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SOMMARIO

+3,6% di compravendite nel settore residenziale a fine 2014. +9,8% di mutui erogati nei primi mesi dello scorso anno. L’immobiliare sembra aver svoltato la china. E dopo 7 anni di valori negativi torna a crescere. Ma è davvero l’inizio della ripresa? Cosa aspettarsi per i mesi a venire? Gli esperti del settore sono concordi: le compravendite aumenteranno. E per il 2016, 2017 i prezzi …

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La fiducia sembra palpabile: dopo 7 lunghi anni di crisi finalmente il mercato immobiliare (per il comparto residenziale) ha iniziato a risalire. È un dato di fatto. Lo dicono i numeri delle compravendite concluse che, anche se di poco, per la prima volta hanno raggiunto il segno più (+3,6% a fine 2014). E lo confermano i dati relativi alle erogazioni dei mutui per l’acquisto della casa concessi dalle banche (+9,8% per Bankitalia nei primi 9 mesi del 2014). Ma è un’euforia giustificata? I dati positivi che giungono dal settore sono sinonimo di un vero cambiamento di tendenza che andrà rafforzandosi nei prossimi mesi? Oppure si tratta di un eccesso di ottimismo dovuto al fatto che è la prima volta da quando è scoppiata la crisi che si è tornati a non vedere un segno negativo?

Of-Osservatorio finanziario ha chiesto ai principali esperti del settore previsioni e andamenti per i prossimi 2 anni. Ci sono gli ottimisti e ci sono i prudenti. Ma tutti concordano su un fatto: il peggio ormai è alle spalle. La china è stata svoltata. E anche se la ripresa potrebbe non essere propriamente dietro l’angolo, metaforicamente parlando, mancano comunque ancora pochi passi. Ecco cosa accadrà al mercato immobiliare nei prossimi mesi. Come si chiuderà il 2015. E cosa, soprattutto, ci si dovrà aspettare da qui al 2017.

Le compravendite: i numeri del prossimo biennio
È un argomento sul quale tutti gli esperti del settore concordano: le compravendite nel corso dei mesi risaliranno. Ma di quanto? Stando alle previsioni dell’Ufficio Studi di Tecnocasa a fine anno il totale delle compravendite per quanto riguarda il comparto residenziale non dovrebbe superare la soglia massima di 430-440.000 (contro le 415.000 del 2014). Scenari Immobiliari, l’istituto indipendente di studi e ricerche, invece, prevede il raggiungimento della soglia limite di 450.000 , per un incremento del fatturato del +3,7% e pari a 84 miliardi di euro.

È dello stesso avviso anche l’Ufficio Studi di Gabetti che preannuncia, per l’anno in corso, un incremento degli acquisti di abitazioni ad uso residenziale che si discosterà di poco dalla percentuale di crescita del 3,6% registrata nel 2014. Mentre è più ottimista Nomisma, la società di consulenza fondata a Bologna, nel suo Osservatorio 2015, infatti, ipotizza un incremento del 12%, per un totale, dicono gli analisti, che a dicembre 2015 dovrebbe aggirarsi intorno alle 468.000 operazioni di acquisto.

A trainare la ripresa, però, spiegano gli analisti, saranno soprattutto le grandi già che già nel 2014 hanno avviato un’inversione di trend sugli scambi conclusi. Milano, Firenze, Roma, Bologna, Torino e tutte le altre città capoluogo di provincia, per esempio, dice l’Ufficio Studi di Gabetti, nel loro complesso hanno chiuso il 2014 con un incremento ben più consistente del 3,6% medio rilevato a livello generale, e pari al 7,4%. Ma la percentuale sale ancora e si assesta al 9,2% se si prendono in considerazione solo le prime 8 città italiane per importanza. Come Bologna, quella che sta andando meglio, che nel solo 2014 ha fatto segnare un aumento del 18%. Genova e Roma, invece, hanno rispettivamente raggiunto il +15% e il +14%. Mentre Firenze si è assestata sul +13%.

---- Diverso invece il caso delle periferie. Secondo l’Ufficio Studi di Gabetti e di Tecnocasa, infatti, la situazione nelle province continuerà a mantenersi più problematica anche per i mesi a venire.

Notizie migliori, però, inizieranno ad arrivare a partire dal 2016 portando a un assestamento nel 2017. Nei prossimi 2 anni, infatti, spiega Scenari immobiliari, le compravendite faranno registrare un ritmo di crescita che dovrebbe, almeno sulla carta, risultare più soddisfacente rispetto all’andamento del Pil nazionale. Nel 2016, infatti, si avrà il raggiungimento di un picco del 7%, per un fatturato che si assesterà su un totale di 91 miliardi, contro gli 84 previsti per il 2015. Le compravendite, quindi, spiega Nomisma, raggiungeranno un totale di 500.000. Ben lontane comunque dalle quasi 600.000 all’anno che si registravano tra il 2008 e il 2011 a crisi già conclamata.

Ma anche se il mercato sembra finalmente pronto a ripartire, tuttavia non si tornerà più ai valori raggiunti dagli anni novanta e fino al 2006, durante gli anni del boom edilizio. Ne è convinta Banca d’Italia che prospetta, per il prossimo biennio una radicale trasformazione del mercato. I livelli di invenduto, il contesto demografico meno favorevole rispetto al passato e i continui problemi di accesso al credito che alcune categorie di clienti continuano ad avere (come i giovani su tutti), spingono infatti, secondo l’istituto di Via Nazionale, a sviluppare soluzioni e servizi abitativi differenti. Che vanno dal social housing, per esempio, alla riqualificazione del patrimonio abitativo esistente. Passando, inevitabilmente, attraverso una maggiore salvaguardia del paesaggio e delle aree verdi.

Il mercato del credito
È uno dei principali motori della ripresa del settore immobiliare. Ed è un trend iniziato già da alcuni mesi. Le banche hanno ricominciato a erogare credito. Anche se, per lo più, si tratta di offerte che premiano chi ci mette buona parte del capitale in contanti (ne è richiesta di solito metà per ottenere uno spread agevolato), accettando di farsi finanziare solo la quota restante. Escludendo quindi, di fatto, una buona fetta di domanda costituita per lo più dai giovani che continuano ad avere difficoltà ad ottenere credito.

Nel 2014, stando ai dati diffusi dall’Agenzia delle Entrate, il numero di transazioni sostenute da un mutuo, vale a dire il numero di compravendite portate a termine grazie all’intervento della banca, è incrementato del 12,7%. Mentre secondo Banca d’Italia, nei primi 9 mesi del 2014, è cresciuta anche l’erogazione dei finanziamenti alle famiglie di circa il 9,8% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

---- Cosa accadrà nei mesi a venire? Nomisma, la più ottimista, per il 2015 si aspetta un incremento dell’erogato nell’ordine del 30% rispetto all’anno precedente, per un totale previsto che dovrebbe aggirarsi intorno ai 32 miliardi di euro. Anche se, su questa percentuale, continueranno a pesare anche i mutui concessi per finalità di surroga, tramite i quali i mutuatari hanno la possibilità di cambiare banca estinguendo il mutuo in essere, per sottoscriverne un altro a condizioni migliori con un altro istituto, che hanno rappresentato nel solo 2014 il 30% del totale delle erogazioni. Ma nel corso dei prossimi mesi, fanno sapere gli esperti del settore, è previsto un incremento di mutui finalizzati esclusivamente all’acquisto.

Più prudente, invece, il parere di Tecnocasa, che rimarca l’atteggiamento selettivo adottato dalle banche nel corso degli ultimi anni di crisi e che difficilmente si modificherà nel breve periodo. Secondo l’Ufficio Studi del gruppo immobiliare in franchising, infatti, i criteri di accesso al credito continueranno a mantenersi stabili, mentre i prodotti cambieranno di conseguenza.

Resta, inoltre, da capire come reagiranno le banche all’introduzione del nuovo contratto di lavoro a tutele crescente (contenuto nell’ormai famoso Jobs Act). E quale impatto avranno le nuove assunzioni ai fini dell’ottenimento di un mutuo per l’acquisto della casa. Se sarà, cioè considerato alla pari di un indeterminato standard, con tutte le stesse garanzie e le stesse probabilità di accesso al credito. O se continuerà ad essere trattato alla stregua dei contratti a termine.

Cosa accadrà ai prezzi?
Con il mercato che riparte, però, anche i prezzi torneranno a stabilizzarsi. Ma solo a partire dal 2016. Dopo anni di contrazioni che hanno portato a una riduzione generalizzata di circa il 20% dal 2008 a oggi, infatti, anche per il 2015 è previsto un andamento discendente.
Secondo Nomisma, per esempio, a fine anno, si dovrebbe registrare una riduzione ulteriore dei prezzi delle abitazioni intorno a una media del -2,9%. Mentre Tecnocasa ipotizza cali variabili tra il -1% e il -3%, con punte differenti a seconda delle città. A Foggia e Frosinone, per esempio, le stime, tra le più pessimistiche per i capoluoghi di provincia, parlano di contrazioni tra il -8% e il -6%. Mentre a Milano, che è tra le città che performeranno meglio da qui a fine dicembre, Tecnocasa prevede una contrazione più contenuta che oscilla al massimo fino al -2%.

La situazione, poi, inizierà a cambiare dal 2016. E per la prima volta da anni anche le quotazioni immobiliari torneranno ad avere valori a segno più. Nelle città più importanti d’Italia, come Milano, Bologna, Genova e Torino, per esempio, i prezzi degli appartamenti al metro quadro ricominceranno a crescere. Ma si tratterà comunque di un incremento contenuto, ben lontano dai valori a cui venivano scambiati gli immobili nel 2007, ai tempi del boom.

Bisognerà attendere il 2017 per avere una vera inversione di tendenza. Anche se si tratterà più che altro di una stabilizzazione dei valori. Secondo Nomisma, infatti, tra due anni i prezzi oscilleranno in media tra il +2,50% e il +3%. E arriveranno, prevede Gabetti (leggi qui l’intervista completa: http://www.osservatoriofinanziario.it/of/newslarge.asp?id=2043) a un rialzo complessivo che, per il prossimo triennio, non dovrebbe superare la soglia limite del 5%.

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