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Mutui, famiglia e giovani. Qualcosa cambia OF OSSERVATORIO FINANZIARIO

SOMMARIO

Cresce la domanda, grazie a tassi ai minimi storici (l’Euribor ha tassi negativi da mesi e l’IRS a 15 anni è attualmente allo 0,79%) e spread sempre più bassi (anche inferiori all’1%). Ma i mutui non sono più gli stessi del periodo pre-crisi. Spesso a tasso fisso, in molti casi sono una surroga e hanno spread differenziati in base alla percentuale finanziata sul valore della casa. Ma mutamenti ancora più importanti sono in atto per quanto riguarda gli operatori del settore: avanzano nuovi intermediari, soprattutto di origine bancaria. E vengono lanciati forme alternative al finanziamento tradizionale, come il leasing immobiliare. Nuova è anche la proposta di servizi extra e di consulenza

Mutui, famiglia e giovani. Qualcosa cambia

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Mutui, famiglia e giovani. Qualcosa cambia/ L’intervista a Intesa Sanpaolo (mercoledì 22 giugno 2016)


Seguendo la scia del 2015, anche i primi mesi del 2016 sono stati contraddistinti da un aumento della domanda di mutui, seppur in diminuzione (ma sempre in positivo) a maggio rispetto a quelli precedenti. Dopo un periodo di euforia, dal 2007, quando venivano concessi mutui fino anche al 150% e dopo la crisi economica che ha ridotto drasticamente l’offerta, ora il comparto tra registrando segnali positivi e sono quindi diverse le opportunità per richiedere un finanziamento.

Prendendo in considerazione l’ammontare complessivo di mutui alle famiglie, il valore si attesta intorno ai 253 miliardi di euro al 31 dicembre 2015, con un aumento del 3,22% rispetto all’anno precedente. È quanto emerge da Of PowerView Analytics, il nuovo big data dei numeri bancari di Of-Osservatorio finanziario che analizza e confronta, attraverso algoritmi proprietari, i bilanci annuali e le semestrali di 80 banche per 23 gruppi bancari operanti in Italia.

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Chi richiede in questo periodo un mutuo ha il vantaggio di poter approfittare di tassi di interesse ai minimi storici, addirittura in negativo per l’Euribor, parametro di riferimento dei mutui a tasso variabile, e di spread in continua diminuzione (attualmente alcune offerte sono sotto l’1%).

E numerosi segnali di ripresa arrivano anche dal mercato immobiliare, come l’aumento delle compravendite, la stabilizzazione dei prezzi e la riduzione dei tempi di vendita.

Tutto ciò ha portato gli italiani a richiedere finanziamenti di importo più elevato, 122.683 euro ad aprile secondo Crif, anche se comunque più basso dell’ammontare richiesto prima della crisi economica. Ma ha anche portato alla creazione di una nuova concezione di mutuo, che ha poco a che vedere con il prodotto offerto prima del 2011.

“Nuovo mutuo”: tasso fisso e surroga


Il “nuovo mutuo” è a tasso fisso, più sicuro da future oscillazioni, e spesso si tratta di surroga. Questo grazie ai tassi ai minimi storici e al tasso fisso con valori sempre più vicini a quello variabile. Negli ultimi due anni, infatti, il fisso ha visto una riduzione di 2 punti percentuali. E secondo i dati forniti da Abi relativi ad aprile 2016 quasi due terzi delle nuove erogazioni sono a tasso fisso.
E numerose sono anche le richieste di surroga che coprono circa il 25%-30% del mercato.

Non a caso la maggior parte delle offerte attualmente disponibili (108 secondo il DB Prodotti Bancari di Of-Osservatorio finanziario) non riguardano solo l’acquisto o la ristrutturazione dell’abitazione ma anche il trasferimento dalla vecchia banca per ottenere condizioni più favorevoli rispetto a quelle applicate dal precedente istituto al momento della stipula. Con tassi che si aggirano intorno all’1,45% in caso di richiesta di finanziamento fino al 50% del valore dell’immobile e del 2,05% se si arriva fino all’80%.

Il Loan to Value


Proprio questa percentuale di finanziamento rispetto al valore della casa che si intende acquistare, denominato in gergo tecnico Loan to Value, è un altro dei fattori che caratterizza il mutuo di nuova concezione.

---- Le offerte migliori arrivano a coprire solo fino al 50%, questo perché si tratta di prodotti dedicati ad acquirenti disposti a finanziare la restante metà con denaro già in loro possesso e quindi considerati dagli istituti di credito più “solidi” e con un miglior merito creditizio.

Ultimamente, però, alcuni istituti di credito stanno riproponendo prodotti “ad alto Loan to Value” che consentono di finanziare, con le dovute garanzie, anche fino al 100%. Due le tipologie di clientela a cui questo prodotto viene maggiormente proposto.

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La prima è quella dei giovani, che tornano a essere centrali per le dinamiche delle banche di acquisizione di nuova clientela. Agli under 40, ad esempio, UniCredit propone Mutuo Valore Italia Giovani mentre Intesa Sanpaolo il nuovo Mutuo Giovani, per under 35, che consente di avere “rate leggere” di soli interessi fino a un massimo di 10 anni e con una durata complessiva che arriva fino a 40 anni, mentre le offerte tradizionali si fermano ai 30 anni.

Alla seconda tipologia, invece, appartengono quei clienti disposti ad acquistare casa in un cantiere convenzionato con la banca per riuscire ad arrivare al 100% e non fermarsi al massimo all’80%. Si tratta in pratica di un mutuo di accollo in cui vengono proposti tassi più vantaggiosi rispetto allo standard ed è il costruttore, cioè il primo mutuatario, che si accolla le le spese iniziali come quelle di apertura del finanziamento, di ipoteca, l’imposta sostitutiva e i costi notarili.

Tra gli istituti che hanno scelto questa forma di finanziamento ci sono Intesa Sanpaolo, con l’iniziativa Casa Insieme, UniCredit con il programma Ripresa Cantieri, Unipol Banca con #OraPuoi e Cariparma con il suo Gran Mutuo 100%.

Servizi extra e società di intermediazione immobiliare


Ciò che si sta riscontrando, però, è che il “nuovo mutuo”, per essere un prodotto di buona qualità, non deve solo avere spread competitivi e spese ridotte ma deve anche fornire servizi a 360°, in primis la consulenza.

Non a caso le due principali banche italiane, Intesa Sanpaolo e UniCredit, hanno lanciato nel corso del 2015 le loro società di intermediazione immobiliare (Intesa Sanpaolo Casa e UniCredit Subito Casa). Così, non ci si reca in filiale solo per richiedere un mutuo ma anche per cercare la casa da acquistare supportati da agenti immobiliari che sono dipendenti della banca nel caso di Intesa Sanpaolo o esterni nel caso di UniCredit.

---- E oltre alla ricerca dell’immobile si ha accesso a diversi servizi sempre utili quando si parla di “casa”. Intesa Sanpaolo Casa, ad esempio, mette a disposizione degli acquirenti le piattaforme CoContest, un network di architetti online pronti a realizzare progetti di interior design e Habitissimo, per richiedere preventivi online a professionisti come falegnami, idraulici, elettricisti, traslocatori, imbianchini.

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UniCredit Subito Casa, da poco online con un portale rinnovato, ha come servizi correlati all’acquisto o alla vendita il Fascicolo Casa, che consente al cliente di raccogliere tutta la documentazione dell’immobile per presentarlo sul mercato e la Carta d'identità del patrimonio immobiliare, per avere una stima del valore dell’immobile e valori qualitativi utili alla vendita.

Soluzioni alternative


L’attuale situazione del mercato, nonostante i segnali positivi, non ha ancora risolto del tutto il problema dell’accesso al credito, soprattutto da parte di categorie come quella dei giovani che a causa dell’elevata precarietà spesso ancora non riescono ad ottenere un mutuo.

A supporto degli under 35, ma in generale di tutti i clienti, le banche stanno pensando anche a soluzioni di finanziamento alternative al prestito ipotecario classico.

Approfittando delle agevolazioni fiscali sulla prima casa estese anche a chi è titolare di un altro immobile, a patto che venga venduto entro 12 mesi, stanno approdando sul mercato soluzioni che consentono di richiedere un mutuo sulla nuova casa ancora prima di aver venduto quella vecchia. Si tratta di mutuo Cambio Casa di UniCredit, con periodo di preammortamento fino a 18 mesi e Loan to Value fino al 100% e Mutuo Domus Compravendita di Intesa Sanpaolo, con Ltv fino al 95% (100% per i giovani) e rate di soli interessi per un periodi massimo di 12 mesi.

Per i giovani una delle soluzioni migliori potrebbe essere il leasing immobiliare, attualmente lanciato solo da UniCredit, che consente di beneficiare di importanti vantaggi fiscali, fino a un massimo di 8.000 euro di rate detraibili. Il funzionamento è questo: UniCredit tramite la sua controllata UniCredit Leasing, acquista l’immobile, l’utilizzatore paga un “canone periodico“ e alla fine potrà riscattare la casa. Alla fine potrà scegliere di riscattare la casa.

Per gli over 60 e ha bisogno di liquidità, invece, una nuova soluzione è quella del prestito vitalizio ipotecario che consente di ottenere un finanziamento mettendo un’ipoteca sulla propria abitazione. Attualmente il prodotto è offerto da Intesa Sanpaolo e Mps ma anche UniCredit ne ha annunciato a breve il lancio.

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