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SOMMARIO

In soli due anni cresce del 10%. L’investimento immobiliare piace sempre di più. Soprattutto in tempi di crisi. Ma è davvero conveniente puntare oggi sul mattone? È ancora un buon investimento? Quanto si può guadagnare? Dove comprare per poter ottenere di più? E ancora, comprando adesso, quanto si guadagnerà fra 10 anni?

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È sempre stato così. Il mattone, il bene rifugio per eccellenza, considerato strumento di investimento in cui riporre i propri risparmi e lasciarli fruttare, ora in tempi di crisi e di incertezza dei mercati finanziari, ha ricominciato ad attirare l’attenzione dei risparmiatori. Lo conferma anche una ricerca di Banca MPS che ha rilevato le dinamiche di prezzo, di rischiosità e opportunità del mercato domestico immobiliare confrontato con quello europeo. E che scoperto che, nel biennio 2007-2009, le operazioni di acquisto di seconde case con finalità di investimento sono aumentate del 10%.
Ma vediamo nel dettaglio come sta andando il mercato italiano, grazie a due studi di settore.

L’Ufficio Studi Tecnocasa ha messo a confronto le dinamiche di crescita delle quotazioni degli immobili, dei canoni di locazione e dei rendimenti, nelle grandi città italiane nel periodo che va dagli inizi del 2001 fino al secondo semestre del 2009. E ha scoperto che, nel secondo semestre del 2009, l’analisi dei rendimenti delle abitazioni nelle principali città italiane ha confermato un rendimento annuo lordo del 3,8% circa, rimasto stabile rispetto alle rilevazioni degli anni precedenti. Stando ai dati raccolti, inoltre, risulta che è meglio comprare casa in periferia. Le zone che rendono di più, infatti, sono proprio quelle ai margini delle grandi città, con un rendimento annuo lordo che si aggira intorno al 4%. Seguono quelle semicentrali con il 3,8% e quelle centrali con il 3,7%.
Mentre, per quanto riguarda le grandi città, quella che ha il rendimento annuo lordo da locazione più elevato è Verona con il 4,8%. Seguita da Palermo con il 4,3%, Bologna con il 3,9%, Roma con il 3,8%, Milano con il 3,7%, Firenze con il 3,6% e Genova, Napoli, Torino e Bari con il 3,5 %.

L’Ufficio studi di UBH Spa, la holding di partecipazioni nel settore immobiliare, della mediazione creditizia e dei servizi assicurativi, invece, ha svolto una indagine sull’andamento del mercato residenziale italiano, che ha coinvolto le principali aree metropolitane basandosi su rilevazioni effettuate tramite le agenzie dei franchising network Professionecasa e Grimaldi Immobiliare. Dalla ricerca, emerge che nel primo trimestre del 2010 i prezzi di vendita delle abitazioni sono calati del 6,8% rispetto allo stesso periodo del 2009. In particolare, Torino ha registrato un -10,5%, seguita da Napoli (-8,6%) e Genova (-8,0%). Per la fine dell’anno Ubh prevede una stabilizzazione dei valori con un calo consuntivo non superiore al 6,5% su base nazionale.

L’indagine, ha però rilevato i primi segnali di ripresa. Soprattutto a partire dai volumi di scambio nei capoluoghi di provincia. Analizzando il numero di compravendite effettuate, infatti, è emerso che a fine 2008 nessun capoluogo di provincia ha chiuso l’anno con segno positivo. Mentre nel 2009 le città capoluogo che hanno chiuso con segno più sono state 16, cioè circa il 14% del totale. Tra queste, Bergamo (+4,8%), Bari (+4,5%) e Padova (+10,7%) per il numero di abitanti. ---- Mentre la città che ha registrato la maggiore variazione di scambi è stata Vibo Valentia (+15,3%), seguita da Oristano (+14,5%), Isernia, Grosseto e Salerno tutte con variazioni comprese fra il +12,0% ed il +11,0%.
La situazione resta critica per le grandi città. Dalla ricerca dell’Ufficio Studi UBH, infatti, emerge che nessuna è riuscita a chiudere l’anno in positivo. Solo Napoli, Roma e Bologna ci sono andate vicino con flessioni comprese fra l’1,2% di Bologna e il -2,7% di Roma, passando per il -1,7% di Napoli. E’ invece proseguita la caduta degli scambi nei comuni non capoluogo, in particolare in quelli localizzati nelle cinture urbane più vicine alle città capoluogo del nord e del centro, che hanno fatto segnare flessioni rispettivamente comprese fra il 15% e il 12%. In linea generale il mercato residenziale negli ultimi due anni ha visto scendere i volumi di scambio del 26%, con il Nord Italia che da solo ha perso circa il 30%. Mentre i prezzi nelle grandi città restano fermi ai livelli di dicembre 2009, dopo aver ceduto in media il 7% in un anno ed il 13% in due.

Ma una notizia positiva comunque c’è. La crescita delle intenzioni di acquisto di seconde case con finalità di investimento, soprattutto negli ultimi tre anni, è confermata anche da uno studio condotto da una delle più grandi banche italiane, Banca Montepaschi di Siena. Secondo l’Area Research del Gruppo, che ha rilevato le dinamiche di prezzo, di rischiosità e opportunità del mercato domestico confrontato con quello europeo, la propensione degli italiani a puntare sull’immobile come soluzione scaccia crisi avrebbe registrato una crescita del 10% nel biennio 2007-2009. Nonostante il rallentamento del mercato immobiliare italiano, cominciato nel 2007 in corrispondenza con la forte crisi economica e finanziaria globale, e proseguito per tutto il 2009, per la banca toscana, non ci sono dubbi: vi sono già evidenti segnali di ripresa per il 2010 anche attraverso la ripresa delle erogazioni dei mutui. Un’affermazione interessante, soprattutto se formulata da una realtà importante del settore creditizio italiano, accusato nel suo complesso di aver stretto un po’ troppo i cordoni della borsa.
Secondo Mps, inoltre, l’altra buona notizia è che l’evoluzione graduale della dinamica dei prezzi delle abitazioni in Italia rispetto ad altri paesi europei, l’avrebbe messa al riparo da fenomeni di tipo speculativo.
Ma la ricerca conferma anche alcune tendenze interessanti per chi intende capire quali occasioni cogliere per portare a casa un buon investimento a partire da un esame di quanto già avvenuto nel concreto sul mercato.
A livello di singoli comparti, ad esempio è cresciuto il residenziale di lusso (Top Real Estate), grazie alla crescente domanda da parte di investitori esteri rivolta alle città d’arte ed alle località turistiche. Da segnalare inoltre la forte espansione soprattutto del mercato dei rustici e delle case di campagna.
A livello di aree territoriali, è il Sud a evidenziare, nell’arco temporale 2005-2009, gli incrementi più sostenuti delle quotazioni (+28,8% rispetto al +20,2% della media italiana). Il Nord si conferma come l’area più vivace invece per numero di transazioni (circa 15 compravendite ogni 1.000 abitanti rispetto alla media italiana di 12,9). Nel Centro Italia gli incrementi delle quotazioni e il numero di transazioni per abitante sono sostanzialmente in linea con la media italiana. Per quanto riguarda le singole Regioni, la Liguria risulta l’unica a combinare una buona liquidità del mercato con una evidente crescita delle quotazioni. La Valle d’Aosta è la regione “più attiva”, la Sardegna la regione in cui si è assistito ad una maggiore crescita delle valutazioni dal 2005. Se si passa al tasto dolente delle ricerca, ovvero quello relativo al mercato dei mutui per acquisto abitazione, il 2010 dovrebbe registrare dei miglioramenti rispetto al 2009, anno in cui le erogazioni hanno registrato un calo del 12% (stima), al pari della dinamica delle compravendite. Mps prevede una leggera ripresa dei flussi erogati (+2%). Ma attenzione, il dato si basa sulla previsione di un leggero miglioramento del quadro macroeconomico e sul miglioramento del clima di fiducia dei consumatori. Come dire, prima la fiducia e poi, a seguire, forse, l’incremento del credito erogato dalle banche.

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