Le nuove regole per guadagnare con gli immobili di lusso (secondo Gabetti)

La crisi ha cambiato il concetto di lusso. Anche nel mercato immobiliare. Come ottenere il più possibile dall’investimento nel mattone? Come sfruttare contesto e posizione per massimizzare le rendite? E dove conviene cercare per portare a casa i guadagni maggiori? Ci sono nuove regole d’oro da seguire. Perché per non rischiare di perdere il capitale, è necessario che l’appartamento o la casa rispondano a determinate caratteristiche, anche architettoniche. Of-Osservatorio finanziario ha chiesto a Fabio Guglielmi Direttore Generale Santandrea Luxury Houses, facente parte del gruppo Gabetti, quali sono i trucchi da seguire per una scelta più mirata e efficace. Ecco cosa è bene considerare prima di firmare l’atto di acquisto. Quanti balconi e affacci esterni deve avere una casa per essere più appetibile. In quale città si possono ottenere i rendimenti maggiori. E quanto si guadagna (in più) seguendo alcune semplici regole.

Of: Stangata fiscale, calo dei prezzi, eccesso di offerta. Quale di questi tre elementi è risultato più dannoso nel 2014 per il mercato immobiliare?
Guglielmi: L’andamento del mercato, in termini generali, soprattutto di questi tempi, non può che essere influenzato dalla pressione fiscale. Anche se il calo significativo dei prezzi rispetto agli anni pre-crisi ha consentito, soprattutto nell’ultimo trimestre del 2014, di portare a un incremento delle compravendite. Una ripresa delle transazioni che è partita dalle grandi città, dove ormai si sta consolidando, mentre avviene in maniera più graduale nei centri minori.

Of: Nel 2015 cambierà qualcosa?
Guglielmi: Il mercato continuerà ad avere velocità diverse, a seconda delle diverse realtà territoriali e dello specifico segmento. Le grandi città, come Milano, Roma, Firenze e Venezia si stanno già riprendendo e negli ultimi mesi hanno fatto registrare incrementi positivi che lasciano intuire abbastanza chiaramente che il peggio sia ormai alle spalle. I dati del terzo trimestre del 2014 indicano variazioni positive anche per Napoli. Ma una situazione ben diversa si continuerà a riscontrare nei centri minori.

Of: E il mercato del lusso, invece, come sta performando?
Guglielmi: Innanzitutto bisogna stabilire che cosa oggi può essere considerato lusso. Perché la definizione del mercato e i prezzi relativi degli immobili che di questa categoria fanno parte sono variati molto nel corso degli ultimi anni.

Of: In che modo?
Guglielmi: Fino agli anni 2006 -2007 il concetto di immobile di pregio si riferiva per lo più ad appartamenti situati nell’ambito dei centri storici prestigiosi delle grandi città, in una posizione comoda per i mezzi di trasporto pubblici e con una vantaggiosa vicinanza a tutti i negozi e alle attività commerciali che si sviluppano nella zona.

Of: Poi cosa è successo?
Guglielmi: È scoppiata la crisi. E il mercato immobiliare, anche quello del lusso, ha accusato il colpo. Ecco allora che anche le categorizzazioni degli immobili sono cambiate radicalmente. Così come le definizioni, che poi portano ad un corrispettivo in termini di valore di mercato di ciò che può essere considerato di pregio. E dunque venduto a un prezzo conforme.

---- Of: Cosa definisce oggi se un immobile è di pregio, quindi?
Guglielmi: La posizione geografica gioca ancora un ruolo importante. Deve essere localizzato nel centro storico. Ma richiede anche altri requisiti che includono, per esempio, l’efficienza energetica e la presenza di determinate caratteristiche architettoniche.

Of: Cioè quali caratteristiche architettoniche deve avere oggi una casa di lusso?
Guglielmi: Le dimensioni contano molto meno. Il fatto che un appartamento sia di ampia metratura infatti non implica automaticamente che possa rientrare nella categoria del lusso. Oggi vengono considerati di pregio, infatti, anche appartamenti con metrature più ridotte ma comunque in grado di accogliere agevolmente una famiglia media. Inoltre, anche la presenza di un parco pubblico condominiale non rappresenta necessariamente un valore aggiunto. Soprattutto perché implica anche inevitabilmente un incremento delle spese condominiali.

Of: Lei però ha detto che anche i prezzi si sono modificati…
Guglielmi: Proprio così. Anche se la variazione è risultata meno rilevante in questo particolare comparto rispetto al resto del mercato. Se a livello generale per il residenziale dal 2009 si è assistito a una variazione del -25, -30%, considerando i vari contesti geografici, gli immobili appartamenti alla categoria del lusso hanno subito una contrazione non superiore al 20%. Le compravendite si sono ridotte di conseguenza ma solo nell’ordine del -25%. Mentre i tempi medi per vendere un appartamento di pregio sono quadruplicati. Se nel 2007 bastavano due mesi oggi, nel 2015, è difficile riuscire a concludere una compravendita in meno di 8 mesi.

Of: Che prospettive ci sono quindi per i prossimi mesi?
Guglielmi: Già negli ultimi mesi del 2014 e con l’inizio del 2015 la situazione sembra essere migliorata. I prezzi più bassi infatti hanno permesso un incremento dell’attenzione soprattutto da parte dei grandi investitori internazionali, che vedono in Italia interessanti opportunità, , con riferimento particolare ai mercati investment di Milano e Roma.

Of: Nel 2015, quindi, in base a cosa bisogna scegliere la casa da acquistare?
Guglielmi: Non c’è un appartamento di pregio che possa “garantire” di per sé una rivalutazione sul lungo periodo o una rendita derivante dall’affitto sempre uguale.

Of: Vale a dire?
Guglielmi: Per ottimizzare rendite e rendimenti, naturalmente, è necessario che la casa abbia determinate caratteristiche. Inoltre vanno considerati gli elementi di maggiore appeal, nel segmento pregio, in modo da avere più probabilità di avere una domanda orientata a quel tipo di prodotto immobiliare: sicuramente il piano alto, la presenza del box, il terrazzo, gli affacci, la presenza di un ampio salone – riferendoci ovviamente a quelle che sono le zone di pregio nelle varie città.

---- Of: Diamo alcuni consigli. Partiamo dall’ipotesi di voler acquistare un appartamento per abitarci con la famiglia. Come sceglierlo per ottenere una rivalutazione migliore tra 10 anni?
Guglielmi: Non ci sono molte soluzioni se non quello di optare per una bella casa con caratteristiche che possano mantenere l’appeal inalterato nel tempo. Facendo quindi crescere il valore economico. È chiaro che se si sceglie di acquistare una casa che già ad oggi ha poca attrattiva, è difficile pensare di avere una rivalutazione.

Of: Se invece si acquista a scopo di investimento?
Guglielmi: In questo caso, per riuscire ad ottenere un rendimento è necessario tenere presenti alcuni determinati criteri di scelta. Altrimenti si rischia non solo di non ottenere un guadagno, ma addirittura di perderci.

Of: Da dove cominciare?
Guglielmi: Dalla scelta della location. La ricerca dovrà essere limitata ad alcune particolari città. Come Roma, Firenze, Venezia e Milano.


Milano-Galleria Unione

Of: Supponiamo di voler comprare casa a Roma…
Guglielmi: In questo caso, in riferimento ad immobili di pregio, è importante che si privilegino appartamenti e palazzi con affacci esterni. Roma, a differenza di Milano, è una città che vive all’aperto almeno 8 mesi all’anno. la presenza di un balcone, una loggia o un terrazzo può contribuire quindi a incrementarne il pregio e dunque anche il prezzo. Soprattutto se la posizione è strategica e permette di sfruttare una buona vista panoramica.


Roma-Cola Rienzo

---- Of: A Firenze, invece?
Guglielmi: Firenze, come Venezia, si caratterizza per lo più per l’imponente afflusso di turisti. E la presenza di opere d’arte e bellezze architettoniche uniche al mondo implicano un incremento delle possibilità di rendimento se si opta per zone centrali che consentano di vivere nelle immediate vicinanze dei principali centri di interesse.


Firenze-Via Bolognese

Of: Se si cerca casa per investire a Milano a quali particolarità dell’immobile bisognerà prestare attenzione?
Guglielmi: La vista panoramica e la presenza di affacci esterni, pur rappresentando anche a Milano un valore aggiunto, tuttavia sono requisiti meno fondamentali rispetto a Roma o a Genova, dove è importante la vista mare. È meglio quindi orientarsi verso i piani alti, dotati di un’ampia zona giorno, in palazzi signorili e possibilmente con box auto incluso. A livello di location è consigliabile optare per le zone di pregio del centro storico.

Of: A quanto ammontano i rendimenti se si seguono questi consigli?
Guglielmi: Immaginiamo di acquistare un appartamento a scopo di investimento, da mettere a reddito per un periodo di medio periodo sui 10 anni. Supponendo che la situazione attuale resti invariata per circa 3 anni e che invece il mercato si ripreda a partire dal terzo, nei sette anni rimanenti si avrà un rendimento che sarà quantomeno in grado di coprire l’inflazione. Anche se dipende ovviamente anche in questo caso dal tipo di rendita che si desidera ottenere.

Of: Vale a dire?
Guglielmi: Riferendoci al settore residenziale, in generale, ci sono due modi per mettere a reddito un appartamento acquistato proprio a questo scopo.

Of: Partiamo dal primo.
Guglielmi: È una novità ed è molto in voga in questo ultimo periodo. Si tratta dell’affitto di breve periodo, che permette di locare un appartamento, per uso turistico, anche di settimana in settimana, o per pochi giorni, magari solo un weekend, a clienti sempre diversi, purché non residenti. Questa tipologia può essere indicata per città turistiche, come Venezia, Firenze, Roma per esempio.

Of: Anche a Milano però, tra pochi mesi inizia l’Expo…
Guglielmi: Certamente per Milano l’Expo potrà offrire un maggiore dinamismo in tal senso, tenendo conto che, passato questo periodo, l’afflusso verso la città ritornerà sui parametri ordinari.

Of: La rendita del secondo tipo, invece?
Guglielmi: È quella tradizionale, relativa alle locazioni degli immobili adibiti ad uso abitativo. Parlando di mercato residenziale in generale è il caso per esempio della famiglia che affitta un appartamento per viverci, o in contesti a carattere economico e produttivo come Milano, per esempio, si può contare inoltre su una domanda che include studenti e lavoratori fuori sede.

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