Civelli (Reag): “Investire nella casa? Ecco perché io dico: il momento è buono”

La casa è sempre stata il bene rifugio delle famiglie italiane. Lo strumento di investimento meno volatile e più concreto. Poi, con la crisi, è cambiato tutto. E si è scoperto che anche il mattone comporta dei rischi. Come quello, di liquidità, per esempio. Ma anche le tasse e la difficoltà a procedere contro un inquilino moroso hanno giocato a sfavore di questo tipo di investimento. Eppure, ora che la crisi sembra essere stata superata, c’è chi scommette su un ritorno dell’investimento immobiliare. Ma dove è meglio puntare per guadagnare di più? Leo Civelli Ceo di Reag-Real Estate Advisory Group spiega a Of-Osservatorio finanziario in quali città si possono ottenere i rendimenti maggiori. In quali l’investimento è più certo. E come scegliere la casa giusta per massimizzare i profitti.

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Of: La casa è da sempre il bene rifugio delle famiglie italiane…
Civelli: È vero. Uno strumento di investimento imprescindibile. Poi la crisi ha cambiato le carte in tavola.

Of: Cosa è successo?
Civelli: Nonostante la volontà del governo che sta tentando adesso di ridurre la pressione fiscale sulla prima casa, è chiaro che gli anni di crisi appena trascorsi abbiano, almeno a livello di politiche fiscali, inciso notevolmente sull’andamento del mercato immobiliare. Le compravendite si sono ridotte, soprattutto quelle di seconde case. Anche se negli ultimi tempi la situazione sta lentamente cambiando.

Of: Cioè il mattone è ancora un buon investimento?
Civelli: I bassi tassi di interesse dei mutui e dei prodotti di finanziamento, uniti a una riduzione sensibile dei prezzi delle case, che dall’inizio della crisi hanno perso oltre il 20% del loro valore, ha fatto segnare l’inizio di un ciclo positivo. Andando quindi a influire anche sugli acquisti a scopo di investimento. Quello che si sta verificando è un ritorno al mattone. Anche se per lo più la maggior parte delle transazioni di acquisto riguarda il comparto istituzionale.

Of: Cosa intende?
Civelli: Che per quanto riguarda le compravendite da parte dei piccoli investitori privati la situazione è meno rosea. Questo tipo di mercato ormai è cambiato. Ed è forse quello che dalla crisi ne è uscito più indebolito.

Of: Come mai?
Civelli: Il rendimento del residenziale a scopo di investimento è tra i più bassi in assoluto nel mondo del mercato immobiliare. Stimiamo in media una rendita che varia intorno al 2-2,50%. Certo, si tratta di un rendimento comunque maggiore rispetto a quello garantito oggi dai titoli di stato o da qualunque altro strumento di investimento obbligazionario. Ma resta il fatto che è un guadagno comunque più basso rispetto ad altri comparti del mercato immobiliare.

---- Of: Quali sono i comparti che oggi rendono di più?
Civelli: Il maggior rendimento si ottiene certamente dai negozi. Anche se in questo caso si tratta di una spesa molto più consistente che richiede investimento minimo che varia dai 500mila a 1 milione di euro.

Of: Quanto rende comprare un negozio?
Civelli: Dipende. Bisogna scegliere location particolari. I guadagni maggiori si possono ottenere nelle principali città o cittadine italiane. Meglio ancora se si opta per una ubicazione strategica nel centro della città, possibilmente con affacci su vie pedonalizzate.

Of: Se invece si vuole puntare comunque sulla casa dove è meglio acquistarla per guadagnare di più?
Civelli: Non dove ci si aspetterebbe. Chi ha investito nelle località turistiche, come ad esempio a Cortina, ha dovuto fare i conti con rendimenti negativi e antieconomici. Ed oggi si trova quindi nella situazione di dover vendere. Un tempo, invece, in queste zone si acquistava anche perché serviva. Si prendeva una seconda casa per passare le vacanze e quando non la si utilizzava la si metteva a reddito attraverso l’affitto. Oggi questo è un mercato che non esiste quasi più.

Of: Quindi se le seconde case in zone turistiche non rendono più dove è meglio orientarsi?
Civelli: Sicuramente nelle zone studentesche, nei pressi di importanti atenei e università o vicino a qualche ospedale. Qui la richiesta di appartamenti in affitto anche per periodi non eccessivamente lunghi (non si parla più di anni) è sempre costante e dunque è possibile far fruttare il proprio investimento. Ma non è solo questo. Anche nelle grandi città ci possono essere buone occasioni d’acquisto. Basta scegliere bene.

Of: Cioè? Come scegliere la location ideale?
Civelli: Per prima cosa si devono scegliere le zone centrali, più comode ai mezzi di trasporto. Oppure quelle che negli ultimi anni hanno subito una riqualificazione urbana. Ma è anche necessario che ci si orienti verso specifiche soluzioni.

Of: Si spieghi meglio…
Civelli: La casa per investimento non è più un appartamento normale da concedere in affitto per brevi periodi. Ma si tratta di soluzioni studiate ad hoc per la locazione. È necessario quindi ristrutturare appartamenti con l’obiettivo di ottenere un maggior profitto. Case vecchie, di grandi dimensioni, vengono frazionate in modo da massimizzare l’investimento. E vengono arredati e studiati appositamente per questo mercato.

Of: Come deve essere la casa per rendere di più?
Civelli: Uno dei criteri su cui è bene puntare maggiormente l’attenzione è il risparmio energetico. Scegliendo quindi di introdurre soluzioni e tecnologie che ne migliorino le prestazioni di efficienza. Ma c’è anche un fattore di dimensione della casa. Noi eravamo abituati a una netta distinzione degli spazi tra cucina e salotto, per esempio. Ora con metrature più piccole è chiaro che non possa più essere così.

---- Of: Chi ha investito nell’immobiliare negli anni immediatamente antecedenti alla crisi oggi come se la sta passando?
Civelli: Chi ha acquistato nel 2005-2006 adesso non ha rendimenti positivi ma prima di svincolarsi dall’investimento deve aspettare almeno altri 4 o 5 anni.

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Of: Perché, cosa accadrà tra 5 anni?
Civelli: Tra 4 o 5 anni il mercato immobiliare si riprenderà. Anche se tutto dipenderà dalle sorti in generale dell’economia italiana ed europea. Prima la BCE non riusciva a contenere inflazione. Ora invece non riesce a farla crescere. Dal 2016 se l’inflazione tornerà a crescere si innescherà il volano di crescita. E i prezzi dell’immobiliare torneranno ad incrementare. Anche se per arrivare ai valori del 2007-2008 sono necessari ancora parecchi anni.

Of: E se invece si investe adesso, quanto bisogna aspettare prima di vedere un ritorno?
Civelli: Credo che bastino 4 o 5 anni per raggiungere il capital gain. Anche se bisogna considerare che ci sono ancora molte incognite che limitano il mercato.

Of: Cosa inciderà sul futuro del mercato?
Civelli: Se il governo dovesse mantenere le promesse che ha fatto e scontasse veramente la tassazione almeno sulla prima casa allora qualche segnale positivo in più si potrà iniziare a intravedere. Anche se bisogna considerare che il carico fiscale è molto più significativo sulla seconda casa. In questo caso, quindi, se la riduzione di tassazione sulla prima casa comporta un incremento del peso fiscale sulla seconda, invece, la situazione potrebbe diventare drammatica.

Of: La soluzione potrebbe essere puntare sul mattone all’estero?
Civelli: La percentuale di investitori italiani che si orienta oltre i confini nazionali sta in effetti aumentando. Anche perché il rendimento può essere anche maggiore.

Of: Cioè, dove investire per guadagnare di più?
Civelli: Chi ha puntato su Berlino non ha sbagliato. Anche perché è una città tra le più accessibili per noi italiani in termini di costo. Mentre chi ha investito in Costa Azzurra ha perso capitali. Londra invece richiede cifre altissime per poter intraprendere un investimento. In alcune zone si parla di quotazioni che variano dai 10.000 ai 30.000 euro al metro quadro. È chiaro dunque che non tutti se li possano permettere.

Of: Dove si può trovare il miglior rapporto prezzo d’acquisto-rendimento?
Civelli: Tra i più redditizi vi sono gli investimenti a New York e Miami. Qui c’è un capital gain molto alto che si aggira intorno al 4-5%. Ma è un mercato molto più volatile con prezzi che potrebbero dimezzarsi in brevissimo tempo. Si possono fare guadagni anche importanti, ma bisogna essere bravi a entrare nel mercato al momento giusto.

Of: C’è chi dice che anche in Spagna e in Grecia si possano concludere buoni affari…
Civelli: È vero, in Spagna i prezzi sono molto bassi e ci sono sul mercato molte buone occasioni, ma non si può dire come andrà il mercato in futuro. È ancora rischioso. In Grecia, invece, si può comprare a poco, ma considerando la situazione attuale ci potrebbero essere notevoli problemi in futuro. Vista la situazione attuale dell’economia nazionale non è da escludere che una delle prime misure che verranno adottate dal governo nei prossimi mesi per rilanciare l’economia saranno proprio sulle case. Un po’ come successe in Italia con il governo Monti quando andò ad incrementare la tassazione sulla casa. Anche se, c’è da dire, se si entra adesso nel mercato si può riuscire a trovare soluzioni da 600, 800 euro al metro quadro.

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