Il rendimento c’è se la casa è...

Si dice, guardando al passato, che il mattone non ha mai tradito. Ma adesso, dopo il credit crunch, con la crisi del credito, la mancanza di liquidità dei mutui, il ristagno nel settore immobiliare e la riduzione negli investimenti a livello europeo, è ancora così? Il mercato immobiliare può ancora essere considerato un buon investimento? I prezzi di immobili e compravendite risaliranno? O invece è meglio puntare su altri asset class? Come azioni, obbligazioni, fondi?
Per rispondere a queste domande Of-Osservatorio finanziario ha incontrato quattro professionisti del settore: Giovanni Palladino, Presidente del Centro Internazionale Studi Luigi Sturzo (Ciss) (Leggi l'intervista), Ezio Bruna, Docente di Economia e Finanze al Politecnico di Torino, Fondatore di CESFIM Centro Studi Finanza Immobiliare e Past President della Commissione Real Estate dell’Associazione Italiana Private Banking (AIPB)(Leggi l'intervista), Daniela Percoco, Direttore Real Estate di Nomisma (Leggi l'intervista) e Alessandro Ghisolfi direttore Ufficio Studi di UBH. Che tra previsioni circa il futuro del mercato immobiliare e ipotesi relative all’andamento dei prezzi di compravendita nel medio e lungo periodo, hanno anche suggerito dove investire per guadagnare di più.
Alessandro Ghisolfi direttore Ufficio Studi di UBH spa, la holding di partecipazioni nel settore immobiliare, della mediazione creditizia e dei servizi assicurativi, invita a puntare sulle nuove costruzioni a basso impatto ambientale. E ricorda che, anche se il peggio è passato, è meglio non abbassare la guardia sull’andamento dei prezzi.

Of: La casa è ancora un investimento?
Ghisolfi: Anche se le condizioni strutturali del mercato sono cambiate moltissimo nel giro degli ultimi vent’anni, il mattone è ancora considerato un bene rifugio. E anche i numeri lo confermano. Anche se oggi fare delle previsioni è abbastanza difficile.

Of: Perché? Com’è la situazione attuale?
Ghisolfi: Si inizia a intravedere un accenno di ripresa, a partire dal primo trimestre 2010, con una crescita stimata tra il +2 e + 4% rispetto al primo trimestre del 2009, considerato il momento peggiore del mercato.

Of: E per i prossimi anni?
Ghisolfi: È ipotizzabile una lenta ma costante risalita delle compravendite. In realtà questa indicazione nel medio lungo periodo si basa sulla ripresa dei mutui e sulla stabilizzazione delle condizioni congiunturali tra cui il miglioramento del mercato del lavoro.

Of: I prezzi invece?
Ghisolfi: Per il momento ci troviamo ancora in una fase di assestamento. I prezzi degli immobili usati stanno scendendo. Anche perché gli stessi proprietari hanno accettato di rivedere al ribasso il prezzo applicato con riduzioni anche del 5% per quelli in buono stato e del 10-15% per le case da ristrutturare o collocate in periferia.

---- Of: Dunque è una riduzione che riguarda un po’ tutta l’offerta...
Ghisolfi: Beh, no. La fascia medio alta di immobili e le nuove costruzioni a basso impatto ambientale avranno una tenuta maggiore. In questo momento infatti la domanda è più attenta rispetto al passato a criteri quali i nuovi materiali di costruzioni meno inquinanti e a basso consumo energetico.

Of: Ok, questi sono i prezzi per l’usato. Per il nuovo invece?
Ghisolfi: Diciamo che faticano a mantenersi stabili. Soprattutto quando si tratta di iniziative edilizie localizzate negli hinterland delle aree metropolitane, in particolare del nord Italia.

Of: Come mai?
Ghisolfi: Il surplus di offerta si sta facendo sentire.

Of: E gli affitti?
Ghisolfi: Il mercato degli affitti sembra dare qualche piccolo segnale di ripresa nelle grandi città, o meglio, l’offerta di abitazioni in locazione non è cresciuta con gli stessi ritmi dell’anno scorso. Ma resta comunque superiore alla domanda.

Of: Migliorerà la situazione nel breve periodo?
Ghisolfi: Secondo gli operatori nel prossimo periodo primavera-estate ci sarà una risalita. Anche perché questi sono tradizionalmente i mesi in cui il mercato entra nella sua fase più calda. Ma è comunque presto per fare previsioni su come si svilupperà il mercato.

Of: Si spieghi meglio...
Ghisolfi: Non vi sono ancora segnali concreti di una immediata fine del ciclo negativo del mercato. Anche se rispetto al primo trimestre dell’anno scorso, si respira sicuramente un’aria diversa, che lascia sperare in una non lontana stabilizzazione del mercato.

Of: Ma se proprio si vuole investire nel mattone, su quale tipo di immobile si può puntare?
Ghisolfi: Difficile dirlo. Il settore è molto frammentato e ogni bene deve essere considerato anche in relazione alle caratteristiche del mercato locale in cui è inserito.

Of: Facciamo un esempio...
Ghisolfi: Tendenzialmente chi ha comprato un immobile dieci, quindici anni fa in città ha potuto realizzare degli ottimi guadagni. Ma non si può dire altrettanto per chi ha deciso di comprare in una località turistica.

Of: Come mai? Si sono ridotti i prezzi delle case?
Ghisolfi: No, sono rimasti invariati. Ma con rendimenti decisamente non paragonabili a quelli dei grandi centri urbani. In alcune località top come Portofino, Forte dei Marmi, Capri e Porto Cervo, invece, i prezzi erano già talmente elevati che non si sono discostati molto nel corso dell’ultimo anno dai valori di circa cinque anni fa. Anche se su queste piazze il numero di compravendite è molto esiguo, e non è possibile ricavarne delle indicazioni generali.

Of: Cosa succede invece nel mercato di livello medio-basso?
Ghisolfi: Certamente c’è stato un calo nel corso degli ultimi anni. E a essere penalizzate sono state soprattutto quelle piazze in cui si è costruito molto, come è successo nelle cittadine di Loano e Bordighera in Liguria. Perché di fronte al surplus dell’offerta i valori e i rendimenti si sono ridotti. Ma questo non vuol dire che anche il mercato urbano, oggi, non possa generare buoni investimenti.

Of: Sarebbe a dire?
Ghisolfi: Che ovviamente anche in questo caso, nella scelta dell’immobile a scopo investimento, bisognerà valutare il contesto in cui è inserito.

Of: Ad esempio?
Ghisolfi: In tempi di incertezza meglio puntare su zone di consolidata tradizione abitativa, come quelle vicine ad un polo universitario ben servito dai mezzi di trasporto. Se invece si sceglie di investire in zone soggette a interventi di riqualificazione, sarebbe meglio acquisire il maggior numero di elementi possibili sul progetto.

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