I consigli dell’esperto. Case: ecco come evitare le fregature oltrefrontiera

Comprare una seconda casa all’estero, sia a scopo di puro investimento sia per passarci le vacanze oppure assicurare un “tetto” sopra la testa ai figli che scelgono di studiare all’estero, richiede una buone dose di pazienza e attenzione.
Una volta individuata la piazza più interessante è bene cercare di capire come funziona il processo di compravendita sul posto: l’operazione si rivela importante soprattutto per i paesi extraeuropei che hanno un sistema giuridico molto diverso da quello italiano e da quello anglosassone. E’ bene ricordare che i clienti con disponibilità elevate possono rivolgersi ai servizi di private banking appositamente dedicati dagli istituti di credito alle esigenze dei patrimoni con una liquidità solitamente superiore al milione di euro. Qualora invece non si disponga di grandi somme o non della cifra necessaria all’acquisto sarà possibile stipulare un mutuo. Ma generalmente le banche italiane consigliano di rivolgersi ad un istituto locale dal momento che il mutuo ipotecario ha come garanzia l’immobile stesso. Nel caso di grandi istituti bancari italiani che hanno anche filiali all’estero, la procedura può essere talvolta più semplice: in tal caso, ad esempio Bnl, che è parte del gruppo Bnp Paribas, può attivare il primo contatto già dall’Italia e indicare al cliente un interlocutore all’interno della filiale situata in loco.
Per evitare di ritrovarsi in situazione spiacevoli, soprattutto dopo aver dato fondo ai risparmi, è bene quindi attenersi ad alcune indicazioni che ci vengono fornite da uno degli esperti del settore, Marco Tirelli, fondatore Tirelli & Partners, società di consulenza di Milano specializzata nella compravendita di residenze di lusso.

Of: Il piccolo risparmiatore che desidera sfruttare le opportunità per acquistare un immobile all’estero, per beneficiare di prezzi più contenuti rispetto a quelli registrati sul mercato italiano, si ritrova spesso a “fronteggiare” da solo un’offerta non sempre trasparente oppure immediatamente “comprensibile” . Come muoversi allora per non incorrere in brutte sorprese?
Tirelli: L’acquisto di un immobile all’estero non può avere una finalità esclusiva di tipo speculativo nel senso che va tenuto in debito conto la sua natura di investimento di lungo periodo, con tutti i vincoli che questo comporta. E’ bene pertanto selezionare un immobile valutando anche l’uso che di questo se ne farà, sia o meno a scopo vacanza. Con l’acquisto di un immobile ci si impegna inoltre su un orizzonte di lungo termine. Non è realistico pensare di vendere solo dopo qualche anno dall’acquisto per ottenere un profitto.

Of: Su Internet si possono trovare delle offerte in apparenza convenienti promosse direttamente da intermediari che rappresentano in via esclusiva il costruttore… Quanto è consigliabile in questo settore e per questo tipo d’acquisto ricorrere al fai da te?
Tirelli: Affidarsi al fai da te è estremamente rischioso perché parliamo di un settore fortemente diversificato a livello locale. E’ bene affidarsi a qualcuno in grado di illustrare le caratteristiche specifiche di una determinata piazza per non imbattersi in affari solo all’apparenza convenienti. E’ buona norma inoltre recuperare più informazioni possibile sul Paese in cui si è scelto di acquistare un immobile, in particolare non solo sull’andamento economico e socio-politico, ma anche immobiliare. ----

Of: Quindi? Che fare?
Tirelli: In primo luogo occorre valutare la posizione in cui si acquista l’immobile e il livello di sfruttamento del terreno: se è una zona di forte sviluppo, nel giro di qualche anno ci si potrebbe ritrovare con un immobile dal valore inferiore che invece era stato venduto a un determinato prezzo proprio perché situato in una zona all’apparenza esclusiva.

Of: Può essere utile recarsi fisicamente sul posto per conoscere più di un agente immobiliare ?
Tirelli: Se in Italia si dispone di un consulente di fiducia, è bene sfruttare il valore della relazione già instaurata per avere dei consigli sul come muoversi all’estero. Se non è possibile recarsi sul posto per effettuare un primo giro di ricognizione è bene affidarsi ad un interlocutore italiano in grado di segnalarci un partner già presente su quel territorio e in grado di rispondere ai nostri bisogni. Non dimentichiamo che oggi molte reti di intermediazione immobiliare presenti in Italia possono vantare una rete distribuita su più piazze, sia in Europa che oltreoceano. Per questo ad esempio, Tirelli & Partners ha scelto di avviare una serie di joint venture in diverse località: è bene avere degli interlocutori direttamente sul territorio perché in questo settore non si può improvvisare una cultura immobiliare locale che non si possiede.

Of: Che tipi di servizi ci si può aspettare da una società di consulenza immobiliare per l’acquisto di una casa all’estero?
Tirelli: Dipende dal Paese in cui si intende acquistare. Mentre per l’acquisto di un immobile in Italia, gli intermediatori sono in grado di fornire un servizio che va dall’identificazione del bisogno fino alla firma del rogito, all’estero il processo può essere diverso. Nel caso di acquisto di un immobile all’estero, la nostra società, ad esempio, comunica al partner presente sulla piazza individuata quali sono i bisogni del cliente che dovrà poi recarsi sul posto per visionare l’immobile.

Of: Come valutare il rapporto qualità- prezzo dell’immobile all’estero?
Tirelli: E’ bene diffidare in generale di tutti quei Paesi in cui l’attività costruttiva negli ultimi tempi è stata molto intensa a causa di un mutamento strutturale del mercato. Ci sono piazze più esposte a questo tipo di rischio.

Of: Ad esempio?
Tirelli: Miami, in cui si è costruito moltissimo negli ultimi anni, è una piazza difficile. Per muoversi in maniera corretta su questa piazza, è necessario poter disporre di un consulente di fiducia. Oggi molti immobili si possono comprare al 50% del prezzo a cui sono stati venduti originariamente.

Of: Un disastro?
Tirelli: Ma questo non significa che sia probabile un ritorno ad un valore pari al 100%, anzi: nel momento in cui verranno costruiti nuovi condomini quelli oggi ritenuti di media qualità risulteranno di conseguenza di qualità scadente e quindi verranno considerati meno appetibili dal mercato. Più in generale, per non esporsi a questi rischi, consigliamo di valutare la dinamica dei prezzi del mercato immobiliare in riferimento alla piazza selezionata, così come si farebbe abitualmente in Italia, per capire o meno la convenienza dell’acquisto.