Investire nel mattone? Ora è meglio all’estero. Ecco dove e perchè

In attesa della ripresa del mercato immobiliare italiano nel secondo semestre di quest’anno, molti italiani si stanno guardando intorno gettando lo sguardo anche al di là dei confini nazionali. Non tanto per acquistare il “tetto sopra la testa” quanto piuttosto per mettere in salvo parte dei propri risparmi in un bene tradizionalmente considerato rifugio, il mattone. C’è chi poi ha pensato bene di unire l’investimento sicuro con la casa per le vacanze da cui godersi il mare e le spiagge più o meno lontane dalla nostra Penisola.

L’interesse degli italiani all’investimento immobiliare all’estero d’altra parte non è un fenomeno nuovo. A essere in una certa misura “inedita” è invece la dimensione tanto più che l’acquisto su piazze europee o extraeuropee sembra essere infatti alla portata di tutte le tasche, non solo di quelle più abbienti. Quanto c’è di vero in questa percezione? I dati rilevati dagli intermediari immobiliari parlano chiaro. Secondo la rete di agenzie immobiliari Professione Casa, che attraverso la Divisione Prestige International opera anche su numerose piazze europee ed extraeuropee, sono 29mila gli immobili residenziali situati all'estero acquistati nel 2008 da italiani con un incremento del 15% rispetto all'anno precedente contro i 26mila acquistati nel 2007. Negli ultimi dieci anni l'incremento medio annuo oscilla tra il 12 e il 14%.
Tra le location più "gettonate" nel Mediterraneo al primo posto figurano Francia, a seguire Spagna e Grecia che assorbono insieme il 25% della domanda, Turchia, Slovenia, e Croazia. Sempre in Europa resiste l'appeal di mete "classiche", ovvero Londra e la Svizzera, mentre Oltreoceano New York, Miami e California si confermano le più amate dagli italiani con il 12% della domanda complessiva. Tra le new entry nella classifica, invece, vi sono i Paesi dell'Est con il 22% complessivo di richieste: Romania, Bulgaria, Polonia e Repubblica Ceca.

Occhio al prezzo
Mentre gli investimenti speculativi nelle piazze ad alto rischio si riducono, aumentano gli acquisti di immobili situati nelle città e nelle località turistiche europee in grado di offrire rendimenti interessanti e, soprattutto, un più elevato grado di sicurezza. A tracciare il quadro più dettagliato sull'andamento del mercato residenziale è Scenari Immobiliari che ha raccolto le informazioni relative agli acquisti degli italiani presso le autorità dei diversi Paesi e le organizzazioni degli operatori immobiliari locali. Secondo l'istituto di studi e di ricerche, nel 2009 sono stati acquistati 34.200 immobili oltrefrontiera, il 16,7 per cento in più rispetto al 2008. A dimostrare l'elevato grado di flessibilità del mercato, che offre "taglie" su misura per le diverse fasce di reddito, i dati sulla spesa media che registrano un lieve aumento: da 120 mila euro del 2008 è passata agli attuali 130 mila. Ma, budget alla mano, su quali piazze cogliere le migliori opportunità?
Fino a poco tempo fa, la crisi immobiliare statunitense, accompagnata dalla debolezza del dollaro rispetto all’euro ha reso interessante l'investimento negli Stati Uniti, nazione che da sola ha attirato il 27 per cento degli acquisti da parte delle famiglie italiane. New York concentra la quota maggiore di investimenti speculativi, dal momento che il ciclo di mercato dovrebbe avere raggiunto il punto più basso e per il 2010 è attesa una ripresa del dollaro rispetto alla moneta europea. La Grande Mela resta tuttavia una delle mete più costose: nelle zone di pregio si va da un minimo di 8.850 a un massimo di 15.100 euro/ mq (dati a dicembre 2009, fonte Scenari Immobiliari).

---- Miami ha registrato un’attività molto elevata nella prima parte dell’anno, quando era possibile acquistare immobili di pregio a prezzi inferiori del 30- 40 per cento rispetto all’anno precedente (i prezzi vanno da un minimo di 1300 a un massimo di 3300 euro/mq). Nel secondo semestre la progressiva carenza di offerta di qualità ha causato uno spostamento dell’attenzione verso le isole della Florida. La più richiesta è Key West, la leggendaria terra di Hemingway, dove è possibile acquistare lussuose casette fronte oceano con posto barca privato. I prezzi al mq sono analoghi a quelli di Miami, ma il costo unitario medio degli acquisti si aggira intorno al milione di euro.

Continuano ad attrarre le principali località da telefilm della costa ovest, quali Los Angeles ( dai 4.100 ai 5500 euro/mq), San Francisco, Santa Monica e Malibu. Infine le famiglie italiane stanno scoprendo in massa la formula del “Condo-Hotel”, che presenta un’offerta vasta e diversificata in tutti gli Stati Uniti, ma soprattutto nelle località turistiche più note della Florida e della California e in alcune città, quali New York, Chicago e Las Vegas. L’investimento unitario può variare da 200 mila a 2 milioni di dollari a seconda della localizzazione, del livello qualitativo dell’albergo, dei servizi e delle caratteristiche della camera.

Tornando invece in Europa, il cambio favorevole ha comportato un aumento degli acquisti in Gran Bretagna: Londra concentra la quota maggiore di investimenti, in buona parte legati a motivi di lavoro ( si va dai 9500 ai 14 mila euro/mq), mentre è sempre maggiore il numero di acquisti nelle città universitarie, soprattutto Cambridge, ma anche Oxford, Bristol e Manchester. Il fenomeno tuttavia non riguarda solo le città inglesi, ma tutte le principali metropoli europee, in primis Parigi (da 7750 a 10.900 euro/mq, dati Scenari Immobiliari, contro la fascia che va da un minimo di 8.785 ai 12mila euro/mq per un immobile di pregio a Milano, secondo i dati Tirelli & Partners). Ma è in crescita anche l'interesse per Barcellona ( da 3.450 a 4400 euro/mq) e Berlino (da 3.500 a 4.200 euro/mq) . L'aumento di prestigio di un percorso di studi all'estero, infatti, avrebbe spinto molti genitori ad acquistare immobili, spesso di dimensioni contenute, destinati all'alloggio dei figli durante il perdiodo dell’Erasmus o del master post-universitario ( in Italia, secondo le quotazioni indicate dall'Agenzia del Territorio nel primo semestre del 2009 per un immobile in ottimo stato in zona centrale a Perugia si va da 1950 a 2800 euro/mq, a Padova da 3400 a 4900 euro/mq, a Bologna da 4600 a 6000 euro/mq).

La Svizzera si conferma un grande classico per gli amanti del mattone: nonostante i prezzi molto elevati, si tratta di un mercato sano che mette al riparo da possibili crolli. Tra le città è particolarmente gettonata Ginevra (da 4.500 a 6850 euro/mq contro la fascia dai 5.700 ai 9450 euro/mq di Zurigo), dove molte famiglie si spostano per motivi di lavoro, mentre tra le località turistiche è in grande crescita Zermatt. Il 2009 ha registrato un calo degli acquisti nelle località turistiche della Spagna, in quanto i prezzi, nonostante la forte flessione, sono considerati ancora troppo elevati nel panorama competitivo europeo. In questo contesto, buona parte delle famiglie, però è pronta a cogliere le previsioni di ulteriori ribassi previsti per il 2010 (mentre per un immobile a Marbella le quotazioni vanno da 2.150 a 4.000 euro/mq ad Alassio oscillano tra 5600 e 8300 euro/mq, a Forte dei Marmi tra 5600 e 8300 euro/mq).

---- La Grecia non ha registrato variazioni significative: continuano ad essere richiesti quasi esclusivamente gli immobili di buon livello sul mare nelle isole Cicladi e nel Dodecanneso ( da1.000 a 3850 euro/mq di Mykonos, da 1.600 a 3.600 euro/mq di Paros, da 1.500 a 3650 euro/mq) .
Permane, anche se in fase di esaurimento secondo Scenari Immobiliari, l’interesse degli italiani per le piazze tradizionali dell’Est europeo, quali Repubblica Ceca, Polonia e Paesi baltici, mentre sono in aumento gli investimenti in Croazia e Slovenia, soprattutto da parte di coloro che dispongono di una cifra modesta, intorno a 100 mila euro. In questa area geografica i prezzi al metro quadro sono infatti a portata di "piccolo risparmiatore": da 1.900 a 3.350 euro/mq Varsavia, da 1.900 3.450 euro/mq a Tallin, da 500 a 1.700 euro/mq a Sofia, da 1.400 a 4.250 euro/mq a Riga, da 1.300 a 3.050 euro/mq a Praga, da 2.000 a 3.100 euro/mq a Budapest, da 1.000a 2.800 euro/mq a Bucarest. L’incertezza economica e il timore di crolli e recessioni ha comportato un notevole ridimensionamento degli investimenti extra-europei, soprattutto in Africa e Asia. Tuttavia alcune zone, caratterizzate da forti attrattive ambientali e mercato in crescita possono contare su un notevole aumento della domanda: è il caso di aree quali Brasile, Mauritius o Caraibi, dove la domanda si concentra a Santo Domingo, Antigua e nelle Guadalupe.
I due terzi degli investimenti sono effettuati nell’ottica di una seconda casa, che viene utilizzata per alcuni mesi dai proprietari e resta vuota durante il resto dell’anno. Il restante terzo di alloggi, invece, viene acquistato per essere messa a reddito per buona parte dell’anno. Si tratta soprattutto degli immobili acquistati negli Stati Uniti, in Francia e nelle località turistiche più lontane.

La formula del Condo Hotel
Tra le opzioni per investire all'estero, già da alcuni anni, ha preso piede oltreoceano la formula del Condo Hotel: in pratica è possibile acquistare vere camere d'albergo con il vantaggio di ottenere una percentuale quando la stanza è affittata. L'offerta è vasta e diversificata in tutti gli Stati Uniti, ma soprattutto nelle località turistiche più note della Florida e della California e in alcune città, quali New York, Chicago e Las Vegas. L’investimento unitario può variare da 200 mila a 2 milioni di dollari a seconda della localizzazione, del livello qualitativo dell’albergo, dei servizi e delle caratteristiche della camera.
La cessione dell'immobile acquistato con la formula del Condo Hotel prevede un numero massimo di pernottamenti del proprietario della stanza: per il resto del tempo, invece, è l'albergo a gestirla direttamente cedendo tra il 30 e il 60% circa degli introiti. Il fenomeno per ora è rimasto confinato negli Usa, in particolare in quelle località in cui vi è domanda di seconde case in aree prestigiose ma con scarse nuove costruzioni e prezzi troppo elevati per la vendita di nuovi immobili secondo la formula consueta.
Ma qual è il rendimento di un acquisto di una stanza o adirittura una quota all'interno di un residence ( cosiddetti "fractionals alberghieri") effettuato secondo questa formula? Difficile prevederlo. L'investimento infatti presenta non pochi rischi dal momento che da un lato la rivalutazione delle soluzioni immobiliari è simile a quello delle case tradizionali, ma dall'altro i costi di gestione sono di gran lunga più elevati. A ciò va aggiunta una valutazione relativa al potenziale "attrattivo" della località turistica in cui l'immobile è situato e alla solidità sul mercato delle società che offrono questo tipo formula. In America a proporlo sono sia marchi nuovi, sia nomi storici del mondo dell'ospitalità tra cui Starwood e Marriott.
In Italia, allo stato attuale, non vi sono offerte di questo tipo: nonostante vi siano alcune strutture alberghiere interessate al meccanismo, per rientrare anche delle perdite subite a causa delle crisi, che ha fatto dimenticare i tempi del tutto esaurito, non sembra ancora esserci una domanda per questa tipologia d'offerta (come dimostra lo scarso successo ottenuto dall'esperimento di Condo Hotel, riadattato per il mercato italiano, lanciato nel 2007 nei pressi di Chianciano).