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Crolla il mercato della casa? Mah, non sembrerebbe OF OSSERVATORIO FINANZIARIO

SOMMARIO

L’Istat dice che i prezzi degli immobili ad uso residenziale si sono ridotti negli ultimi 12 mesi. “Macché!”, rispondono in coro sui forum e sui social network i potenziali acquirenti. Chi ha ragione? Cos’è successo davvero al mercato immobiliare? E cosa ci riserva il futuro? In poche parole: è il momento di acquistare? Of-Osservatorio finanziario lo ha chiesto agli esperti del settore. Che hanno risposto lanciando un barlume di speranza. Ma molto piccolo

Crolla il mercato della casa? Mah, non sembrerebbe

Le compravendite di immobili ad uso residenziale, dice l’Istat, sono calate drasticamente, arrivando a fine 2012 a segnare un tondo -25%. Anche se l’idea che ci si può fare è che, forse, il dato reale sia molto più consistente. Anche i prezzi delle case, continua l’Istat, nel quarto trimestre del 2012, sono diminuiti. Facendo registrare un 1,5% in meno rispetto al trimestre precedente. Che diventa -4,6% se confrontato con il dato dello stesso periodo del 2011.
Dovrebbe essere una buona notizia per chi cerca casa. Ma anche in questo caso, permane lo scetticismo. Online, sui forum, nelle pagine dei commenti e sui social network, nonché tramite email inviate alla redazione di Of-Osservatorio finanziario, i lettori si scatenano. “Penso che il dato sia sovrastimato. Probabilmente fa riferimento ai prezzi proposti, che sono in calo. Bisognerebbe conoscere i prezzi reali di compravendita, ma questo è uno dei capitoli più oscuri del mercato immobiliare italiano”, accusa Max. “Qualcuno mi spiega in quale parte d'Italia è avvenuto questo calo di prezzi?”, ironizza Giocons1. E ancora, “le case sono comunque sempre troppo care, specialmente quelle esistenti”, recrimina Alzatiitalia.

Come stanno davvero le cose? Chi ha ragione e chi torto? Cos’è successo, veramente, ai prezzi delle case? E soprattutto, cosa accadrà in futuro?
Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari, non ha dubbi: hanno ragione i lettori. “Sembra paradossale. Ma nonostante scendano le compravendite di case, i prezzi non calano”, conferma, “è un po’ lo stesso fenomeno che accade per le automobili e sembra normale che, nonostante il crollo (superiore a quello delle case) nelle vendite di nuove auto i prezzi dei modelli non scendano, anzi salgono sempre un pochino. E neppure accade che si vendano solo le Tata o le Yaris che costano meno di 10.000 euro: il mercato compra le Audi o le Ypsilon e si mette in fila. Per le case nuove (come per le auto) ci sono i costi di produzione che, oltre una certa soglia, non sono comprimibili”. Meglio quindi orientarsi sull'usato? “Anche qui, dipende”, risponde cauto Breglia, “la componente principale del prezzo è la localizzazione, cioè il prezzo medio della zona. Questo fa sì che le quotazioni medie tengano molto perché, per zona urbana, ci sono poche offerte e molte richieste. E la pressione della domanda, anche se spesso non diventa compravendita, rimane alta”.

Ma c’è anche chi non concorda. E avvalora i dati Istat. “In realtà una diminuzione dei prezzi c’è stata”, ribatte Luca Dondi, Responsabile del settore immobiliare di Nomisma, “ma la situazione nel mercato immobiliare resta comunque molto difficile. La variazione anno su anno è pari al -5%. Mentre se consideriamo un lasso di tempo più lungo, dall’inizio della crisi, cioè dal 2007-2008 a oggi, il calo è stato pari al -20% circa”. “In effetti, i prezzi delle abitazioni in Italia nel corso del 2012 sono diminuiti”, conferma anche Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Tecnocasa, “si va dal -10,5% per le grandi città, al -11,1% per i capoluoghi di provincia. Mentre presso i comuni dell’hinterland delle grandi città si è registrata una flessione dell’11,6%”. “Certo, si tratta comunque di una riduzione limitata, soprattutto rispetto alle compravendite”, precisa Dondi (Nomisma), “ma il leggero sgonfiamento dei prezzi che si è verificato sta iniziando a riallineare i valori di acquisto alle capacità di spesa delle famiglie”.

Anche le associazioni dei consumatori sembrano essere d’accordo. “Il costo degli immobili è calato negli ultimi anni, conferma Pietro Giordano, Segretario Generale Adiconsum, “ma non quanto alcuni osservatori hanno segnalato. Il calo medio è stato di circa il 10% ripartito, però, in maniera non omogenea. Nelle grandi città, infatti, in particolare nelle zone centrali e semicentrali o di media periferia, i prezzi sono calati molto meno rispetto ad altre zone. Mentre è ancora più significativo il fatto che gli immobili di maggior prezzo non hanno subito alcuna riduzione”. ---- Il fatto è che la crisi economica ha minato i risparmi. “La domanda è in diminuzione”, continua Megliola (Tecnocasa), “ma soprattutto è in diminuzione la disponibilità di spesa di coloro che hanno intenzione di acquistare. C’è una minore capacità di risparmio. Ma questo avviene anche a causa di un’erogazione del credito più selettiva”. Sempre che, dalle banche, il credito si riesca davvero a ottenere. “Ecco perché è sempre più forte la percezione che i prezzi non siano diminuiti”, chiarisce Megliola, “i potenziali venditori non sono ancora propensi a ribassare i prezzi e di conseguenza i prezzi a cui vorrebbero vendere l’immobile sono ancora elevati. Questo, infatti, sta determinando la presenza di un gap tra le richieste dei proprietari e la capacità di spesa dei potenziali acquirenti”. L’unica soluzione, quindi, è non lasciarsi scoraggiare dai prezzi messi in mostra dalle agenzie immobiliari, o dai privati. Anche se restano alti, infatti, si può sempre provare a contrattare. “Coloro che hanno necessità di vendere, infatti, hanno rivisto prezzi verso il basso”, svela Megliola, “coloro che invece non hanno questa necessità, invece, sono meno propensi a ribassare i prezzi richiesti. Il risultato, comunque, è che i tempi di vendita si sono allungati: 183 giorni per le grandi città, 207 giorni i capoluoghi di provincia, 209 giorni per i comuni dell’hinterland delle grandi città”.

“Se da un lato il venditore, giustamente, non intende abbattere troppo il costo dell'immobile che vuole vendere, sul versante del compratore, per una serie di motivazioni, è divenuto inutile persino l'abbassamento del prezzo”, aggiunge Giordano (Adiconsum) che spiega, “Le motivazioni di questo andamento vanno ricercate su più versanti. Innanzitutto, la riduzione delle quote mutuate dalle banche, scese intorno al 60%. Con la conseguenza che il compratore ha necessità di una liquidità più alta per arrivare a compensare la differenza tra il prezzo d’acquisto e la parte non erogata dal mutuo. A questo, si sposa la riduzione del potere di acquisto dell’acquirente, sceso di circa il 7% negli ultimi cinque anni. Infine, le diverse normative degli ultimi anni, dal certificato energetico ai dubbi sulle agevolazioni fiscali, hanno rappresentato un ulteriore freno alle compravendite”.

E in futuro?
Cosa accadrà nei prossimi mesi ai prezzi applicati? Gli esperti sembrano dare un po’ di speranza. “Se dovesse perdurare la crisi, potrebbe aumentare la necessità di vendita per le famiglie a maggior rischio”, interviene Giordano (Adiconsum) , “questo potrebbe prolungare la riduzione dei prezzi e una loro ulteriore diminuzione". “Si prevedono ulteriori diminuzioni”, svela, infatti, Dondi (Nomisma) che anticipa, “ci attendiamo una riduzione stimata intorno al -5% alla fine di quest’anno, a cui si aggiungerà un -4% nel 2014”.

Ma è ancora presto per sperare in una ripartenza del mercato immobiliare. “Per il momento non ci sono le condizioni”, continua Dondi, “si stima che un leggero miglioramento si potrà iniziare a intravedere a partire dal secondo semestre 2013. Ma certamente non si ritornerà agli stessi livelli del triennio pre-crisi 2004-2007. Una stabilizzazione si potrà avere solo a partire dalla seconda metà del 2014. Ma molto dipenderà anche dalle banche. La crisi delle compravendite è necessariamente dovuta a una mancata concessione di credito”.

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