Immobiliare: La casa piace se piccola e per investimento

La "selva" è meno oscura, ma ancora non si vedono le stelle. Con una citazione dall'Inferno di Dante Alighieri, Mario Breglia, presidente e fondatore di Scenari Immobliari ha fornito la sua interpretazione della situazione del mercato immobiliare italiano presentando l'Outlook 2011 al Forum annuale di Santa Margherita Ligure (10-11 settembre 2010). La crisi non è del tutto finita, si legge nel documento, mentre una ripresa, se ci sarà, si colloca oltre il prossimo anno.

A sfogliare il documento, però, si colgono almeno due buone notizie. Prima: dopo un biennio negativo, il fatturato del mercato degli immobili, case, ma anche uffici e box, torna positivo a più 1,6 per cento fino a 111,5 miliardi di euro. Seconda buona news: l'Italia va meglio di Inghilterra (+1,4 per cento), Francia (+0,8 per cento) e molto meglio di Spagna (-5 per cento). Siamo secondi solo alla Germania (+2,4 per cento). Le compravendite residenziali sono salite a quota 630mila (+3,4 per cento), ma i prezzi medi rimangono ancora giù del 2,5 per cento, mentre il fatturato crescerà circa del due per cento, superando i 91 miliardi di euro, a fine 2010. Va meglio il residenziale e il turistico, mentre sono ancora in crisi i settori terziario e industriale, bloccati dalla crisi economica. Si comprano case più piccole e con investimenti medi di 320mila euro. Nel 2010, è calato il ricorso all'indebitamento, cioè al mutuo. Tra le motivazioni di acquisto in forte aumento la componente difensiva, sia per paura di una possibile inflazione che per sfiducia nei confronti degli investimenti finanziari rischiosi e a basso rendimento.

Nel residenziale c'è ancora una forte offerta di invenduto di scadente qualità "compreso parte del nuovo, mal costruito o mal posizionato" e la debolezza del sistema del credito alle famiglie, leggi difficoltà di accesso ai mutui prima casa (Leggi qui). Nel terziario non c'è stata l'attesa immissione di prodotti a prezzi scontati da crisi e quindi le operazioni sono poche. Il comparto industriale, oltre alla crisi sistemica, soffre di una ipertrofia di offerta malqualificata. A differenza degli altri Paesi europei, inoltre, in Italia non ci sono stati incentivi alla domanda o all'offerta. Anzi Mario Breglia fa rilevare che "il piano casa si sta rivelando, a livello locale, spesso più vincolante di quanto previsto in precedenza." Di conseguenzalLe fasce deboli come le giovani coppie e gli immigrati sono state completamente abbandonate, sia nei sostegni all'acquisto che alla locazione.

E per gli affitti? La "cedolare secca" sugli affitti potrà forse dare effetti a lungo termine, ma il presidente di Scenari Immobiliari si è detto sicuro che non incentiverà gli investimenti nel nuovo per la locazione.

Per il 2011, le previsioni sono positive, anche se la vera ripresa è rinviata a data da destinarsi. Breglia azzarda una cifra: il prossimo anno si potrà avere un incremento del 2,7 per cento del fatturato, con tutti i mercati in territorio positivo. Aumenteranno anche le quotazioni, con un più 1,2 per cento, ma nelle grandi città sino al 3 per cento. Per il 2011 si aspetta un leggero miglioramento delle compravendite fino a 650‐670mila, ma sempre con acquisti di medio o basso importo e guidati dalla prudenza. Le quotazioni medie torneranno in crescita, con una proiezione alla seconda metà del prossimo anno.

Tra i principali Paesi europei, l’andamento migliore riguarda ancora la Germania, che dovrebbe vedere una crescita del fatturato in tutti i segmenti di mercato, con punte superiori al 7 per cento nel comparto industriale. Buone le previsioni per l’Inghilterra, che dovrebbe registrare un aumento medio dell’1,4 per cento. Solo il settore industriale è ancora in difficoltà, con un fatturato in diminuzione. Torna in territorio positivo l’Italia. La situazione europea risulta complessivamente migliore rispetto a quella statunitense. Il fatturato, infatti, dovrebbe aumentare del 2,1 per cento in Eu27, contro lo 0,2 per cento degli Stati Uniti, il cui valore è ormai di poco superiore a quello europeo.

Un miglioramento dell’economia e gli effetti delle misure governative, finalizzate alla riforma delle politiche fiscali e monetarie e al contenimento della disoccupazione, dovrebbero avere un effetto positivo sul fatturato immobiliare nel 2011. L’anno si dovrebbe concludere con un aumento dell’1,2 per cento nei cinque Paesi più importanti, nonostante il segno negativo ancora previsto per la Spagna, e del 2,9 per cento a livello di Eu27.
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