Immobiliare a Genova: bene chi compra e male chi vende. Ma nel 2010…

Nella città della Lanterna il momento è propizio ancora per chi compra e non per chi vende: nel secondo semestre del 2009 le quotazioni delle abitazioni di Genova sono diminuite dello 0,6% e questo ha determinato per l’intero anno una discesa dei prezzi del 3,7%. Nella sostanza però il fenomeno, più che alla crisi del settore, sembra essere legato all’assorbimento degli aumenti a doppia cifra avvenuti a partire dal 2002.
Nel 2010 la situazione dovrebbe subire un leggero cambiamento: secondo le previsioni per il 2010 formulate a gennaio da Tecnocasa, la variazione percentuale dei prezzi prevista per la città va da - 3% a – 1 per cento
. A modificarsi nel corso dell’ultimo anno è stata la composizione della domanda che evidenzia lo spostamento verso tagli di dimensioni più contenute, con l’aumento della domanda rivolta a bilocali e trilocali e una concentrazione abbastanza simile per trilocali (34.9%) e quattro locali (34.3%).

Diminuzione generalizzata dei prezzi
In tutte le macroaree della città si sono segnalate diminuzioni dei prezzi, ad eccezione della macroarea di Pegli-Sestri dove si segnala un lieve aumento dell’1,9%, con comportamenti diversi tra i quartieri. Si registra infatti un incremento delle quotazioni per le abitazioni di Cornigliano legato però più che altro ad un diverso comportamento del mercato immobiliare nel corso dei due semestri dell’anno. Infatti la zona ha una parte bassa e una alta che volge verso le zone collinari. Nel secondo semestre dell’anno sono state proprio queste ultime a segnalare una movimentazione più dinamica, al contrario della prima parte dell’anno dove invece si erano realizzate molte più compravendite nella parte più bassa.

Nei mesi precedenti, infatti, il mercato era stato movimentato soprattutto da acquisti realizzati da immigrati e realizzati nella parte bassa della città dove ci sono soprattutto tipologie di tipo popolare come le case di pescatori, costruite alla fine del 1800 ed inizi del 1900. In questo semestre hanno acquistato per lo più famiglie italiane, che hanno preferito le zone alte e che si sono orientate su tagli come tre-quattro locali. Per un buon usato si spendono cifre medie di 1600-1800 euro al mq. La zona è interessata ai lavori per lo smantellamento di una raffineria che porterà alla creazioni di aree verdi e altri servizi. Buona in questa zona la tenuta anche del mercato delle locazioni che vede una buona domanda da parte di giovani coppie e immigrati.

Al Prà quotazioni medie di 1800-2000 euro/mq
Diminuiscono ancora le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Prà che, avendo un target di potenziali acquirenti che spesso ricorrono al mutuo per finanziare l’acquisto dell’immobile, ha subito le conseguenze della stretta creditizia in atto. Le maggiori difficoltà si registrano per le tipologie dal valore superiore a 200 mila euro. Infatti la disponibilità di spesa della zona oscilla da 100 a 180 mila euro. L’offerta immobiliare del quartiere è di tipo popolare con un centro storico della fine del 1800 ed inizi del 1900 caratterizzato da case tipiche di pescatori che, presentandosi spesso prive di ascensore, sono oggetto di acquisto per lo più da parte di giovani.

Le quotazioni medie sono di 1800-2000 euro al mq. Intorno al nucleo storico ci sono poi soluzioni degli anni ’60 con quotazioni simili. Meno ambite le abitazioni situate sulle alture del quartiere meno facili da raggiungere e meno servite delle zone centrali. Tra chi ha venduto le motivazioni principali sono state la necessità di cambiare casa e l’impossibilità di pagare il mutuo. Si prevedono dei lavori per il miglioramento della viabilità, per la creazione di un centro commerciale e per lo spostamento della linea ferroviaria verso il mare. Diminuiscono i prezzi nel quartiere di Voltri soprattutto per la maggiore difficoltà di accesso al credito da parte dei potenziali acquirenti. In controtendenza in questa area si è registrata tuttavia una ripresa del mercato immobiliare della zona alimentata da quelle famiglie che, avendo capitale da parte, hanno deciso di acquistare o una seconda casa da affittare oppure hanno pensato di migliorare la propria abitazione. La maggiore difficoltà infatti si riscontra per gli immobili dal valore superiore a 200 mila euro. La zona, che è l’ultima di Genova prima dei comuni sulla riviera ligure, offre per lo più appartamenti in complessi del XIX e del XX secolo.

A Sampierdarena la contrazione per prezzi più consistente
La macroarea che ha subito la contrazione dei prezzi più sensibile è stata quella di Sampierdarena dove si registra una calo soprattutto nel quartiere di Oregina. La maggior parte degli acquirenti della zona acquista ricorrendo al finanziamento e di conseguenza la minore disponibilità di spesa, unita al fatto che i prezzi erano cresciuti negli anni passato, ha contribuito a ridimensionare le quotazioni della zona. La tipologia più richiesta si aggira intorno a 50-55 mq, per i quali i potenziali acquirenti spendono 130-140 mila euro.
La zona è eterogenea dal punto di vista immobiliare e presenta un’area collinare, con soluzioni di qualità superiore, panoramiche, dotate di parcheggio, costruite negli anni ’60 e valutate mediamente intorno a 2400 euro al mq. Le quotazioni scendono a 1900 euro al mq per le abitazioni situate sulla via principale del quartiere, via Napoli.

A Rivarolo il ritorno dei piccoli investitori
In diminuzione dell’1,1% le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di Certosa-Bolzaneto, in cui si segnala l’andamento al ribasso del quartiere di Rivarolo. Nel quartiere negli anni scorsi il mercato immobiliare era stato movimentato dagli acquisti di immigrati che però adesso hanno difficoltà ad ottenere il mutuo. In questa seconda parte dell’anno hanno acquistato soprattutto famiglie e si nota un ritorno di piccoli investitori (spesso pensionati) che impiegano capitali di 60-70 mila euro per acquistare bilocali, che poi in zona si affittano a 350 euro al mese. Queste tipologie di immobili si concentrano soprattutto nella parte bassa del quartiere dove ci sono le abitazioni dei primi anni del 1900 che sono trattate a 1500 € al mq. Più residenziali le abitazioni disponibili in zona Mezzani e zona Garbo dove ci sono condomini degli anni ’60-’70. Nella seconda parte dell’anno sono diminuite le quotazioni degli immobili nella zona di Borgoratti- Tanini in seguito all’aumento dell’offerta di abitazioni sul mercato.

A questo si aggiunge che l’offerta abitativa della zona è mediamente datata e di conseguenza occorrono spesso lavori di riqualificazione e di conseguenza i potenziali acquirenti chiedono sconti sul prezzo richiesto. Il quartiere presenta una parte signorile, con ville indipendenti con vista mare che non hanno conosciuto ribassi perché l’offerta è decisamente scarsa e sono molto richieste. Le quotazioni al mq si aggirano intorno a 3000 euro al mq. Simile il mercato immobiliare nella zona Bavari. E’ più popolare l’offerta che si registra a Borgoratti-Bassa, zona più centrale con condomini di tipo civile e popolare costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70. I prezzi al mq oscillano da 1700 a 1800 euro al mq. La tipologia più acquistata nella seconda parte dell’anno è stata quella compresa tra 50 e 70 mq.

I quartieri che hanno registrato una miglior tenuta
La macroarea di Marassi-Nervi ha segnalato una diminuzione dello 0,4%, con comportamenti molto diversi tra i quartieri. Infatti si registra un aumento nei quartieri di S. Eusebio, Gavette e S. Sebastiano. Nella seconda parte del 2009 si è realizzato un numero maggiore di compravendite. Ad essere interessate sono state soprattutto le abitazioni medio- grandi, acquistate prevalentemente da famiglie e da giovani coppie o come primo acquisto oppure come acquisto migliorativo. S. Sebastiano è la zona più prestigiosa, caratterizzata da case indipendenti costruite negli anni ’60 e che in buone condizioni si valutano a prezzi medi di 2300 euro al mq; S. Eusebio invece è la parte più residenziale, caratterizzata da costruzioni degli anni ’80. La presenza di spazi edificabili porterà alla costruzione di nuove abitazioni indipendenti nel prossimo futuro.

Per chi non ha una elevata disponibilità di spesa, può rivelarsi interessante invece la zona popolare Gavette, dove ci sono prevalentemente soluzioni d’epoca: per un immobile in buone condizioni il prezzo è di 1500-1800 euro al mq.Un aumento delle quotazioni ha interessato anche il quartiere di S.Fruttuoso-V. Torti: nella prima parte del 2009 si sono scambiate soprattutto tipologie di qualità inferiore acquistate spesso per uso investimento; nella seconda parte dell’anno invece gli appartamenti scambiati sono stati mediamente di qualità superiore, acquistati per lo più da famiglie e la conseguenza è stato un rialzo delle quotazioni. Infatti nella seconda parte dell’anno si è notata una maggiore propensione all’acquisto da parte delle famiglie rispetto ai primi sei mesi del 2009. Tra gli acquirenti anche persone non residenti a Genova che acquistano l’immobile per i figli che studiano Medicina; infatti non lontano sorge l’Ospedale S. Martino.

L’offerta immobiliare è diversa a seconda che ci si trovi nella zona collinare o nel centro della città. Sulle colline ci sono appartamenti costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’60, di metratura intorno ai 50-55 mq particolarmente apprezzati dal target giovani. Nel cuore del quartiere invece acquistano soprattutto le persone più anziane per una maggiore comodità ai servizi. Si prevedono dei lavori in futuro per la nascita di una nuova fermata della metropolitana nel quartiere in luogo dell’attuale Scalo di Terralba.

I progetti di riqualificazione in fase di realizzazione
Tra i lavori in corso sul territorio genovese c’è il nuovo villaggio Hi Tech di Marconi-Ericsson sulla collina degli Erzelli. La Collina degli Erzelli è una spianata di oltre 400.000 mq situata nei pressi dell’aeroporto della città e nata per una destinazione industriale mai realizzata. Grazie ad un importante progetto di riqualificazione urbanistica, ospiterà il Parco Tecnologico Scientifico di Genova Erzelli, che doterà la città del più innovativo polo nazionale di alta tecnologia, ricerca, formazione e impresa. Un altro progetto è quello di Ponte Parodi, la banchina portuale interessata dall'opera di riqualificazione, è un'area di 23.000 metri quadri, da tempo in disuso. Demolito nella primavera del 2002, dopo anni di abbandono, il grande silos granario costruito negli anni '60, Ponte Parodi si trasformerà in una grande piazza sull'acqua con tre poli tematici:-"Musica e Conoscenze" (con un auditorium, una discoteca e altri spazi interattivi, espositivi e di realtàvirtuale); "Tempo libero e Sport" (con campi da squash, una palestra di free climbing, una piscina, un centro fitness e spazi per altre attività sportive); "Viaggi e Scoperte" (con un nuovo Terminal Crociere e spazi dedicati ai servizi per la nautica).

Ciascun polo funzionale sarà integrato con spazi commerciali e pubblici esercizi (ad esempio agenzie di viaggio, istituti di credito, agenzie di noleggio, ufficio postale, sedi di rappresentanza). Infine la Marina Genova Aeroporto sarà uno dei più importanti porti turistici del Mediterraneo, nonché un nuovo piccolo quartiere affacciato sul mare con vari servizi. Nel Borgo ci sono appartamenti di varie metrature con ampie terrazze e logge, una galleria di negozi e servizi sotto il porticato, una passeggiata collega alle banchine, nonché box auto coperti. Ci saranno inoltre centri sportivi, servizi di ristorazione e negozi di vario genere. La struttura, in parte ultimata, sarà completata entro il 2010.