I turisti del week end premiano il rendimento delle case a Imperia

Restano stabili le quotazioni immobiliari ad Imperia nel secondo semestre del 2009, dove si registra un aumento dei valori pari allo 0,5%. La Provincia continua ad attirare i turisti del week end, in particolare torinese e milanesi, ma non mancano turisti stranieri alla ricerca di tranquillità nei borghi del verde entroterra. Lo rivela l’Ufficio Studi Tecnocasa che analizza sia l’andamento del mercato immobiliare della città e della classiche mete turistiche che si susseguono lungo la costa.

Ad alimentare la domanda per investimento e un mercato vivace secondo il network immobiliare sarebbe il polo universitario della città che attualmente comprende le facoltà universitarie di Economia, Giurisprudenza,Discipline Infermieristiche e il Dams. Le richieste si concentrano su monolocali e bilocali con un budget di spesa compreso tra 80 e 180 mila euro. Ma a registrare una buona tenuta è anche la domanda di immobili in locazione da parte di studenti provenienti da diverse zone d’Italia: attualmente per una camera singola si spendono da 250 a 350 euro al mese.

Parasio è una zona storica di Imperia, a picco sul mare, dove si possono acquistare abitazioni con vista panoramica sia come prima casa che come casa vacanza. Per l’acquisto di queste tipologie si possono spendere anche 5000-6000 euro al mq. Borgo Marina, che si estende lungo la costa di Porto Maurizio, offre sia costruzioni anni ’60-’70 che abitazioni d’epoca ristrutturate. Qui si possono acquistare appartamenti ad un prezzo medio di 3000 euro al mq, con punte di 5000-6000 euro al mq per soluzioni particolarmente di pregio. Il Centro di Porto Maurizio si divide tra Fondura,

Centro storico più antico con prezzi più contenuti ed il Centro di più recente costruzione, che si sviluppa intorno a piazza Roosevelt, piazza Roma e via XX Settembre e che registra quotazioni comprese tra 2000 e 3000 euro al mq. L’area di Borgo Moro si sviluppa in direzione dell’Ospedale a circa 400 metri dal mare ed è caratterizzata da palazzine realizzate prevalentemente tra gli anni ’60 e gli anni ’70. In questa zona si acquistano soprattutto prime case ed i prezzi dell’usato sono compresi tra 1800 e 2200 euro al mq.

Da segnalare inoltre una crescita d’interesse per le frazioni Caramagna, Moltedo, Monte Grazie e Sant’Agata, che presentano prezzi più contenuti (1500 euro al mq per un buon usato) e sono ricercate sia come prima casa che come seconda casa. In ripresa il mercato immobiliare di Oneglia nel secondo semestre del 2009, in seguito al ribasso dei tassi di interesse che ha stimolato la richiesta di mutui e restituito dinamismo soprattutto agli immobili il cui valore è compreso tra 200 e 250 mila euro. La zona in particolare beneficia dei lavori per l’unione e la riqualificazione dei porti di Porto Maurizio e di Oneglia, che daranno vita tra un paio di anni al porto turistico più grande del Mediterraneo. Si registrano richieste di casa vacanza, di prima casa e casa di sostituzione.

A cercare la seconda casa sono acquirenti che risiedono a Milano e Torino e che cercano prevalentemente bilocali e trilocali, possibilmente dotati di vista mare e situati nelle aree più centrali tra cui piazza San Giovanni, piazza Dante e la zona del Vecchio Porto.

Si possono trovare vecchie case di pescatori che sono state ristrutturate e che costano intorno a 3000-3500 euro al mq. Si toccano punte massime di 6000 euro al mq in particolare sui piccoli tagli che sorgono nei pressi del Porto Nuovo i cui lavori di completamento sono ancora in corso. Da segnalare il proseguimento dei lavori per lo spostamento della ferrovia dalla zona a ridosso del mare a quella più interna, dove sorgerà anche un centro commerciale. La richiesta di prime case proviene prevalentemente da famiglie che nell’ultimo semestre si sono indirizzate maggiormente verso i trilocali con un prezzo non superiore a 200 mila euro.

L’area centrale di Oneglia si sviluppa a ridosso del mare ed è caratterizzata da palazzine degli anni ’60 e ’70. Tra le vie maggiormente apprezzate via Ospedale e via Bonfante, dove si possono acquistare appartamenti in buone condizioni ad un prezzo compreso tra 3000 e 3500 euro al mq. Un mercato immobiliare signorile caratterizza la zona Cascine, dove prevalgono le ville singole. A Borgo Foce, Borgo Prino e della Vallata di Dolcedo si registra un calo delle richieste di prima casa ma una tenuta su quelle di seconde case. Ad acquistare sono turisti Piemontesi, e in parte Lombardi, che cercano prevalentemente alloggi di piccole dimensioni ma con spazio esterno, preferibilmente a breve distanza dal mare, da utilizzare sia durante le vacanze che nei week-end. Si contano anche numerosi stranieri che prediligono però l’entroterra. Tra di loro gli inglesi e i tedeschi sono in diminuzione (fino a un paio di anni fa erano numerosi), mentre aumentano altri acquirenti dell’Europa del Nord (norvegesi, svedesi e olandesi).

Si orientano prevalentemente verso soluzioni in antichi borghi dell’entroterra, tra cui Poggi, Piani, Torrazza, Vasia e Dolcedo con le loro frazioni: qui cercano rustici in pietra da ristrutturare o già ristrutturati con ampi terrazzi, o giardino e possibilmente in posizione tranquilla e defilata dal movimento estivo delle spiagge. Borgo Foce e Borgo Prino sono due antichi borghi marinari di Imperia dove sono molto richieste le case tipiche con le facciate colorate, i soffitti a volte e spesso fronte mare. Il loro acquisto può rivelarsi un buon affare: quando sono ristrutturate possono costare anche 6000-7000 euro al mq, contro una media di 3500 euro al mq.

Diano Marina
A Diano Marina nel secondo semestre del 2009 non si registrano variazioni sui prezzi immobiliari. Negli ultimi mesi dell’anno si evidenzia comunque un aumento delle compravendite per quelle soluzioni dagli standard qualitativi superiori alla media, sempre più apprezzate dagli acquirenti. Il mercato è movimentato quasi esclusivamente da famiglie provenienti dal Piemonte e dalla Lombardia ed in particolare dal cuneese e dal pavese, alla ricerca di bilocali e trilocali (40-60 mq) da utilizzare come casa vacanza, non solo per l’estate ma anche per l’inverno, oppure come investimento. Negli ultimi anni è apprezzata anche da acquirenti più giovani rispetto al passato (attualmente dai 45 anni in su). Acquistare un bilocale in buone condizioni in Centro costa circa 6000 euro al mq. Da segnalare negli ultimi anni la conversione di ex alberghi e pensioni in appartamenti e negozi.

Adiacente al Centro ma oltre la linea ferroviaria (attualmente in fase di smantellamento) si sviluppa l’area delle Quattro Strade, molto apprezzata dagli acquirenti per la sua tranquillità e la presenza di verde. In questa zona si trovano prevalentemente condomini degli anni ’60 e alcune soluzioni indipendenti. Il prezzo di un bilocale in buono stato è compreso tra 5000 e 5500 euro al mq, mentre un trilocale costa tra 4800 e 5000 euro al mq. Al confine con San Bartolomeo si trova l’area Giaiette, caratterizzata dalla presenza di orti e serre e composta da condomini realizzati tra gli anni ’60 e ’70 (prezzo di un bilocale in buone condizioni 5000-5500 euro al mq, trilocale 4500 euro al mq). La presenza di numerosi terreni non edificati permetterà nel prossimo futuro una buona espansione edilizia.

Negli ultimi mesi sono state completate nuove villette a schiera vendute a di 420 mila euro. Sempre in zona Giaiette negli ultimi 10 anni sono stati realizzati circa 200 nuovi alloggi in condomini, si tratta di bilocali e trilocali con posto auto, attualmente valutati 6000 euro al mq. Zona Sant’Anna, adiacente al Centro, si sviluppa in direzione ovest ed è apprezzata dagli acquirenti per la presenza di ampie spiagge. I condomini sono stati costruiti tra la fine degli anni ’60 ed i primi anni ’70 e le valutazioni di un buon usato sono comprese tra 5000 e 5500 euro al mq. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni negli ultimi due anni si registra una richiesta settimanale o quindicinale, al contrario di quello che accadeva negli anni scorsi in cui la domanda si concentrava sul mese intero.

Bordighera
Nel secondo semestre del 2009 non si registrano particolari variazioni dei prezzi immobiliari a Bordighera. Il livello delle richieste è sempre alto e si concentra in particolare sul mercato delle seconde case. Si cercano soluzioni da utilizzare durante l’estate e, più in generale, nei periodi delle feste. I turisti provengono principalmente dal Piemonte e dalla Lombardia, con una maggiore presenza di acquirenti provenienti da Cuneo, Torino e Milano. Le richieste si concentrano su bilocali (circa 50 mq) con spazi esterni vivibili, riscaldamenti autonomi e a non più di 500 metri dal mare. La fascia più richiesta è quella compresa tra via Aurelia e via Romana, dove si possono acquistare appartamenti in palazzine degli anni ’60 e ’70, in un contesto ricco di servizi e negozi. Il prezzo di un bilocale oscilla tra 4000 e 5000 euro al mq.

Le quotazioni più alte si registrano nelle aree più centrali, come corso Italia, via Regina Margherita e corso Europa, adiacenti alla stazione ferroviaria e quindi ben servite. Sul fronte mare ci sono esclusivamente locali per la ristorazione. Un appartamento con vista mare costa circa il 10% in più rispetto alla media. Non sono numerose le richieste da parte di turisti stranieri, prevalentemente tedeschi ed inglesi, che in genere preferiscono acquistare rustici da ristrutturare nei paesi dell’entroterra come Vallebona e Seborga. Per queste soluzioni (in genere si tratta di costruzioni in pietra da ristrutturare, di piccola metratura ma ampliabili), si spendono tra 50 e 70 mila euro. Da segnalare che negli ultimi anni molti alberghi sono stati ristrutturati e convertiti in abitazioni, in particolare nell’area di via Romana. Il prezzo del nuovo è di 7000-8000 euro al mq.

San Bartolomeo al Mare
Stabili le quotazioni immobiliari di San Bartolomeo al Mare. Si realizzano prevalentemente compravendite di seconda casa. Gli acquirenti arrivano soprattutto da Piemonte e Lombardia. Nell’ultimo semestre si segnala un ritorno di interesse da parte di acquirenti torinesi, attratti probabilmente da prezzi competitivi. Si registra inoltre un maggior numero di richieste per i trilocali, in controtendenza rispetto al passato quando il bilocale era la tipologia più ricercata. L’offerta di trilocali è bassa; spesso la distanza tra il prezzo e la disponibilità degli acquirenti rimane alta con conseguente difficoltà nel portare a buon fine le trattative. E’ sempre positiva la richiesta di immobili di pregio.

Gli acquirenti in genere sono persone non più giovani che prediligono le soluzioni situate nei pressi del mare ed in zone pianeggianti. Il prezzo delle abitazioni con vista mare cresce anche del 15-20% rispetto alla media. La zona più ricercata è quella del fronte mare, dove per un appartamento ben tenuto ed inserito in un buon contesto si possono spendere anche 8000 euro al mq. Molto richiesta anche la parte centrale della città, a ridosso della via Aurelia ed a non più di 500 metri dal mare. Ci sono appartamenti in condomini anni degli ’70-’80 ad un prezzo di 3700 euro al mq (medio usato).

San Lorenzo al Mare
Nel secondo semestre del 2009 a San Lorenzo al Mare si registra un lieve aumento delle quotazioni immobiliari (+3,5%), grazie ad un incremento della richiesta di seconde case, spinta anche dagli interventi che hanno visto la realizzazione della nuova pista ciclabile e della passeggiata pedonale ottenuta tramite il recupero del tracciato della vecchia linea ferroviaria che, correndo in alcuni tratti direttamente sulle scogliere a picco sul mare, collega San Lorenzo al Mare a Sanremo. Il settore del turismo è in piena fase di sviluppo, stanno nascendo infatti agriturismi e bed and breakfast e nel 2009 è stato inaugurato il nuovo porto turistico di “Marina di San Lorenzo” .

Il mercato immobiliare di San Lorenzo al Mare e di Santo Stefano al Mare è movimentato da turisti provenienti dal Piemonte e dalla Lombardia ed in particolare da Cuneo, Asti, Pavia, l’area sud di Torino e Milano. Si tratta in prevalenza di coppie di mezza età alla ricerca di ampi bilocali e trilocali con spazi esterni come giardini o terrazzi. Inoltre sono sempre molto apprezzate le soluzioni con vista mare. L’area maggiormente richiesta è la fascia costiera compresa tra la via Aurelia ed il mare, ci sono condomini realizzati negli anni ’60. Per l’acquisto di soluzioni fronte mare si possono spendere cifre che vanno da 5000 ad 8000 euro al mq, mentre i prezzi medi di soluzioni in buone condizioni sono di 4000-4500 euro al mq.

A circa 300 metri dal mare sono in costruzione alcuni bilocali e trilocali il cui prezzo di vendita varia in base al piano ed è compreso tra 5000 e 7500 euro al mq. Da segnalare un buon interesse per alcuni paesi come Cipressa, Costarainera, Civezza, Terzorio e Lingueglietta (uno dei borghi più rinomati d’Italia) che si trovano sulle colline a circa quattro chilometri dal mare. Questi Comuni sono apprezzati in particolare da turisti stranieri come tedeschi, norvegesi, svedesi e olandesi perché si possono trovare soluzioni rustiche. Si tratta di classiche case a schiera che si sviluppano in verticale, realizzate in pietra con particolari in ardesia (pietra locale di colore nero), soffitti a volta, grandi terrazze e vista sul mare. I prezzi mediamente sono compresi tra 230 e 270 mila euro.

Santo Stefano al Mare
Non si registrano variazioni di rilievo invece nelle quotazioni immobiliari di Santo Stefano al Mare. Santo Stefano, come anche Riva Ligure, sono molto apprezzati da clienti anziani perché si sviluppano su territori pianeggianti. Santo Stefano al Mare è caratterizzato in prevalenza da condomini realizzati negli anni ’60 e le quotazioni delle soluzioni usate sono comprese tra 3500 e 4500 euro al mq. Nel centro storico si possono acquistare anche soluzioni risalenti al XVII secolo, ampi rustici che spesso si affacciano sul mare, anche se l’offerta è molto bassa.

Sanremo
Nel secondo semestre del 2009 a Sanremo si sono registrati dei lievi ribassi delle quotazioni immobiliari (1,7%), infatti un buon turn over di acquirenti ed un buon numero di richieste hanno permesso la tenuta dei prezzi. Circa la metà delle richieste si indirizza verso il mercato delle seconde case, particolarmente ricercate da acquirenti provenienti dal Piemonte e dalla Lombardia. Si tratta in genere di persone con più di 40 anni alla ricerca di bilocali e trilocali non troppo distanti dal mare. Si preferiscono le soluzioni con spazi esterni come terrazzi o balconi e, se possibile, con vista mare.

Nell’area centrale della città è molto richiesta la zona di piazza Colombo e del Teatro Ariston. Su via Matteotti, strada dello shopping dove sono presenti le grandi firme della moda, sono in corso i lavori per la pedonalizzazione, in parte già avvenuta, che prevede la ripavimentazione di tutta la via entro l’inizio della prossima estate. In questa zona si possono acquistare appartamenti signorili degli anni ’60 e ’70 ad un prezzo di 3800-3900 euro al mq. Apprezzata anche zona Foce, ad ovest della città, dove ci sono spiagge ampie e sabbiose. Si possono acquistare appartamenti in palazzine degli anni ’70 ad un prezzo di 3800 euro al mq per le tipologie più signorili. In fase di valorizzazione l’area di San Martino, dove si stanno insediando numerosi negozi e dove da qualche anno è in funzione la nuova stazione ferroviaria. L’area è valorizzata anche dalla presenza di due parchi botanici molto importanti.

Il quartiere è stato edificato negli anni ’70 ed il prezzo delle tipologie medio usate è di 2500-2600 euro al mq. Prestigiosa l’area del Casinò, dove per soluzioni usate di pregio si possono spendere anche 3900 euro al mq. Zona Borgo è un’area densamente popolata e ricercata soprattutto dai residenti, anche perché si riescono ad acquistare delle buone soluzioni a prezzi contenuti. Nel quartiere, sorto tra gli anni ’60 e gli anni ’70, ci sono infatti appartamenti in buone condizioni a 2000 euro al mq. Chi preferisse acquistare soluzioni indipendenti con vista mare si deve spostare nella zona collinare di Sanremo. Una villa indipendente da 80 mq con giardino e vista mare, realizzata negli anni ’90, costa circa 500 mila euro.