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Bentornato mutuo. Ma a che prezzo? OF OSSERVATORIO FINANZIARIO

SOMMARIO

La buona notizia è che le banche continuano a far scendere gli spread, soprattutto con promozioni che finanziano fino al 50% del valore dell’abitazione, il cosiddetto Loan To Value. In media, ai variabili è applicato uno spread dell’1,84% e ai fissi del 2,29% (sempre finanziando la metà). Ma quali sono i migliori mutui del mese? Per Loan To Value fino al 50% il tasso più basso (1,45%) è offerto da Intesa Sanpaolo e Credem. Per LTV dal 70%, invece, il migliore è Banco Popolare con l’1,70%

Bentornato mutuo. Ma a che prezzo?

Continua la guerra dei prezzi: i mutui hanno spread sempre più bassi, soprattutto per richieste che non superano il 50% del valore dell’immobile. Si tratta del cosiddetto Loan To Value, cioè la percentuale massima che la banca è disposta a concedere per un mutuo, in relazione al valore dell’abitazione che si vuole acquistare.

Le promozioni riguardano principalmente il tasso variabile, ma bisogna prestare attenzione. Attualmente l’Euribor a 1 e 3 mesi è negativo (rispettivamente -0,044% e -0,009% all’11 maggio 2015).
Con tassi negativi il Tan finale dovrebbe essere, quindi, più basso. Così, ad esempio, un mutuo parametrato sull’Euribor 1 mese con spread all’1,45% dovrebbe avere un Tan finale dell’1,41%.

In realtà, non essendoci una normativa a riguardo le banche hanno scelto in autonomia di applicare un limite minimo dello 0%. Alcune lo hanno fatto inserendo nei fogli informativi un riferimento al floor (pavimento) a zero, come ad esempio nel caso di Banco Desio. Altre, come UniCredit, sostengono che il tasso non può scendere sotto al livello dello spread applicato al finanziamento, anche se non esplicitamente segnalato nelle condizioni economiche.
Così prendendo ad esempio sempre uno spread dell’1,45% sul variabile a 1 mese il tasso finito è sempre dell’1,45%.

Ed è poi da tenere in considerazione che molto spesso, alla stipula del mutuo, il parametro di riferimento è quello calcolato sulla media del mese o del trimestre precedente oppure quello di uno specifico giorno. O, altre volte, viene arrotondato per eccesso, rifacendo così salire il tasso negativo allo zero.

Per questi motivi, Of-Osservatorio finanziario ha scelto di eleggere i migliori mutui di maggio applicando un valore azzerato all’Euribor 1 mese e a quello a 3 mesi.

Sono stati esaminati tutti i 124 mutui, a tasso fisso e variabile, presenti nel DB Prodotti Bancari. In dettaglio 26 mutui con LTV fino al 50% e 98 mutui con LTV dal 70% in su. E come sempre, è stato calcolato l’importo da restituire (ogni mese e in totale) prendendo ad esempio un finanziamento da 100.000 euro con durata 15 anni.

In media, lo spread applicato ai finanziamenti oltre il 70% parametrati sull’IRS (fisso) è del 3,18% mentre per quelli sull’Euribor (variabile) è del 3,13%.
Per quanto riguarda i mutui che finanziano solo la metà dell’importo la media è rispettivamente del 2,29% e dell’1,84%.
Attenzione, però: le condizioni e le medie riportate in queste pagine possono cambiare in base a molteplici fattori, primo fra tutti il profilo di rischio di chi si accolla il debito.

I migliori al 50%
Lo spread più basso applicato a maggio è quello di Intesa Sanpaolo e Credem, pari all’1,45%, valido in entrambi i casi sia per acquisto che per surroga. Per una rata mensile di 618,49 euro e un montante di 111.328,20 euro.

Il mutuo Domus all’1,45% di Intesa Sanpaolo può essere richiesto (anche da chi ha un nuovo contratto a tutele crescenti) grazie alla promozione che per tutto il mese di maggio consente di scontare lo 0,75% dallo spread standard del 2,20%. Inoltre, per richieste effettuate entro il 30 settembre ed erogate entro il 31 marzo 2016 la banca offre gratuitamente un anno di polizza per l’abitazione ACasaConMe con scatola nera inclusa, a protezione di imprevisti come incendi, allagamenti e furti.

Oltre al Tan devono essere tenuti in considerazione anche 400 euro per le spese di istruttoria e 320 euro per quelle di perizia. La durata massima è di 30 anni, elevata a 40 anni se a richiederlo sono giovani under 35.

Credem, invece, propone il suo variabile con spread all’1,45% fino al 30 settembre 2015. La durata massima è di 20 anni e al Tan devono essere aggiunte le spese di perizia pari a 280 euro e quelle di istruttoria di 1.000 euro.

Seguono i finanziamenti di UniCredit, Carige e Bancadinamica, banca online di Carismi, con spread all’1,50%.In questo caso, secondo la simulazione di Of per un mutuo da 100.000 euro da restituire in 15 anni è prevista una rata mensile da 620,74 euro, pari a un totale da rimborsare di 111733,20 euro.

---- Mutuo Valore Italia di UniCredit ha un Loan To Value massimo del 50% e una durata che arriva fino a 30 anni, ed è in promozione fino al 30 giugno 2015. Le spese di istruttoria sono pari a 1.000 euro e quelle di perizia a 221,06.

Carige Miglior Casa può essere richiesto entro il 31 dicembre, sempre con LTV al 50% e durata massima di 30 anni. Al Tan si devono aggiungere anche 600 euro di spese di istruttoria e 270 euro di perizia.

Il mutuo di Bancadinamica, in promozione fino a fine giugno, arriva fino al 60% ma con durata massima di 25 anni. Sono previsti 500 euro per l’istruttoria mentre la perizia è gratuita.

Chiude la classifica dei migliori mutui al 50% l’unico mutuo a tasso fisso, ancora di Intesa Sanpaolo, con uno spread dell’1,55%. Anche in questo caso ridotto grazie alla promozione che sconta lo 0,75%, per un montante pari 112.140 euro e una rata mensile di 623 euro.

Le condizioni applicate sono le stesse del mutuo a tasso variabile (istruttoria a 400 euro e perizia a 320 euro) e anche richiedendo questo mutuo è possibile ottenere la polizza casa a zero per i primi 12 mesi.

I migliori al 70% e oltre
Il finanziamento più conveniente di maggio è di Banco Popolare, che applica al mutuo variabile Last Minute uno spread dell’1,70%, solo per durate fino a 15 anni. Che corrisponde a una rata da corrispondere ogni mese di 629,79 euro e un totale da rimborsare di 113.362,20 euro.

A cui si devono aggiungere 1.000 euro per le spese di istruttoria e 320 euro per quelle di perizia. La durata massima del finanziamento è di 30 anni e la quota massima finanziabile non può superare l’80%. La promozione è valida per richieste effettuate entro il 30 giugno e stipulate entro il 30 settembre 2015.

Segue Intesa Sanpaolo che applica al suo Mutuo Domus a tasso variabile uno spread dell’1,75% ridotto sempre grazie alla promozione di maggio che riduce dello 0,75% quello standard pari al 2,50%. In questo caso il montante è pari a 113.770,80 euro, che corrisponde a una rata mensile da 632,06 euro. A cui si devono aggiungere 600 euro per le spese di istruttoria e 320 euro per quelle di perizia. L’importo massimo finanziabile arriva al 95%, per i giovani under 35 al 100% anche senza un contratto a tempo indeterminato.

Seguono due banche che propongono uno spread dell’1,85%, CheBanca! e Banca Mediolanum, per un importo totale da rimborsare di 114.591,60 euro e rate mensili da 636,62 euro. In entrambi casi l’importo massimo arriva all’80% e la durata a 30 anni.

Nel caso della banca online del Gruppo Mediobanca la promozione è valida fino al 31 maggio con stipula entro il 31 luglio e si devono tenere in conto anche 600 euro per l’istruttoria e 250 euro per la perizia.

La promozione di Banca Mediolanum, invece, è valida per mutui Freedom richiesti entro il 30 giugno ed erogati entro il 30 settembre 2015 e prevede istruttoria a 500 euro e perizia di 280 euro

Chiudono la classifica le promozioni, sempre sul variabile Euribor, di BancoPosta e Banca Popolare di Milano con spread all’1,95%, che corrisponde a rate mensili da 641,21 euro e a un montante di 115.417,80 euro.

La promozione di BancoPosta è valida fino al 31 luglio per durate fino a 30 anni e LTV al 70%, e include gratuitamente la polizza incendio. Mentre bisogna prevedere 300 euro per la perizia e altrettanti per le spese di istruttoria.

Quella di Banca Popolare di Milano, valida anche per la surroga, invece, è valida fino al 30% e offre lo spread all’1,95% solo per durate oltre i 10 anni e che non arrivano a 30 anni. A cui si devono poi aggiungere 800 euro per le spese di istruttoria e 214,72 euro per quelle di perizia.

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