Guglielmi (Gabetti): “Ecco le case di prestigio che rendono di più”

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Il mercato è dinamico. La domanda cresce. E gli investitori, provenienti da tutte le parti del mondo, sono a caccia di buoni affari (leggi qui). Ma in un settore in cui l’offerta è ampia come quello dell’immobiliare di lusso, prendere la decisione giusta non è sempre facile. Ci sono fattori da considerare. E caratteristiche architettoniche e di location da vagliare in maniera ponderata. E allora, come scegliere la casa migliore sul mercato, e con le più alte prospettive di guadagno? Dove è meglio orientarsi se si vuole andare sul sicuro? E dove, invece, si corrono i rischi maggiori potenzialmente si può portare a casa un guadagno più consistente?

Of-Osservatorio finanziario lo ha chiesto a Fabio Guglielmi Direttore Generale di Santandrea Luxury Houses, la controllata del gruppo immobiliare Gabetti specializzata nella vendita di residenze esclusive un po’ in tutta Italia. Ecco alcuni consigli e suggerimenti per scegliere al meglio. Quali caratteristiche valutare per ottenere un guadagno maggiore dall’affitto. E in quali mercati esteri si deve puntare per stare sul sicuro. O per guadagnare molto di più, accettando magari qualche rischio.

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Of: Partiamo da una premessa: cosa può essere definito immobile di lusso?
Guglielmi: Beh naturalmente per prima cosa una casa di lusso deriva dalla location. Deve essere posizionata in aree di prestigio. Facciamo un esempio, un appartamento signorile in Piazza di Spagna rientrerà nella categoria luxury. Essendo la location assolutamente prestigiosa e ricercata. In questo caso, quindi, si tratta di un elemento distintivo. Ma non basta.

Of: Cos’altro c’è?
Guglielmi: Le caratteristiche intrinseche dell’appartamento e dello stabile devono rispecchiare questo tipo di mercato. Questo perché la crisi ha un po’ cambiato le carte in tavola.

---- Of: Cioè la crisi ha influenzato anche il mercato residenziale luxury?
Guglielmi: Certo. Anzi, il mercato immobiliare del lusso ne è uscito trasformato. Soprattutto dal punto di vista delle esigenze di una clientela molto più selettiva e consapevole della maggiore possibilità di scelta.

Of: Cosa è cambiato?
Guglielmi: Innanzitutto bisogna considerare che le compravendite si sono ridotte, anche se le città hanno sofferto meno. E i prezzi si sono abbassati di conseguenza. Anche se il lusso è stato caratterizzato da una contrazione minore rispetto al residenziale tradizionale. Possiamo dire che se il residenziale in generale ha perso circa il 25%, nel lusso si è registrata sicuramente una contrazione, anche se su livelli inferiori. Questo ha portato i clienti a selezionare ulteriormente le loro richieste, perché ora hanno a disposizione un’offerta più ampia. In tema di aspetti qualitativi, è ormai sancita l’importanza di tutti quegli elementi, specifici per ogni città, quali la presenza di un’ampia terrazza, del box, di una zona giorno importante, un’esposizione che garantisca una buona luminosità degli ambienti, il pregio di affaccio, che fanno sì che un immobile situato in una delle zone di pregio attragga l’interesse da parte della domanda. Al contrario alcune tipologie, come i piani rialzati, i primi piani, le soluzioni con affacci rumorosi, che presentano situazioni di degrado nel contesto circostante, non attraggono più l’interesse della domanda.

Of: Vuol dire che le caratteristiche che gli appartamenti di lusso si sono modificate?
Guglielmi: Proprio così. I clienti ora individuano con più precisione ciò di cui hanno bisogno. La zona resta premiante, ma anche le caratteristiche dell’appartamento ora hanno una valenza fondamentale.

Of: Cosa deve avere una casa per godere di maggior appeal oggi?
Guglielmi: Dipende dalle zone. E poi bisogna considerare che in questo settore esistono due mercati ben distinti, caratterizzati ognuno da diverse dinamiche: quello della città e il mercato delle seconde case in località turistiche.

Of: Partiamo dal mercato nelle città…
Guglielmi: Che è indubbiamente quello che ha retto meglio all’onda lunga della crisi finanziaria...

---- Of: Cosa è cambiato quindi in ciascuna città?
Guglielmi: A Napoli, per esempio, il box/posto auto e la presenza di servizi di portineria o vigilanza sono due elementi fondamentali, in mancanza dei quali il valore dell’immobile perde prestigio e appeal. A Roma, invece, i compratori privilegiano la presenza della terrazza con vista, visto che il clima mite rende la città particolarmente vivibile all’aperto per 8-9 mesi all’anno. A Milano, sebbene la presenza di terrazze e affacci esterni risulti particolarmente importante, la loro assenza non penalizza il valore commerciale dello stabile. In questo caso viene data particolare importanza all’ampiezza della zona giorno.

Of: E per quanto riguarda il secondo mercato, quello delle seconde case?
Guglielmi: In questo caso nel corso degli ultimi anni si è assistito a un ridimensionamento. Nelle località turistiche più rinomate, come Cortina d’Ampezzo, Forte dei Marmi, Porto Cervo o Santa Margherita c’è stato un ridimensionamento delle metrature richieste. Se in passato avevamo una maggiore richiesta per soluzioni indipendenti di ampia metratura, ora la domanda prevalente è per soluzioni con dimensioni più funzionali e con una finalità meno edonistica; essenziale una vista premiante.

Of: Quanto rende di più una casa se la si acquista rispettando queste caratteristiche?
Guglielmi: Non è solo questione di rendimento percentuale o di capital gain. Nel senso che gli appartamenti di lusso hanno comunque un certo valore sul mercato e lo mantengono, salvo la mancanza di alcune fondamentali caratteristiche ricercate dai compratori. Nell’ottica di messa a reddito la differenza sta anche nel tempo di locazione, che può variare considerevolmente a seconda dell’appetibilità dell’immobile.

Of: Facciamo un esempio…
Guglielmi: Immaginiamo di effettuare un acquisto a scopo di solo investimento. Se la casa che acquistiamo possiede tutte le principali caratteristiche, che contribuiscono ad incrementarne l’appeal, è chiaro che troverà un locatario molto più facilmente. Restando quindi meno tempo ferma sul mercato e inizia a fruttare un rendimento da subito.

Of: Però con i nuovi servizi di home sharing il mercato degli affitti sembra stia cambiando…
Guglielmi: È vero. In questo senso l’home sharing, che nel lusso è riferibile allo short rent, è un facilitatore. La possibilità di mettere a reddito per periodi brevi appartamenti consente di trovare locatari anche in periodi dell’anno inaspettati. Ecco allora che la casa in Liguria che prima veniva affittata solo per i mesi estivi, da maggio alla prima metà di settembre, ora riesce a trovare affittuari anche a febbraio. Ampliando quindi potenzialmente il bacino di clienti. E di conseguenza anche i ricavi.

---- Of: In quali zone è meglio investire per guadagnare di più quindi?
Guglielmi: In realtà anche qui bisogna fare una distinzione. Generalmente nel settore del luxury l’acquisto è fatto anche perché è l’esemplificazione di uno status sociale, ma serve anche per un utilizzo concreto. E questo è vero soprattutto per chi la seconda casa di lusso la cerca in un contesto turistico per utilizzarla direttamente, con la propria famiglia. In questo senso puntare su località di questo tipo per l’acquisto a scopo investimento per mettere a reddito può essere meno redditizio.

Of: Perché è meno redditizio?
Guglielmi: Beh chi può dire come andrà un mercato così locale come quello di Cortina o Santa Margherita Ligure? Bisogna anche considerare che si tratta di un mercato per lo più stagionale.

Of: Quindi dove è meglio puntare?
Guglielmi: Sicuramente nelle più grandi città. La città infatti rispetto alle località turistiche offre molte più garanzie anche per la messa a reddito della proprietà attraverso la locazione. Per via della vicinanza a monumenti e università, per esempio. si tratta di un investimento che non resta non sfruttato.

Of: Qual è la spesa minima per un investimento di questo tipo?
Guglielmi: A Milano e Roma l’entry level parte da 6.000 euro al metro quadro. Su Napoli e Firenze bisogna considerare una spesa minima di 4-5.000 euro al metro quadro. Mentre se si volesse puntare sulle località turistiche, invece, la spesa parte dai 5.000 al metro quadro.

Of: Con la crisi che sembra giunta al termine, chi acquista per lo più a scopo di investimento?
Guglielmi: Più o meno chi lo faceva prima. Se si guarda agli italiani, infatti, si tratta di persone facoltose, con un certo status sociale e una notevole facilità di accesso al credito. Anche se una buona componente di investitori proviene da oltre frontiera.

Of: Cioè gli investitori stranieri sono in aumento?
Guglielmi: Sì. Basti pensare che delle 420 mila compravendite portate a termine lo scorso anno circa 5.500 sono state fatte da parte dagli stranieri. E credo che la tendenza continuerà anche per i mesi a venire, grazie alla disponibilità sul mercato di ottime soluzioni in termini di rapporto qualità/prezzo.

---- Of: Però sempre più italiani guardano anche ai mercati esteri…
Guglielmi: In effetti è vero. Anche se qui le soglie di ingresso sono molto più elevate, soprattutto per chi punta su Londra. Questo mercato più di altri è riservato ad investitori di alto profilo e l’impressione degli operatori di settore internazionali è che non si possa aver soldi da investire nel mattone senza considerare il mercato di Londra.

Of: Eppure c’è chi ha ipotizzato una prossima bolla speculativa proprio a Londra…
Guglielmi: Questo è difficile dirlo. Ma è chiaro che i prezzi sono a livelli incredibili. Anche nelle aree decentrate come la zona industriale che si vede sulla copertina di un disco dei Pink Floyd, che è stata recentemente bonificata si richiedono cifre molto elevate.

Of: Quindi è ancora conveniente puntare su Londra?
Guglielmi: Diciamo che Londra è da sempre stato considerato un mercato di tenuta. Poco rischioso, cioè, almeno sul lungo periodo. Anche se bisogna dire che questi prezzi forse possono lasciar pensare che ci sarà un riprezzamento. Con valori che quindi scenderanno.

Of: Dunque se si vuole investire oltre frontiera dove conviene andare?
Guglielmi: Dipende. Tra i mercati considerati di maggiore appeal, oltre a Londra, vi sono anche New York, Los Angeles, Hong Kong e alcune città in Sudafrica. Qui, infatti, prezzi hanno continuato a crescere. Poi ci sono altri mercati come la Tanzania, che hanno un elevato potenziale di crescita.

Of: E allora: cosa scegliere?
Guglielmi: Dipende dal rischio che si vuole prendere. I mercati di tenuta, quelli che sono anche considerati di garanzia, nelle principali città d’Europa e del mondo, caratterizzati anche da una stabilità socio politica, che permettono una maggiore probabilità di capital gain nei prossimi anni. Mentre i paesi emergenti, offrono la possibilità di avere rendimenti maggiori, ma con maggiori rischi.

Of: Come tutelare l’investimento quindi?
Guglielmi: Non si può totalmente. A Hong Kong per esempio c’è una fortissima richiesta di case, ma lo spazio è saturo. A Miami per il momento il mercato sembra essere positivo, ma bisogna considerare anche gli equilibri di Cuba. Visto che il mercato immobiliare risente di influssi politici, sociali e macro-economici che non possono essere previsti.

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