Mutui al 120%? Yes, we can

I numeri dicono che il mercato dei mutui è fermo. Secondo un’analisi dell’ufficio studi Kiron su dati Bankitalia, nel terzo trimestre del 2008 si è verificato un calo del 10,11% nei volumi erogati rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Anche a gennaio la situazione resta critica sul fronte liquidità: nonostante la riduzione del costo del denaro abbia riportato il tasso di prestito interbancario a tre mesi vicino a quota 2 per cento, la propensione delle banche a prestarsi denaro resta bassa. Risultato: è sempre più difficile (e costoso) ottenere un mutuo. In ogni caso, nei prossimi mesi sarà arduo accedere a finanziamenti di importo superiore all’80 per cento del valore dell’immobile che si intende acquistare. Anche gli istituti di credito più aggressivi, che fino a qualche mese fa finanziavano il 100 per cento, sono tornati sui propri passi. Chi, come Banca Popolare di Vicenza, proponeva il mutuo al 120 per cento, non lo fa più. “Un momento”, irrompe Riccardo de Fonzo, Direttore Mercato Italia di Veneto Banca Holding. “Noi continuiamo ad erogare mutui fino al 100 per cento e anche oltre…”.

Of: Oltre…quanto?
De Fonzo: Fino al 120, per l’esattezza.

Of: Ma è sicuro?
De Fonzo: Lo so, lei sta pensando che siamo pazzi…

Of: Sa, in un momento in cui le altre banche stanno stringendo i cordoni della borsa...
De Fonzo: Vede, il prodotto è nato qualche anno fa, con una logica che è rimasta la stessa.

Of: E quale sarebbe?
De Fonzo: Quando una giovane coppia compra casa, si trova a sostenere delle spese che non aveva preventivato: il notaio, i mobili, gli allacciamenti…Il mutuo al 120 per cento permette di finanziare anche queste spese…

Of: Anziché ricorrere ad un prestito personale…
De Fonzo: Che comporterebbe costi ben più alti.

Of: Ma come si spiega il fatto che siete gli unici a finanziarie il 120%?
De Fonzo: Noi partiamo sempre da un presupposto: il privato è un soggetto non fallibile e, in quanto tale, fa di tutto per restituire il debito e non perdere la casa…

Of: Questo, però, vale anche per le altre banche…
De Fonzo: Sa, noi siamo una banca legata al territorio…conosciamo meglio il nostro cliente. E, nei limiti del possibile, vogliamo provare a dargli fiducia, valorizzando la sua capacità di rimborsare il prestito più che la garanzia ipotecaria posta sull’immobile…

Of: Sì, ma in che modo, concretamente?
De Fonzo: Le faccio un esempio. Se io finanzio l’acquisto di un castello, mi ritrovo un’ipoteca di, mettiamo, 5 milioni di euro.

Of: Un castello…
De Fonzo: Ma se dopo tre mesi il cliente smette di pagare le rate, io cosa faccio?

Of: Diventa proprietario di quel castello...
De Fonzo: Che devo vendere. Ma poiché la banca non fa, di mestiere, l’agente immobiliare…

Of: E con i tempi che ci sono in Italia per pignoramenti ed esecuzioni immobiliari…
De Fonzo: Non mi conviene, capisce? Ecco cosa intendo quando dico che bisogna valorizzare la capacità di rimborsare il mutuo, più che l’entità dell’ipoteca, partendo dal territorio.

Of: A proposito: solo i clienti che abitano a Treviso o Vicenza possono ottenere un mutuo extra-large?
De Fonzo: Il Mutuotutto Trasgressivo è offerto da tutte le banche italiane del Gruppo Veneto Banca, quindi anche da Banca Popolare di Intra, attraverso le filiali in Piemonte e Lombardia, da Banca di Bergamo e Banca Popolare di Monza e Brianza, in Lombardia, e da Banca Meridiana, con gli sportelli in Puglia e Basilicata.

Of: Dicevamo: il mutuo al 120 per cento richiede una conoscenza più approfondita del cliente…
De Fonzo: Non c’è dubbio. Tenga presente che si tratta di un prodotto comunque più rischioso…

Of: E quindi più costoso. Qual è lo spread, cioè la percentuale di ricarico applicata dalla banca?
De Fonzo: Per un mutuo di 15 anni, applichiamo l’ 1,75 per cento sull’Euribor 6 mesi…

Of: Un po’ più alto rispetto al margine medio applicato su mutui inferiori all’80 per cento.
De Fonzo: Consideri che per un mutuo di uguale durata, i nostri finanziamenti all’80% prevedono uno spread di 1,60 punti percentuali…

Of: Ma quanti sono i clienti ai quali viene concesso un mutuo al 120%? Si tratta di un’esigua minoranza?
De Fonzo: Non direi…Nel 2008 ne abbiamo erogati circa 1300. A grandi linee, rappresentano il 10% del totale mutui erogati.

Of: Avete anche un’offerta ad hoc di mutui agganciati al tasso Bce?
De Fonzo: Un mese fa abbiamo lanciato il nostro Mutuo Europa, con spread all’1,40%.

Of: Anche questo finanzia il 120%?
De Fonzo: No, la copertura massima è dell’80%. La durata, fino a 30 anni. E c’è un’importante novità.

Of: Quale?
De Fonzo: Alla fine del 2011, chi sceglie questo prodotto ha la possibilità di passare dal tasso variabile al fisso.

Of: Nel 2011 i tassi probabilmente saranno già saliti…
De Fonzo: È difficile dirlo... Resta comunque un’opportunità in più per il cliente che ha paura di restare bloccato in una tipologia di tasso sbagliata.

Of: Ma adesso qual è il mutuo migliore?
De Fonzo: Per me, in un momento come questo, un mutuo con cap e floor, cioè con un tetto massimo e minimo, può essere vantaggioso.

Of: Tra fisso e variabile?
De Fonzo: Dipende sempre dalla tipologia del cliente…

Of: Facciamo un esempio.
De Fonzo: Se io mi trovassi di fronte un ingegnere nucleare…

Of: Un caso un po’ particolare…
De Fonzo: Diciamo così, un mutuatario che percepisce uno stipendio medio alto e che, in ogni caso, sarebbe in grado di sostenere un eventuale aumento anche significativo della rata, gli direi: non ti preoccupare, prendi il tasso variabile.

Of: E se invece si trovasse davanti un operaio o un dipende pubblico?
De Fonzo: Forse, in questo caso è meglio il tasso fisso.

Of: Un pronostico: i tassi scenderanno ancora?
De Fonzo: Non si sono mai viste azioni così decise da parte della Banca Centrale Europea…

Of: Sì o no?
De Fonzo: La situazione macroeconomica resta critica…I tassi potrebbero scendere anche all’1,5%.

Of: Nel frattempo molte banche stanno ritoccando gli spread. Anche voi li aumenterete?
De Fonzo: Abbiamo appena ridefinito la nostra offerta di mutui e, come vede, non li abbiamo aumentati…

Of: Ma avete intenzione di farlo, nei prossimi mesi?
De Fonzo: Quel che è certo è che la situazione va monitorata costantemente. I costi di raccolta continueranno ad essere alti per parecchio tempo, e una banca non può correre il rischio di erogare finanziamenti che fanno andare il conto economico in rosso.