobbiamo effettuare un confronto con le altre alternative di investimento. Ma il confronto non è così semplice. I dati di cui oggi disponiamo, ovvero i prezzi al metro quadro, non tengono conto di questa differenza concettuale che ha importanti conseguenze dal punto di vista pratico. Ed è un grave errore di misurazione.

Of: In che senso?
Bruna: Facciamo un esempio. Chi compra un immobile per investimento tenderà a valutare in maniera diversa le eventuali voci di costo derivanti da ristrutturazione dell’immobile rispetto invece a chi acquista una casa per abitarci. In questo secondo caso, infatti, l’acquirente potrebbe essere disposto a pagare di più pur di avvalersi di un bene di qualità.

Of: Ok, ma questa differenza influenza i prezzi di compravendita?
Bruna: No. Anche se spesso si dimentica che i prezzi di vendita al metro quadro non sono una unità di misura assoluta ma relativa, e dipendono da diverse variabili, tra le quali anche l’inflazione gioca un ruolo importante.

---- Of: E quanto renderà il mattone nei prossimi anni?
Bruna: Ci aspettano anni deflazione e una correzione dei prezzi molto forte. Che sono pertanto destinati a ridursi.

Of: Come mai?
Bruna: Negli ultimi anni in Italia si è registrato un accesso unico al mercato residenziale, con un boom dal 1998 al 2007 alimentato da un allargamento delle condizioni di accesso al credito. E le esigenze abitative sono state ampiamente soddisfatte, tanto che al 31 dicembre del 2009, circa il 79% degli italiani risultavano proprietari degli immobili nei quali vivevano. Dunque la domanda è legata solo all’effetto sostituzione dell’immobile già acquistato. Inoltre, in questo momento l’accesso al credito è estremamente ridotto.

Of: Però, per il momento non ci sono ancora stati ribassi troppo eclatanti...
Bruna: Attualmente il mercato ufficiale presenta ancora dei prezzi costanti o in lieve discesa a fronte di un numero esiguo di transazioni. Ma questo dipende anche dall’atteggiamento del mondo del credito.

Of: In che senso?
Bruna: Per il momento le banche, di fronte alle difficoltà di pagamento della rata del mutuo hanno concesso dilazioni nei pagamenti. Ma se in futuro inizieranno a chiedere alle famiglie garanzie sul bene stesso, le cose potrebbero cambiare, e i prezzi rischierebbero di scendere considerevolmente.

Of: E di quanto?
Bruna: La riduzione potrebbe essere molto accentuata, anche del 30-40% nell’arco di un anno o due. Oppure si potrà avere una riduzione del 10% all’anno nell’arco di 6-7 anni. Ovviamente anche in questo caso, il ritmo sarà determinato dalla reazione del sistema bancario, che potrà procedere a un’esecuzione forzosa degli immobili, rimettendo i beni sul mercato, oppure potrà concedere ulteriori dilazioni di pagamento.

Of: E nel lungo periodo, invece?
Bruna: Prezzi in discesa e mercato fermo, come sta già avvenendo in Giappone. Ad ogni modo, ritengo altamente improbabile che prima del 2015 vi sarà un ripresa reale dei prezzi.

Of: Meglio non investire nel mattone dunque...
Bruna: Non in questo momento, a meno che non si tratti di qualche operazione di mercato secondario, come una cessione di immobili da parte delle banche.

Of: In cosa consistono?
Bruna: Beh, alcune banche stanno già vendendo immobili al 30-40% di sconto rispetto al prezzo del 2007, ma le cifre relative a queste operazioni sono talmente contenute da non essere ricomprese nelle stime del settore.

Of: A quando la ripresa del credito?
Bruna: Le banche vengono accusate d’aver chiuso i rubinetti già da tempo ma è impensabile che nei prossimi anni si possa concedere maggior credito a chi compra casa. A livello internazionale per evitare il ripetersi di crisi come quella legata ai mutui subprime, si è arrivati infatti a valutare un abbassamento importante del tetto di erogazione dei mutui fondiari, a percentuali che arrivano al 60% del valore dell’immobile. In pratica l’Italia vedrebbe un ritorno alle condizioni applicate fino al ‘96 – ‘98.

Of: Meglio allora rinviare l’investimento in immobili?
Bruna: L’investimento in beni immobili è sicuramente conveniente ma solo nel lungo periodo cioè oltre i vent’anni. Sotto questo lasso di tempo l’acquisto va considerato solo speculativo, una specie di scommessa al buio. Chi desidera acquistare casa come investimento si assume oggi dei rischi molto elevati.

Of: Si può sempre pensare all’affitto però...
Bruna: Certo, può essere un’alternativa. Ma in questo momento la quota di popolazione che non ha ancora acquistato un immobile è rappresentata dalla fascia della popolazione più debole e più a rischio disoccupazione.

Of: Quindi cosa è meglio fare?
Bruna: A mio parere, chi oggi dispone di una liquidità importante non dovrebbe impegnare più del 20% del suo patrimonio in investimenti immobiliari, per evitare il rischio di essere sovraesposto. L’immobile non è un investimento facilmente liquidabile e in questo scenario di mercato vendere può essere una scelta rischiosa. L’allungamento dei tempi tecnici delle compravendite infatti possono costringere a ridurre il prezzo.

Of: Meglio restare liquidi allora?
Bruna: È opportuno mantenere un atteggiamento prudente e una certa liquidità in vista delle opportunità di acquisto a prezzi molto bassi che potranno verificarsi nel 2013-2015.

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