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Alla ricerca del mutuo anticrisi OF OSSERVATORIO FINANZIARIO

SOMMARIO

No ai variabili puri, a rischio rialzo. E addio anche ai variabili con CAP, con tetti massimi in continua ascesa. Quelli agganciati al BCE, sull’onda dei recenti tagli, c’è da scommetterci, torneranno, a breve, a far parlare di sé. Ma al momento, è meglio puntare sui misti, a metà strada tra il fisso e il variabile. Con opzione, con tasso prefissato, o rivedibili ogni due, cinque o dieci anni. Lo conferma anche Igor Borceto, Responsabile conti correnti e finanziamenti famiglie di UniCredit Banca

Alla ricerca del mutuo anticrisi

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Fisso e variabile. Ma anche misto, con tetto, variabile BCE, con ammortamento differito e con opzione. Quale mutuo scegliere? Con la crisi le cose si complicano. Perché non serve solo un finanziamento a costi possibilmente contenuti. Ma, soprattutto, serve un mutuo che sia in grado di tutelare in caso di eccessivi rialzi dei tassi di riferimento. Come era accaduto circa tre anni fa, quando il rincaro dell’Euribor aveva messo in ginocchio numerosi mutuatari italiani con rate mensili divenute di punto in bianco insostenibili. Ecco allora che i panieri di offerte delle banche si sono ampliati con prodotti tutti diversi, ibridi, a metà strada tra il fisso e il variabile e, possibilmente, anche con qualche garanzia extra. Fino a qualche mese fa i mutui con CAP, quelli con Tan massimo prefissato, la facevano da padrone. Oggi che anche i tetti applicati si sono alzati sull’onda dell’aumento degli spread, però, sembrano essere sul viale del tramonto.

Cap e BCE
Intesa Sanpaolo, porta il Tan massimo del suo Domus Block a quota 6,70%, dal 5,70% di luglio. Banca Popolare di Vicenza passa dal 6,35% di fine agosto, ad un tetto massimo del 7,70%. Sale al 5,80% dal 5,45% di giugno Cariparma con Chiaro e Certo. Mentre cresce fino al tondo 8% dal 6,50% di luglio Mutuo Rubino di Banca Sella.
Ma ci sono anche alcuni istituti di credito che, nuotando controcorrente, continuano a puntare sui mutui con il tetto. Come BNL-BNP Paribas che ha da poco lanciato il nuovissimo Quasi Fisso, con tetto al 5,20% in promozione. O ancora Banca delle Marche che ha ridotto il tetto del suo variabile con CAP a quota 5,25%.
E grande interesse, nel breve periodo, riscuoteranno (di nuovo) i mutui variabili indicizzati al tasso BCE. Come già sosteneva Of nell’aprile del 2011 (leggi qui). Sull’onda del recente taglio operato dalla Banca Centrale Europea e dal neo presidente Mario Draghi, che ha portato il saggio di sconto dall’1,50% all’1,25%, infatti, i finanziamenti indicizzati al parametro europeo risulteranno di qui a poco più appetibili rispetto a un mese fa. E non è detto che si tratti di una decisione definitiva. Gli esperti del settore, infatti, ritengono che la manovra ribassista del 3 novembre scorso potrebbe essere solo la prima tappa.

Il trionfo dei misti
Le banche sembrano essere (quasi) tutte d’accordo: meglio puntare sul tasso misto. Quello che consente di scegliere il tipo di tasso applicato già alla sottoscrizione del contratto, e di rivederlo, all’occorrenza, ogni due anni o più nel corso del piano di ammortamento. Come, ad esempio, Opzione Sicura di Unicredit, premiato da Of-Osservatorio finanziario come Miglior Mutuo Innovativo in occasione del Rapporto MigliorMutuo 2011 (Vai all’intervista). Si può richiedere a prestito da un minimo di 30.000 euro e fino all’80% del valore dell'immobile, da restituire tra i 5 e i 30 anni. Iniziando con un variabile Euribor a 3 mesi o BCE per poi passare in qualsiasi momento al fisso (IRS 2 o IRS 5 anni). Oppure si può iniziare con il fisso con il termine dei 2 o 5 anni e scegliere, alla scadenza, se continuare con un altro contratto a tasso fisso oppure se passare al variabile Euribor.
---- Bancoposta, invece, permette di partire con il fisso o con il variabile, e di rivedere la scelta ogni 2, 5 o 10 anni. Alla scadenza, inoltre, si può optare nuovamente per fisso o variabile, indipendentemente dalla scelta effettuata nel periodo precedente.
Per Intesa Sanpaolo la scelta di tasso avviene ogni 3 o 5 anni durante i quali l’interesse non può essere variato. Così, i sottoscrittori di Domus Triennale potranno modificare la loro scelta solo allo scadere dei tre anni, indipendentemente dal tipo di tasso che hanno deciso di applicare. Mentre i sottoscrittori di Domus Quinquennale potranno passare al fisso o al variabile solo al termine dei 5 anni stabiliti dal contratto.
BPM mantiene il tasso iniziale, scelto tra fisso e variabile, invariato per i primi 5 anni dalla sottoscrizione del finanziamento. Mentre alla scadenza e ogni 5 anni, il cliente potrà decidere se proseguire l’ammortamento con lo stesso parametro definito al momento della stipula del contratto, oppure se passare da fisso a variabile o viceversa. In caso di mancato esercizio dell'opzione, invece, ad ogni scadenza quinquennale il piano di rimborso prosegue con lo stesso parametro definito al momento della sottoscrizione del contratto.

Con partenza prefissata
Poi ci sono anche finanziamenti che fissano a priori il tasso con cui partire. E lo mantengono fisso per un determinato periodo di tempo. BNL-Gruppo BNP Paribas, per esempio, prevede per Mutuo BNL 2in1, le prime 24 rate a tasso variabile indicizzato all’Euribor a 1 mese. Mentre le successive, dalla 25° in avanti e per tutta la durata del piano di rimborso, saranno tutte a tasso fisso. Si può ottenere a credito fino all’80% del valore dell’immobile, da restituire in massimo 40 anni. Anche se, per i mutui di durata superiore ai 30 anni, è fissato un importo massimo di 250.000 euro, erogabili solo per la finalità di acquisto della prima casa.
Anche Opzione Due, sempre di BNL, garantisce i primi 2 anni di ammortamento a tasso fisso, durante i quali viene applicato un tasso di preammortamento. Mentre a partire dal terzo anno il tan fisso o variabile da applicare al mutuo verrà scelto direttamente dal cliente e modificabile ogni due anni. Così, per i primi due anni, si potrà usufruire di un tasso massimo pari al 5,60%. Mentre per i successivi si avrà un Tan diverso, calcolato sommando il parametro di riferimento scelto (Euribor o IRS) a uno spread del 2,25%.
Anche Formula Open di UBI BANCA mantiene stabile il fisso per i primi 2 anni. A partire dalla venticinquesima rata, poi, il mutuatario ha la facoltà di variare, di due anni in due anni, il tipo di interesse senza costi aggiuntivi. Il finanziamento tra i più lunghi sul mercato, copre al massimo l’80% del valore di perizia dell’immobile, e può durare fino a 50 anni.
Parte obbligatoriamente con il variabile, invece, Veneto Banca con Mutuo Open. Per i primi 6 anni il rimborso è indicizzato all’Euribor a 6 mesi. Poi, dalla fine del 6° anno e ogni 5 anni, il cliente ha la possibilità di optare per il variabile oppure di cambiare con il fisso.

Variabili con opzione
Infine, fanno parte dei misti anche i mutui con Opzione. Quelli cioè a tasso variabile che consentono, nel corso del piano di rimborso, di passare una o più volte al fisso.
Come BPER con Mutuo Famiglia a Tasso Variabile "Vantaggio Opzione". Che permette di passare al fisso più volte e sempre a costo zero. Il finanziamento dura dai 5 ai 30 anni e copre fino all’80% del valore commerciale dell’immobile. Anche se in caso di acquisto della prima casa si può arrivare a coprire anche il 100%, fino a un massimo di 350.000 euro.
Anche il mutuo variabile Euribor con Opzione di Barclays Bank consente di passare al fisso senza costi extra. Si può scegliere di applicare un IRS a 2, 5 o 10 anni a cui andrà sommato lo spread del 2,14%. E l’interesse dovrà essere mantenuto per tutta la durata prescelta.
---- Ma i mutui misti, generalmente, hanno un problema. Perché garanzie extra vogliono dire anche (quasi sempre) spese extra. È davvero conveniente sottoscrivere un mutuo a tasso misto? Quanto costa in più rispetto ai tradizionali variabili puri? E, soprattutto, servono competenze particolari per gestire al meglio un prodotto che richiede di scegliere il tasso applicato ogni paio d’anni? Of-Osservatorio finanziario lo ha chiesto a Igor Borceto, Responsabile conti correnti e finanziamenti famiglie di UniCredit Banca. Che ha fatto il punto sulla situazione dei mutui misti, spiegando come funzionano, e quali sono i vantaggi di questi finanziamenti. E ha anche chiarito come funziona Opzione Sicura, quali garanzie include a costo zero, e come mai una delle prime banche in Italia ha deciso di rimuovere dal catalogo prodotti l’intera offerta di finanziamenti con CAP.

Of: UniCredit dice addio ai mutui con CAP?
Borceto: Al momento stiamo puntando su Opzione Sicura, che è un mutuo a tasso misto con un ancoraggio al fisso o al variabile.

Of: Colpa degli spread che continuano ad aumentare?
Borceto: È vero, stiamo vivendo una situazione di particolare frenesia proprio perché oggi i mercati sono molto instabili. E il problema del funding, ossia il costo del denaro, si ripercuote purtroppo anche sugli spread applicati alla clientela.

Of: Quindi quando torneranno a diminuire?
Borceto: Non è semplice fare previsioni. Purtroppo, oggi come oggi, dipende tutto dai mercati.

Of: Perché, in una situazione come questa, tornare a puntare sul tasso misto?
Borceto: Perché è un prodotto flessibile e adattabile, che sfrutta il differenziale tra tasso fisso e tasso variabile, ma al contempo permette al cliente di bloccare la rata in modo da avere la certezza di non incappare in incrementi improvvisi. Tra l’altro, Opzione Sicura lascia libero il cliente di decidere se iniziare il piano di ammortamento con indicizzazione a tasso variabile oppure a tasso fisso.

Of: Supponiamo di voler iniziare con il variabile…
Borceto: In questo caso il Tan è calcolato sommando all’Euribor a 3 mesi lo spread concordato. Successivamente, il cliente può passare in qualsiasi momento e senza costi al tasso fisso per un periodo di 2 o 5 anni, a sua discrezione.

Of: Partendo con il fisso invece?
Borceto: Sono disponibili durate a due o cinque anni, per un Tan iniziale agganciato all’IRS del periodo che resta applicato fino alla scadenza prevista. Durante il periodo a tasso fisso, non è possibile interromperlo fino alla scadenza prescelta. Al termine della validità del tasso fisso, in assenza di specifica scelta del cliente, il mutuo passa automaticamente al variabile Euribor a 3 mesi, ma resta sempre facoltà del cliente decidere di attivare nuovamente il blocco della rata.

---- Of: Fino a quante volte si può scegliere il fisso?
Borceto: Non c’è un limite, se non la durata complessiva del finanziamento. Qualora infatti le condizioni di mercato o specifiche esigenze del cliente lo inducessero a continuare a usufruire del blocco del tasso, potrebbe avvalersi sempre dell’opzione fino ad estinguere il debito.

Of: E quanto costa il cambio di tasso?
Borceto: Niente. Opzione Sicura permette di passare al fisso e al variabile senza spese aggiuntive. Si possono esercitare tutte le opzioni completamente gratis. Anche lo spread resta uguale sia in regime variabile sia in regime di tasso fisso.

Of: Ma di solito i mutui misti sono più costosi rispetto ai variabili tradizionali…
Borceto: Se si riferisce allo spread, è vero. Ma in questo caso noi abbiamo mantenuto lo stesso spread del variabile. In pratica Opzione Sicura è un variabile Euribor, con le stesse condizioni, e con in più le opzioni di flessibilità gratuite che consentono il passaggio al fisso per alcuni periodi. O anche per sempre. È come se fosse una sorta di mutuo con la possibilità di attivare la rinegoziazione già contrattualizzata e a costo zero.

Of: Rinegoziazione? In che senso?
Borceto: La rinegoziazione di un mutuo si basa sul concetto che il cliente può richiedere alla sua banca condizioni migliori, e la banca può decidere se concederle. Con Opzione Sicura, invece, le opzioni che potrebbero modificare il piano di ammortamento sono già inserite da contratto. Certo, non è un prodotto che include tutte le possibili opzioni sul mercato, ma quelle che noi abbiamo visto essere le più interessanti per i nostri clienti.

Of: Però, generalmente, il mutuo a tasso misto è un prodotto destinato a persone con alta capacità di gestione del proprio denaro…
Borceto: È vero. Soprattutto perché è richiesta una verifica delle condizioni di mercato ogni determinato periodo di tempo. Anche se, chi parte con il variabile, può comunque continuare con questo tasso fino alla fine del piano di ammortamento senza mai esercitare l’opzione del fisso. Comunque noi abbiamo studiato un modo per rendere più semplice anche l’incombenza di controllare e verificare tassi di riferimento e andamenti.
Of: Cioè, come?
Borceto: Con il Tagliando Ordinario. In pratica ogni anno, oltre alle consuete comunicazioni previste dalla normativa, inviamo al cliente un resoconto che riporta la situazione di tasso attualmente in vigore (non si sa mai che possa servire un promemoria) e riportiamo il valore della rata. Inoltre, per chi è in regime variabile riportiamo anche la simulazione della rata che, in base al valore dei tassi fissi vigenti al momento, il cliente pagherebbe se decidesse di passasse al tasso fisso.

Of: Rata che sarà quasi per certo più alta…
Borceto: In effetti l’IRS che sia a 2 o a 5 anni è sempre un pò più elevato del tasso Euribor. Ecco perché è ipotizzabile un incremento della spesa mensile. Ma anche in questo caso, offriamo una possibilità di flessibilità permettendo di aumentare fino ad un massimo di 60 mesi la durata del finanziamento. Così da spalmare su più mensilità l’incremento della rata che si determinerebbe in caso di eventuale passaggio a tasso fisso.

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