Mutui, ecco perché è ancora crisi (aggiornato)

Bene i mutui di liquidità. Male quelli per l’acquisto della casa, ancora al palo soprattutto per i giovani. Gli spread in media sono alti. E i costi sono in aumento, soprattutto per le assicurazioni accessorie (spacciate per obbligatorie). Le novità, per ottenere sconti? Richiedere meno soldi. Pagare rate più alte (per meno tempo). E prestare un occhio alle promozioni. Come l'ultima di Intesa Sanpaolo con spread all'1,85%, tra i più bassi in offerta
di: Elisa Vannetti
24 Ottobre 2014
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L'ultima novità, presentata da Intesa Sanpaolo il 24 ottobre, è l'iniziativa avviata sui mutui Domus e valida fino al 31 gennaio 2015, che offre uno spread dell'1,85% sui finanziamenti con loan to value non superiore al 50%. Il tasso è variabile, e non si deve superare un piano di ammortamento con durata di 20 anni. In più, fino a fine anno, è la banca a pagare anche l'imposta sostitutiva, per un massimo di 2.000 euro su un mutuo da 100.000 euro. Così, nel caso ipotetico analizzato da Of, per un mutuo di 100.000 euro e durata 15 anni si avrà un Tan dell'1,92%, calcolato utilizzando l'Euribor a 1 mese. Per una rata di 639,83 euro e un montante che, a conti fatti, al termine del piano di rimborso ammonta a 115.169,40 euro.

Il claim dell'iniziativa recita così: è il momento di comprare casa. Ma sta di fatto che, in realtà, il periodo nero dei mutui non è ancora finito. Nonostante i dati che ha recentemente diffuso l'ABI, e che parlano di un incremento delle erogazioni pari al 26% nel corso del primo trimestre del 2014. Perché l'aumento del credito concesso difficilmente riguarda i mutui per l'acquisto della prima casa. E, ancora più raramente, coinvolge quelle particolari categorie di potenziali clienti, i giovani, che oggi, come qualche anno fa, continuano a non avere la possibilità di ottenere un finanziamento. A meno che non sottoscrivano due assicurazioni a protezione del prestito (per un costo che arriva anche a 14.000 euro su un finanziamento di 150.000), in teoria non obbligatorie ma che alcuni direttori spacciano per necessarie. E a patto che dispongano di almeno un paio di garanti (ma c'è anche chi arriva a richiederne 4 coinvolgendo tutta la famiglia di origine).

Il fatto è che oggi ci sono due tipologie di mutuo. Il primo, quello per l'acquisto della prima casa, è ancora la palo. Mentre sono tutti gli altri, quelli che si possono definire finanziari, ad avere avuto un (leggero) incremento nel corso dei mesi passati. Sono quelli che, per esempio, permettono di chiudere il mutuo già attivo e attivarne un altro, magari a condizioni migliori, presso lo stesso istituto. O, ancora, quelli che concedono liquidità. Oppure, ancora, quelli fatti apposta per chi (magari un proprietario di immobili) ha bisogno di liquidità (ma non riesce a vendere le case), e la banca (per non farlo disinvestire da fondi o titoli), gli concede un finanziamento con ipoteca.

Anche le misure straordinarie varate dalla BCE non hanno ancora raggiunto i risultati sperati. L'immissione di liquidità con l’asta di TLTRO dello scorso settembre si è infatti dimostrata deludente, con richieste di capitali da parte delle banche europee ben al di sotto delle attese (leggi qui). E intanto si attende la seconda tranche di finanziamenti, in programma per dicembre, oltre all'avvio di nuove misure volte tutte ad agevolare l’accesso al credito.

Nel frattempo, le banche sono intervenute rilanciando un po’ di promozioni. Anche se si tratta per lo più di offerte che durano al più tardi fino a fine anno. Ma hanno (quasi) tutte una caratteristica comune. Per accedere alla promozione che sconta lo spread (vale a dire la percentuale di guadagno della banca) è necessario soddisfare alcuni requisiti. Il più delle volte vere e proprie barriere invalicabili, che, ad esempio, escludono dal credito chi non rientra nelle particolari casistiche prestabilite. Nella maggior parte dei casi, il tasso è scontato se si accetta di farsi finanziare una percentuale inferiore del valore del casa. Come a dire che, se ci si mette buona parte del costo in contanti, si può essere premiati con una riduzione dello spread, come fa, tra le ultime, Intesa Sanpaolo dal 24 ottobre. Mentre c’è anche chi offre riduzioni in base alla durata. Cioè più è corto il finanziamento e più si risparmia.

Mutui più corti: spread più bassi
L'ultima novità riguarda gli spread che variano in base alla durata. Per ottenere lo sconto, infatti, è necessario scegliere durate più corte, impegnandosi a estinguere il debito nel minor tempo possibile. Ecco allora che per i nuovi clienti di Banca MPS è disponibile il nuovo Mutuo Italiano Benvenuto, finalizzato all'acquisto o alla ristrutturazione della prima casa o di una unità immobiliare adibita ad abitazione principale. Il mutuo, a tasso fisso o variabile, copre fino all'80% del valore dell'immobile per importo non superiori ai 300.000 euro. E ha una durata massima di 30 anni. Anche se Tan e spread cambiano in base alla durata del piano.

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