Fai un mutuo e ti trovo l'affittuario

Il mercato finanziario non sembra dare segnali di ripresa. Rimane solo il mercato immobiliare grazie ai tassi che continuano a scendere. E nascono nuove soluzioni e opportunità per un investimento che utilizza la casa come rendimento immediato e sul lungo periodo. E' la proposta Banca Woolwich, che lancia in Italia, insieme a Gabetti nel prossimo aprile, un prodotto chiamato "Buy to let". Il mutuo è pensato per chi ha già una casa e un mutuo acceso e vuole comprarne un'altra per cederla in affitto, come investimento. L'immobile da acquistare dovrà avere le caratteristiche migliori per rendimenti maggiori: per esempio essere vicino alle Università, per affittarlo a studenti o in zone centrali. La rata mensile del mutuo sarà coperta anche per intero dall'affitto mensile. Ma chi affitta e come? Sarà Gabetti a procurare la casa e l'affittuario, un servizio che frutta la sinergia con Banca Woolwich per ottenere il mutuo migliore, a rata costante. La durata massima sarà di 20 anni e finanzierà fino all'80% del valore del nuovo immobile. Acquistare per affittare, quindi sarà la novità del mercato immobiliare nei prossimi mesi. Non è un'idea nuova: Abbey National l'aveva lanciato un anno fa. Ma Abbey oggi è del gruppo Unicredit e ha ritoccato il proprio paniere. Questo prodotto, quindi, rimane un'esclusiva di Banca Woolwich, che sembra puntarci molto. OFMutui ha chiesto a Stefano Bellini, direttore marketing di Banca Woolwich, di spiegare i vantaggi del "Buy to let" e di fare il punto sull'immobiliare in Italia

OFMutui: "Buy to let", un prodotto per comperare e affittare senza nemmeno vedere la casa?
Stefano Bellini: Non proprio. La casa è sempre un prodotto che deve piacere. Comunque in questo caso chi compera lo fa per investire del denaro che in altro modo non darebbe alcun ritorno. Lo fa acquistando case che Gabetti propone già affittate o comunque già complete di affittuario, di solito con ottimi vantaggi. E lo fa grazie al mutuo di Banca Woolwich, con rata costante, sia a tasso fisso che variabile.

OFMutui: Ma qual è il vantaggio reale? Si guadagna veramente?
Stefano Bellini: La rata del mutui rientra nei costi con l'affitto della casa. E' una specie di risparmio sul lungo periodo, 15 o 20 anni. Un modo nuovo di pensare l'investimento.

OFMutui: Ma è una formula che funziona già in altri mercati? Avete fatto dei test?
Stefano Bellini: Sì, sul mercato USA e su quello inglese funziona molto bene. Fremo anche dei test nei prossimi sei mesi inizialmente in grandi città come Milano, Roma, Napoli, Torino, Bologna e Genova. Ma questa formula sarà poi proposta anche in località turistiche, sempre in Italia.

OFMutui: Un prodotto di nicchia, quindi?
Stefano Bellini: Piuttosto è una scommessa. Ma i dati sono molto positivi. Scenari Immobiliari parla del 13% di investimenti in immobili da affittare. Gabetti ci dice che il 3-4% della loro clientela abituale investe in immobili con questo obiettivo. Siamo partiti da qui.

OFMutui: Questa è una proposta per investire risparmi sul lungo periodo. E' un servizio. C'è chi però ha l'esigenza di rifinanziare il mutuo...
Stefano Bellini: Rifinanziare in Italia è una vera fatica. E' quindi un mercato ad hoc, questo sì di nicchia, che ha richieste che si contano sulle dita di una mano.

OFMutui: Eppure in USA e anche in altri paesi europei è molto richiesto. Come mai in Italia no?
Stefano Bellini: Accendere un mutuo in Italia è un vero stress. Tra notai, lungaggini burocratiche, cosa che noi cerchiamo di accelerare al massimo e tasse, fare un mutuo è una cosa che non si tende a rifare. Ecco allora che chi chiede il rifinanziamento si deve trovare in condizione svantaggose, ad esempio non essere più in grado di pagare la rata. Sostituire un mutuo, inoltre, può costare molto caro: abbiamo fatto il calcolo che tra penali, notai e altre spese incide con costi pari al 5-6%.

OFMutui: Eppure il mercato delle sostituzioni in Usa o in Inghilterra è pari al 36%, no?
Stefano Bellini: Come dicevo prima, da noi è diverso. E comunque le sostituzioni sono più numerose che i rifinanziamenti di cui si parlava prima. Anche perché noi abbiamo una storia in Italia di soli 10 anni. Ma anche in questo caso il cliente deve essere proprio stressato dalla sua banca per decidere di chiudere un mutuo e aprirne un altro. Non bastano le proposte vantaggiose. Ripeto fare un mutuo in Italia è troppo complicato. In inghilterra, ad esempio, basta un solicitor, qui ci vuole il notaio.

OFMutui: Che tasso di sostituzioni avete, quindi?
Stefano Bellini: Non più del 6-7% dell'intero mercato.

OFMutui: Allora cosa vedete nel futuro del mercato immobiliare che ha raggiunto oggi un massimo storico. Le case sono troppo care o no?
Stefano Bellini: Sì sono molto care. Ma si trovano ancora molte proposte interessanti. Vede, secondo me, il mercato di massa, quello per intenderci della prima casa o della casa più grande per la famiglia è sicuramente ormai arrivato al suo massimo. Anche i prezzi delle case, soprattutto nelle grandi città è al massimo, forse nei piccoli centri potrà crescere ancora un po', forse anche del 5-10%. Ciò che invece crescerà è proprio il segmento d'investimento. Quello del "Buy to let", appunto.

OFMutui: E quello delle ristrutturazioni, soprattutto nei centri storici?
Stefano Bellini: Ma i mutui per le ristrutturazioni sono già ampiamenti diffusi, si tratta del 7% delle richieste sia in toto che per tranche a secondo dello stato di avanzamento lavori.

OFMutui: Voi siete degli specialisti dei mutui. Come riuscite a competere in un mercato che offre un numero sempre crescente di prodotti immobliari a tutti i livelli?
Stefano Bellini: Siamo degli specialisti e secondo le nostre indagine questo piace molto. Le spiego: la gente è stanca di fare la fila allo sportello per chiedere informazioni su un mutuo e poi uscire dalla filiale con uno stampato rabberciato o peggio con un foglietto scritto a mano e magari anche con un bel no. Ecco allora che la gente preferisce andare dagli specialisti. Da noi.

OFMutui: Un po' come accade con un medico. Ma avete fatto indagini per verificarlo oppure è solo una sensazione?
Stefano Bellini: No facciamo indagini molto serie sul livello di soddisfazione dei clienti e organizziamo anche delle vere e proprie "candid camera" in giro per le filiali nostre e dei concorrenti. E i dati ci danno ragione. La gente vuole maggiore competenza. E poi c'è il web...

OFMutui: Il web offre davvero vantaggi economici notevoli?
Stefano Bellini: Sì, il nostro successo dipende anche dall'avere differenziato il prezzo per canale. Il web costa meno. Il modello è quello dell'Ikea...

OFMutui: ...se ti costruisci il mobile, cioé il mutuo, da solo allora costa meno?
Stefano Bellini: Esatto. Ma la qualità del servizio è comunque garantita. E questa scelta ci ha portato da una penetrazione sul mercato italiano dell'1,9 per cento di fine 2002 al 13% degli ultimi due mesi del 2003.

OFMutui: Anche se accedere a un mutuo è ancora uno stress...
Stefano Bellini: Ma noi cerchiamo di diminuirlo, con un servizio eccellente. Abbiamo una "linea di processo" che non entra nei bonifici, nei conti correnti. Trattiamo il cliente solo per il mutuo. Siamo più efficienti e veloci, insomma. Per la parte di istruttoria abbiamo un massimo di tre giorni lavorativi. Il che non significa che sia tutto pronto in tre giorni, dipende anche se il cliente ha procurato i documenti corretti. Ma come "fabbrica" funzioniamo con questa velocità media. Davvero il massimo rispetto alla concorrenza delle altre banche.

OFMutui: Altri prodotti nuovi nel prossimo futuro?
Stefano Bellini: Puntiamo sul "Buy to let", ma anche sul variabile con il tetto massimo. Siamo l'unica banca con mutuo con valuta in franchi svizzeri. Un prodotto che è diventato molto conveniente negli ultimi mesi a causa della leggera svalutazione del franco svizzero verso l'euro. La nostra gamma prodotti è già davvero molto vasta.

OFMutui: Siete fiduciosi per il futuro? Cosa pensate dei mutui legati a un'assicurazione?
Stefano Bellini: Noi abbiamo due tipi di prodotto assicurativo. Il classico prodotto vita, che poi classico non è. Il nostro prodotto vita è infatti legato al piano di ammortamento del mutuo. Con premi anche inferiori del 50% rispetto al mercato. Siamo un'anomalia, però. Dal 25% al 50% di persone che accedono a un nostro mutuo sottoscrivono anche l'assicurazione vita. Cosa che non avviene in nessuna altra banca, dove il mercato delle assicurazioni è davvero molto deprimente. L'altra polizza è quella di protezione del posto di lavoro, quinquennale, più onerosa però: garantisce, in caso di perdita del posto del lavoro, la rata del mutuo pagata fino a un massimo di 12 mesi prorogabile a 36.

OFMutui: Una domanda sulla vostra guida ai mutui con il Mago Silvano...una buona idea?
Stefano Bellini: Sì, soprattutto come supporto per le informazioni presenti on-line. Ne abbiamo prodotte 50 mila copie e distribuite 30 mila. Il web ogni tanto ha anche bisogno di tornare al libro sulla carta da sfogliare con calma.

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