Milano. Case al top del rendimento

Per la prima parte del 2010, secondo l’Osservatorio Tirelli & Partners e Nomisma, dovrebbe aver luogo la sospirata ripresa delle compravendite e una sostanziale tenuta dei prezzi. Ma nel formulare delle previsioni relative al mercato delle residenze esclusive milanesi bisogna tener conto del cambiamento avvenuto a livello di motivazione all’acquisto. La percentuale infatti di chi vedeva l’acquisto di un’abitazione di lusso come un investimento è raddoppiata ( dall’8% al 16 %) a scapito di chi operava sul mercato al fine di sostituire la propria abitazione principale (dal 38% al 19%). Il fenomeno sembra infatti essere legato alla destinazione al segmento immobiliare di fascia alta dei capitali rientrati con lo scudo fiscale (una misura che può ancora dispiegare ulteriormente i suoi effetti dato che il Governo ha deciso la proroga fino al 30 aprile). Questi dati lasciano in sostanza ben sperare gli intermediari specializzati nella compravendita delle residenze di pregio dal momento che chi acquista per investimento è non solo meno esigente rispetto alla qualità dell’offerta ma, in generale, anche esente dall’esigenza, spesso vincolante, di dover vendere prima un altro immobile per poter effettuare l’acquisto. Ma quale tipologia di clientela è in grado di aggiudicarsi gli immobili migliori sulla piazza milanese? La quota di investitori stranieri è rimasta inalterata dal primo semestre del 2008 e pari al 2%. Sembra si sia esaurita intanto la domanda proveniente dalla Russia che aveva animato tutto il 2008 e la prima parte del 2009 lasciando campo libero agli investitori stranieri europei. A guardare con maggiore interesse alle zone più ricercate della “ex Milano da bere”, il Quadrilatero, Magenta e il centro storico, potrebbero essere questa volta gli italiani residenti all’estero.

Ma nel 2009 non è andata così bene
In realtà, se lle previsioni appaiono incoraggiani, la situazione fotografata al secondo semestre del 2009 appare ancora difficile. A Milano, capitale della finanza e della moda, il mercato delle residenze di lusso, al pari del resto del settore, si conferma infatti in difficoltà. Dopo un periodo di pausa, legato principalmente alle attese negative sull’economia in generale, la domanda per questa tipologia di immobile, che è contraddistinto da un valore di compravendita al metro quadro maggiore di 7mila euro (oppure da un valore complessivo superiore a un milione di euro), è infatti tornata a salire ma in misura di gran lunga inferiore alle attese degli intermediari specializzati in questo tipo di business. Non solo. L’aumento di interesse manifestato dai potenziali acquirenti non si traduce in un aumento delle compravendite o dei contratti di locazione. Ma il dato più interessante è quello relativo al prezzo medio complessivo per un’abitazione di pregio situata nel capoluogo meneghino che si contrae del 12% nel secondo semestre del 2009 rispetto al primo, passando da 2.477 a 2.186 milioni di euro. Ma che cosa è accaduto in quella che in ogni caso resta una “nicchia dorata”? Secondo l’ultimo Osservatorio sulle residenze esclusive, realizzato da Tirelli & Partners e da Nomisma, relativo all’andamento del secondo semestre del 2009, si sarebbe in pratica ormai “ in presenza di un settore ‘ingessato’, caratterizzato da un’offerta carente sotto il profilo quantitativo e qualitativo ”. Come dire: chi può permettersi di acquistare un immobile di questa fascia, in tempi di vacche magre, chiede, anzi pretende, come corrispettivo per l’esborso maggiori opportunità di scelta. A dimostrarlo vi sarebbe anche il gradimento registrato da parte dei nuovi grandi progetti di sviluppo di City Life e Porta Nuova, i colossali progetti immobiliare che dovrebbe essere il fiore all’occhiello della città di Milano per l’Expo 2015, e che ma che risentono ancora della crisi della finanza o che sono ancora (City Life) al centro di scosse di assestamento tra banche, immobiliaristi e costruttori di vario spessore. Il primo progetto, che va a coprire circa 225 mila mq situati nell’area dell’ex Fiera, dovrebbe concludersi solo nel 2014. Porterà alla nascita di 160 mila mq di aree verdi, immobili di lusso e tre grattacieli con destinazione residenziale e direzionale. E sempre sul nuovo trend delle abitazioni “green” si concentra la scommessa dei progetti che interessano l’area Garibaldi-Repubblica dove sorgerà un parco di 100 mila mq e 36 mila mq di edilizia residenziale, con appartamenti di pregio con caratteristiche eco-compatibili (tra cui anche un “Bosco Verticale”) .

Prezzi e tempi di vendita
Nonostante la crescita dell’appeal di zone come l’Isola – Garibaldi e Fiera, che ospitano i grandi cantieri di Porta Nuova e City Life, non perdono tuttavia smalto le zone di Milano considerate tradizionalmente prestigiose: il Quadrilatero si conferma come la più costosa con un prezzo medio pari a 15.541 euro/mq, segue l’area Venezia –Duse con circa 12mila euro/mq, Magenta con 10.250 euro/mq, il Centro storico con 8.820 euro/mq e Brera 8.772 euro/mq. Nel dettaglio, secondo i dati relativi al secondo semestre del 2009 forniti da Tecnocasa, sarebbero in lieve aumento i valori delle abitazioni nelle zone intorno al Duomo. La zona è infatti oggetto di interesse da parte di investitori che acquistano per i figli studenti presso le Università di Milano oppure che lasciano la propria famiglia di origine per vivere in zona. I tempi medi di vendita, intanto, crescono per il terzo semestre consecutivo e raggiungono in media i 9,4 mesi. La situazione è simile tra le varie zone con l’eccezione del Quadrilatero i cui tempi di vendita diminuiscono da 8,4 mesi a 7,1 mesi. Si tratta in questo caso di una zona molto ambita ma caratterizzata da un’offerta fortemente limitata. Allo stesso modo, secondo Tecnocasa, ha reagito il mercato della zona di Brera dove si acquista per lo più per uso personale e si cercano tagli molto grandi, oltre 200 mq, difficili da trovare. Per questo motivo le vendite si realizzano in tempi brevi e a prezzi elevati. Tra le zone più richieste resistono via Madonnina, via Fiori Chiari e corso Garibaldi dove si registrano quotazioni che oscillano da 8 mila a 10 mila euro al mq. In generale, tuttavia, la tendenza all’aumento dei tempi di vendita delle case di pregio negli ultimi anni avrebbe avuto come esito un’ulteriore contrazione dell’offerta: in attesa di tempi più propizi, per molti proprietari è preferibile ritirare dal mercato gli immobili più costosi per destinarli eventualmente alla locazione. Tanto più che per gli acquirenti la possibilità di ottenere sconti, pur in presenza di tempi di vendita molto dilatati, risulta per questo segmento molto contenuta: a pesare infatti vi è non solo la scarsità strutturale dell’offerta in zone prossime al centro, ma anche la dinamica immobiliare che vede la maggior parte dei venditori essere contemporaneamente venditori e acquirenti.